香港兴业国际：截至2025年9月30日止6个月之中期业绩公告

* （於開曼群島註冊成立之有限公司）（股份 代號：00480） 截至2025年9月30日止6個月之中期業績公告 HKR InternationalLimited香港興業國際 集團有限公司（「本公司」）董事會（「董事會」）宣佈本公司 及其附屬公司（「集團」）截至2025年9月30日止6個月（「本 期間」）之業績。 業績 集團於本 期間之收入為1 , 9 2 5 . 5百萬港元，較去年同期之8 5 2 . 5百萬港元增加125.9 %，主要是由於本 期間完成銷售位於中國內地之新項目興雲間，產 生銷售收入1,125.8百萬港元，而去年同期並無新項目完成。集團錄得基礎溢利45.4百萬港元，較去年同期之基礎虧損24.8百萬港元增加283 %。若計入集團應佔由集團及其合營公司持有之投資物業公平值變動之未變現虧損淨額352.7百萬港元，以及由集團及其合營公司持有之物業發展項目之非經常性資產減值撥備171.3百萬港元，集團則錄得本公司擁有人應佔虧損478.6百萬港元，較去年同期之本公司擁有人應佔虧損474.3百萬港元輕微增加4.3百萬港元。 股息 董事會已議決不會就本 期間向其股東宣派任何中期股息。於去年同期，本公司亦無向其股東派付 中期股息。 截至9月30日止6個月2025年2024年附註百萬港元百萬港元（未經審核）（未經審核） 期內虧損 簡明綜合損益及其他全面收益表 截至9月30日止6個月2025年2024年百萬港元百萬港元（未經審核）（未經審核） 期內虧損 (519.6)(540.0) 其他全面（開支）/收益︰將不會重新分類至損益之項目按公平值計入 其他全面收益計量之股本工具投資：期內 公平值變動公平值變動產 生之遞延稅項 其後或會重新分類至損益之項目境外合營公司產 生之匯兌差額換算其他境外業務產 生之匯兌差額撤銷境外附屬公司註冊時解除匯兌 儲備分佔合營公司資產重估儲備 期內 其他全面收益，扣除稅項211.8319.9 期內 全面開支總額 (307.8)(220.1) 下列應佔全面開支總額：本公司擁有人非控股權益 (307.8)(220.1) 非流動負債合約負債一年後到期之銀行及其他貸款租賃 負債一年後到期之其他負債遞延稅項負債 資本及儲備股本儲備 簡明綜合財務報表附註 截至2025年9月30日止6個月 1.編製基準 簡明綜合財務報表乃按照香港會計師公會所頒佈的香港會計準則第34號「中期財務報告」及香港聯合交易所有限公司證券上市規則（「上市規則」）附錄16之適用披露規定編製。 2.重大會計政策 除若干物業及金融工具按公平值（如適用）計量外，簡明綜合財務報表乃根據歷史成本基準編製。 除下文附註2 (a)所載 述者外，編製截至2025年9月30日止6個月之簡明綜合財務報表所採用之會計政策與截至2025年3月31日止年 度之年報所載者一致。 (a)集團採納之經修訂香港財務報告準則會計準則 於本中期 期間，集團已就編製集團簡明綜合財務報表首次應用以 下由香港會計師公會頒佈並於2025年4月1日或之後開始之年 度期間強制生效之經修訂香港財務報告準則會計準則及詮釋： 香港會計準則第21號（修訂本）缺乏可兌換性 採納以 上經修訂準則及詮釋並無對集團之業績及財務狀況構成重大影響。 (b)已頒佈 但尚未生效之新訂及經修訂準則及詮釋 若干新訂及經修訂準則及詮釋已頒佈 但毋須於當前報告期間強制生效，而集團亦無提前採納。採納或會對財務報表之呈列及披露構成影響，但預期不會對集團之營運業績及財務狀況構成重大影響。 3.收入及分部資料 集團分為五個營運 部門：物業發展、物業投資、交通服務及物業管理、酒店業務及休閒業務。各營運 部門均代表一個營運及 可呈報分部。 以 下為根據營運及 可呈報分部分析回顧期內集團之收入及業績： 4.財務費用 附註：對於一般借貸 資金用作若干供出售發展中物業、在建投資物業及在建資產融資，用以釐定合資格資本化之借貸成本金額的資本化率為每年3.78 %（截至2024年9月30日止6個月：5.94 %）。 5.除稅前虧損 6.稅項 期內遞延稅項 根據自1994年1月1日起生效且於2011年1月8日經修訂之 中華人民共和國（「中國」）土 地增值稅暫行條例及自1995年1月27日起生效之 中國 土 地增值稅暫行條例實施細則的規定，於1994年1月1日起所有中國房地產之出售或轉讓收益須就地價增值按土 地增值稅累進稅率30 %至60 %繳納土 地增值稅，地價增值即物業銷售所得款項減去 可扣減支出（包括就收購土 地使用權所付款項、土 地開發或新建樓宇及配套設施建設成本及費用，或舊建築物及結構之估價、有關轉讓房地產之應繳稅項及財務部規定之其他可扣減項目）。 7.本公司擁有人應佔期內虧損 本公司擁有人應佔期內虧損包括︰ 截至9月30日止6個月2025年2024年百萬港元百萬港元 (364.9)(400.5)28.751.3 期內已出售物業於過往年 度在損益確認之投資物業公平值變動之累計收益淨額，扣除遞延稅項 小計 減：期內已出售物業於過往年 度在損益確認之投資物業公平值變動之累計收益淨額，扣除遞延稅項 本公司擁有人應佔期內虧損(478.6)(474.3) 8.股息 截至9月30日止6個月2025年2024年百萬港元百萬港元 本公司董事 不宣派任何截至2025年及2024年9月30日止6個月之 中期股息。 9.每股虧損 本公司擁有人應佔每股基本及攤薄虧損乃根據下列數據計算： 由於股份期權具反攤薄作用，故截至2025年及2024年9月30日止6個月每股攤薄虧損與每股基本虧損相同。 10.應收貿易賬款 集團給予其客戶之信貸期視乎業內一般慣例釐定。就物業銷售而言，銷售條款按各物業項目而異，並參照當時市況釐定。物業租金須 預先繳付。會所及酒店服務之費用須於要求時繳付。 以 下為應收貿易賬款（扣除信貸虧損 撥備）於報告期 末按到期付款日 數呈列之賬齡分析： 尚未到期逾期：0–60天61–90天超過90天 11.應付貿易賬款、撥備及應計費用 於2025年9月30日，應付貿易賬款、撥備及應計費用中包括應付貿易賬款147.6百萬港元（2025年3月31日：195.1百萬港元），以 下為於報告期 末按到期付款日 數呈列之賬齡分析： 尚未到期逾期：0–60天61–90天超過90天 業務回顧 （除另有說明者外，所有項目及營運業務均由集團全資擁有） 物業發展及投資 集團於本 期間物業發展及投資業務的收入達2,206.9百萬港元，包括按比例分佔合營公司 及聯營公司收入690.3百萬港元。本 期間物業發展及投資業務的收益則為19.6百萬港元，包括按比例分佔合營公司 及聯營公司收益92.7百萬港元。 物業發展 香港 政策調整、減息及置業需求上升，令香港一手住宅市場於本 期間稍趨活躍。宏觀經濟方面，儘管美國關稅政策與高企的單位庫存量對樓價構成壓力，惟發展商採取具競爭力的一手樓定價策略，以及按 揭利率已下調至低於3 %，為樓市奠定相對穩定的基礎。 「新資本投資者入境計劃」將投資門檻由50百萬港元降至30百萬港元，進一步帶動住宅物業投資氣 氛，可望為豪宅市場注入動 力。 集團旗艦項目—愉景灣（集團持有50 %權益）於本 期間繼 續推進「愉景灣2.0藍圖」。按照總綱圖則第7.0E號，愉景灣北部全新住宅發展項目將增加超過1.3百萬平方呎總樓面 面積，提供超過1,400個住宅單位，坐擁中央公園的翠綠環境。項目依山而建，首批約320個單位已於2025年9月獲發佔用許可證，暫定於2026年首季開售。 城市規劃委員會已批准愉景灣6f區 及10b區的住宅發展項目，為集團未來發展鋪路。6f區項目可飽覽全海景，而10b區則設有350米長的海濱長廊，毗鄰國際級遊艇會—香港大嶼山遊艇會。集團正穩步推進該項目 的研究工作，並將其納入修訂總綱圖則，呈交政府審批。 集團致力推進「愉景灣2.0藍圖」，實現提升愉景灣社區的承諾，其中包括愉景灣高爾夫球會和海澄湖畔會所的升級工程。一幢全新的多元康體中心亦正在施工，將提供一系列室內及室外休閒及運動設施，主要工程預計於2025年第四季開展。愉景灣國際學校及智新書院校舍擴建工程大綱圖則，預計於2026年第一季獲政府正式批准，將提升愉景灣教育配套。 為營造獨特的度假式生活氛圍，吸引追求優質居所的準買家，愉景灣已發展成為充滿精彩體 驗的社區，透 過多元化的活動與設施，回應不同客群的需求。愉景灣於本 期間成功舉辦了多項大型活動，為社區注入活力與熱鬧氣 氛，包括全港最大規模的沙灘音樂節「TheNextwave XX25沙灘音樂節」、標誌性的親子活動「愉景灣沙灘獵蛋奇兵」及「愉景灣彈游夏日嘉年華」。此外，愉景灣亦積極推動體育盛 事，例如「動感亞洲越野跑步賽—愉景灣」、「愉景灣渡海泳挑戰賽」和「世界沙灘網球巡迴賽」；並定期舉行周日露天市集、以及推出 全新的愉景灣療 癒生活日及寵物巴士服務，進一步為愉景灣居民和訪客締造升級的度假生活體 驗。 位於大埔的豪宅林海山城（與希慎興業有限公司按40 : 60比例合營發展）持續錄得穩健的本地需求，而中國內地及海外買家對項目 的興趣亦顯著上升。 荷里活道及摩羅上街項目正發展為高級服務式住宅，總樓面 面積約26,500平方呎，提供55個單位，預計於2026年中竣工。 集團的香港住宅項目概述如下： 中國內地 中央政府於本 期間持續支持物業市場，包括放寬限購及按 揭優惠條件，儘管這些措施有助於穩定市場，惟整體市場仍在復甦階段，且各個城市表現不 一。 為應對市場變化，集團繼 續優 先考慮投資於主要城市、提供高端住宅，及輔以靈活的行銷措施。集團亦積極推進多元化的銷售策略，以嚴謹審慎的投資方針，精選輕資產管理組合投資發展。 嘉興市高尚住宅項目御璟灣於2025年5月完成平頂工程。銷售會館及四個經布置示範單位已於2025年9月對外開放，第一期預計於2025年第四季推售。 杭州市低密度住宅項目耦賢里的所有售出單位，買家已於2024年4月開始入伙。截至2025年9月30日，項目累計銷售收益約為人民幣216百萬元。 上海市低密度住宅項目興雲間的所有售出單位已於2025年8月完成交 付。截至2025年9月30日，項目累計銷售收益約為人民幣1,238百萬元。 集團的中國內地住宅項目概述如下： 物業投資 香港 於本 期間，寫 字樓及零售業持續受壓，該類物業價格溫和下跌，反映市場復甦步伐較預期緩慢。本地消費受經濟波動、貨幣強勢、消費模式轉變和北上消費熱潮等因素拖累。 保留租戶仍然是集團租賃業務策略的基石。面對不斷變化的市場環境和消費者對品質日益上升的要求，集團致力與租戶建立超 越傳統業主與租戶的夥伴合作關係，積極支持租戶實現業務進展。此策略將促進穩定出租率，實現長期的互惠共贏。 集團位於愉景灣的投資物業包括愉景廣場（連同擴建部分）及愉景北商場，於本 期間錄得約78 %的平均出租率。集團繼 續開拓新的商機，透 過租戶重組，及提升餐飲零售的多元化組合，回應 愉景灣社區對多元生活模式的追求。集團擁有該等物業50 %權益。 荃灣中染大廈的平均出租率於本 期間仍維持約86 %。零售市況顯著低迷，整體銷售額和客流量面臨下行壓力。8咪半商場於當前逆市中展現抗跌力，平均出租率達到89 %，令 人鼓舞。 土瓜灣聯合報大廈於本 期間的平均出租率為88 %。大廈土 地用途由工業改為住宅的申請已獲批准，有待落實補地價金額。 長沙灣西港都會中心於本 期間的平均出租率為80 %。位於九龍塘的出租住宅大廈合勤名廈表現強勁，於本 期間的平均出租率達99 %。 中國內地 位於上海興業太古滙（集團持有50 %權益）的兩幢辦公樓—香港興業中心一座及二座於本年期間的平均出租率合計約93 %，在營運充滿挑戰及競爭激烈的環境下 仍大幅超出市場預期。 於本 期間，興業太古滙於透 過策略性的重新定位及提升租戶組合，成功鞏固了其高