REITs专题研究报告（四）：REITs政策利好加速释放，三季度整体出现回调
REITs政策利好加速释放，三季度整体出现回调 2024年11月28日 ➢三季度REITs政策利好加速释放。2024年7月6日，《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》发布，基础设施REITs进入常态化发行新阶段；2024年8月6日，国家发展改革委印发了《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报材料格式文本(2024年版)》的通知，提升基础设施领域REITs项目申报材料的标准化、规范化水平，进一步高常态化发行工作的质量和效率；2024年8月11日，国务院印发的《关于加快经济社会发展全面绿色转型的意见》围绕优化绿色转型投资机制提出，支持符合条件的新能源、生态环境保护等绿色转型相关项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）；2024年9月20日，证监会发布了修订后的《证券公司风险控制指标计算标准规定》，于2025年1月1日起正式施行。与现行风险控制指标体系相比，《风控指标规定》对证券公司所有业务活动纳入风险控制指标约束范围，明确证券公司参与公募REITs等新业务风险控制指标计算标准，提升风险控制指标体系的完备性和科学性。 推荐维持评级 分析师赵铭执业证书：S0100524070010邮箱：zhaoming_yj@mszq.com 分析师陈立执业证书：S0100524080001邮箱：chenli_yj@mszq.com 相关研究 1.房地产开发行业2024年三季报业绩综述：营收归母净利仍在调整，市值修复已然进行-2024/11/152.2024年10月中国房地产土地市场数据点评：重点23城土地出让金环比上升，溢价率水平下降-2024/11/043.2024年10月中国房地产销售数据点评：累计业绩降幅再收窄，11月静待新政发力-2024/11/044.2024年9月中国房地产土地市场数据点评：重点23城土地出让金环比上升，溢价率水平上升-2024/10/045.2024年9月中国房地产销售数据点评：累计业绩降幅再收窄，政策利好下10月销售或将提升-2024/10/04 ➢三季度REITs指数横盘震荡，整体表现弱于股债市场。2024年三季度中证REITs（收盘）指数处于横盘震荡，三季度末相较于二季度末整体下跌0.91%，主要由于股市与债市交易活跃且加速回温，部分REITs投资资金或回流至股债两市，截至三季度末环比二季度末中证1000指数上涨16.60%，中证全债指数上涨1.24%；截至2024年9月30日中证REITs的换手率为0.76，环比6月最后一个交易日下跌11.70%，交易缩量明显，9月27日（28-29日休市）换手率仅为0.28，是2023年11月3日以来的最低点。2024年截至11月15日，保障房类REITs、能源类REITs以及环保类REITs均保持二级市场价格的正增长，市场表现较为稳定；产业园类及高速公路类REITs分化较大，但绝大多数都实现了正增长，其中博时招商蛇口产业园REIT、中金山东高速REIT及国金中国铁建高速REIT增速靠前；仓储物流类REITs整体表现低迷，仅中金普洛斯REIT实现正增长；消费类基础设施REITs，二级市场价格走势也出现了分化，嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT、华夏首创奥莱REIT及华夏大悦城购物中心REIT均实现二级市场价格正增长，华夏金茂商业REIT及中金印力消费REIT表现欠佳。 ➢基本面持续分化，主动经营显价值。1）产业园：在招商环境仍未明显改善情况下，二线城市产业园2024年三季度出租率普遍环比下滑，一线城市部分项目仍延续二季度稳定表现；2）保租房：2024年三季度保租房项目出租率整体维持较高水平，其中国君城投保租房REIT的江湾社区和光华社区，出租率环比二季度分别提升了2.01%和3.70%；3）高速公路：高速项目营收表现受季节性影响环比均有增长，但同比仍呈现不同幅度的下降；4）能源：2024年三季度受自然资源条件差异的影响，能源类REITs项目营收表现分化，鹏华深圳能源REIT、中航京能光伏REIT营收不及2023年同期，主要受上网电量和电价水平同比下降影响；5）环保：富国首创水务受今年汛期降雨充沛影响，2024年三季度营收同环比均正增长；中航首钢绿能由于北京市推动垃圾分类工作，导致焚烧所用垃圾量减少，导致2024年三季度处理垃圾量、上网电量同比下降；6）仓储物流：大部分底层资产基本面承压，出租率有所波动；7）消费：消费类经营稳健，出租率保持较高水平。 ➢风险提示：REITs资产经营不确定风险；流动性风险；REITs审批速度不及预期；政策出台不及预期的风险 目录 1 REITs政策持续释放，利好信号频出.........................................................................................................................3 2.1三季度REITs指数横盘震荡，整体表现弱于股债市场...............................................................................................................42.2各只REIT2024年及上市以来的涨跌幅........................................................................................................................................52.3各只REIT持续稳定分红，高速公路类分红金额较大.................................................................................................................6 3.1产业园类REITs...................................................................................................................................................................................73.2保租房类REITs.................................................................................................................................................................................103.3高速公路类REITs.............................................................................................................................................................................133.4能源类REITs.....................................................................................................................................................................................163.5环保类REITs.....................................................................................................................................................................................193.6仓储物流类REITs.............................................................................................................................................................................213.7消费类REITs.....................................................................................................................................................................................23 表格目录..................................................................................................................................................................28 1REITs政策持续释放，利好信号频出 2024年7月6日，国家发展改革委印发了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，宣布REITs发行告别试点阶段，正式迈入常态化发行阶段。《通知》针对项目责任方、中介机构、咨询评估机构和省级发改委的责任做了特定要求，厘清各方工作职责。对标的选择的宏观属性以及投资管理给出了更为明确的信号，需要中介机构对申请标的资产的中长期运行判断提供具有一定前瞻性指引的判断。同时，《通知》对项目回收资金使用提出了明确的要求。 2024年8月6日，国家发展改革委印发了《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报材料格式文本(2024年版)》的通知，提升基础设施领域REITs项目申报材料的标准化、规范化水平，近一补提高常态化发行工作的质量和效率。 2024年8月11日，国务院印发的《关于加快经济社会发展全面绿色转型的意见》围绕优化绿色转型投资机制提出，支持符合条件的新能源、生态环境保护等绿色转型相关项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。通过REITs的发行可以动员更多的社会资本参与到清洁能源项目的投资和建设中，加速能源结构的优化和低碳技术的推广应用。 2024年9月20日，证监会发布了修订后的《证券公司风险控制指标计算标准规定》，于2025年1月1日起正式施行。与现行风险控制指标体系相比，《风控指标规定》对证券公司所有业务活动纳入风险控制指标约束范围，明确证券公司参与公募REITs等新业务风险控制指标计算标准，提升风险控制指标体系的完备性和科学性。 2REITs市场行情及分析 2.1三季度REITs指数横盘震荡，整体表现弱于股债市场 2024年三季度中证REITs（收盘）指数处于横盘震荡，三季度末相较于二季度末整体下跌0.91%，主要由于股市与债市交易活跃且加速回温，部分REITs投资资金或回流至股债两市，截至三季度末环比二季度末中证1000指数上涨16.60%，中证全债指数上涨1.24%；截至2024年9月30日中证REITs的换手率为0.76，环比6月最后一个交易日下跌11.70%，交易缩量明显，9月27日（28-29日休市）换手率仅为0.28，是2023年11月3日以来的
