房地产行业：传统旺季叠加政策落地，“银十”销售显著回暖

2024年11月11日 房地产行业 传统旺季叠加政策落地，“银十”销售显著回暖 10月前百开发商销售显著改善。根据克而瑞的初步数据，10月由于行业支持政策陆续落地，叠加进入传统旺季，前百开发商的全口径销售总额由9月的2,736亿元环比增加70.1%至4,654亿元。我们跟踪的24家主要上市开发商10月销售额也显著回暖，环比提升74.0%。10月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企仅1家（龙湖集团，排名第9位）。在前50的房企中，前十个月国企合同销售额市占率进一步扩大至73.3%。 国家统计局9月数据显示各线城市价格指数同比跌幅扩大。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，9月新建商品住宅价格同比/环比分别下跌6.1%/0.7%（8月：-5.7%/-0.7%），而二手商品住宅价格同比/环比分别下跌9.0%/0.9%（8月：-8.6%/-0.9%）。 资料来源: FactSet 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 楼市支持政策陆续落地，助力市场止跌回稳。10月国家层面楼市支持政策纷纷落地。10月17日国新办座谈会上公布了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合拳，紧接着央行降息落地。地方层面也积极响应，各地加快落地楼市宽松政策，包括下调首付比例、住房贷款利率下限及公积金贷款利率等。我们认为当前国家稳定房地产行业的信号明确，直指行业“止跌回稳”。在政策加持下，我们对于行业回暖的可持续性有信心，预计4季度整体购房情绪将持续边际复苏，行业基本面也将有所恢复。 诸葛乐懿Gloria.Zhuge@bocomgroup.com(852)37661845 投资启示：我们预计随着购房门槛的降低和抵押贷款承受能力的提高，二级市场的需求将有所改善，而一级实体房地产市场将稳中向好。我们认为买家将继续偏好国企项目，这些项目在2024年4季度和2025上半年的销售表现仍将优于其他民企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。中长线我们则继续看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），这两家公司在过去几年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 第一部分:股市 近一个月中国企业指数弱于内地开发商股价表现。行业资产净值折让进一步缩小至84.8%。 资料来源:彭博、交银国际（截至2024年11月4日） 资料来源:彭博、交银国际（截至2024年11月4日） 资料来源:彭博、交银国际预测（截至2024年11月1日） 第二部分:房企销售表现 10月百强开发商销售额显著上行；4季度关注政策加持下回暖的持续性 10月前百开发商销售数据明显回暖，环比提高70% 根据克而瑞的初步数据，10月由于行业支持政策陆续落地，叠加进入传统旺季，前百开发商的销售额环比出现明显提升。2024年10月全口径销售总额由9月2,736亿元（人民币，下同）环比显著增加70.1%至4,654亿元。2024年10月销售总面积约为2,322万平方米，环比提升52.1%。2024年前十个月合同销售总额同比下跌34.8%至33,258亿元（2023年前十个月：51,003亿元）。 24家上市开发商的10月销售额环比增加74.0% 我们跟踪的24家主要上市开发商10月销售额显著回暖，环比提升74.0%，主要由于量价齐升，销售面积大幅增加（环比+58.0%）的同时，销售均价也有所提高（环比+7.4%）。然而，24家开发商首十月销售额与去年同期相比仍全线下跌，但下跌幅度有所收窄。其中国企的跌幅普遍小于民企，国企合同销售跌幅基本在15-25%，而民企跌幅则达到45-65%。在10月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企仅有1家（为龙湖集团，排名第9位）。在前50的房企中，前十个月国企合同销售额市占率进一步扩大至73.3%（首九个月：72.7%）。 政策落地促进市场止跌回稳，持续关注未来回暖可持续性 自9月26日中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，10月国家层面楼市支持政策纷纷落地。10月17日国新办座谈会上公布了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合拳，紧接着10月21日央行降息落地。地方层面也积极相应，各地加快落地楼市宽松政策，包括下调首付比例、住房贷款利率下限及公积金贷款利率等。我们认为当前国家稳定房地产行业的信号明确，直指行业“止跌回稳”，有利于市场的加速修复。10月份的销售在政策组合拳和传统旺季的影响下，看到了明显的复苏态势，我们预计4季度整体购房情绪将持续边际复苏，行业基本面也将有所恢复，持续关注4季度销售回暖情况。 第三部分:实体市场 10月在政策落地和传统销售旺季的影响下，10城新房成交量显著增加，环比提升50.97 %（9月环比-12.34%），供应量环比下降42.2%，库存去化周期上升至约19.41个月。 10月前四周30城新房成交量环比增加43.32%，一/二/三线城市成交量分别提升78.2%/29.1%/31.4%。 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际 国家统计局9月数据同比跌幅扩大。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，9月新建商品住宅价格同比/环比分别下跌6.1%/0.7%（8月：-5.7%/-0.7%），而二手商品住宅价格同比/环比分别下跌9.0%/0.9%（8月：-8.6%/-0.9%）。 按城市等级划分，新建商品住宅一/二/三线城市指数同比-4.7%/-5.7%/-6.6%（8月: -4.2%/-5.3%/-6.2%），而二手商品住宅指数同比-10.7%/-8.9%/-9.0%（8月：-9.4%/-8.6%/-8.5%）。新建商品住宅一/二/三线城市指数环比-0.5/-0.7%/-0.7%（8月: -0.3/-0.7%/-0.8%），而二手商品住宅指数环比-1.2%/-0.9%/-0.9%（8月-0.9%/-1.0%/-0.9%）。我们相信随着政策的逐步解禁与执行，数据有望在4季度稳定下来。 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际 第四部分:政策回顾和公司更新 政策回顾 中央层面 10月中央层面地产政策频出，支持房地产“止跌回稳”： 地方层面 据不完全统计，10月份全国超过72个城市出台了政策放松措施，主要包括放松限购政策、放宽限贷条件、调整公积金贷款政策、发放购房补贴、支持“以旧换新”、取消普宅标准等方面。 主要公司以及行业更新 万科集团 业绩：万科第3季度实现营业收入771.2亿元，其中房地产开发业务结算面积为504.7万平方米，贡献营业收入615.5亿元；归属于上市公司股东的净亏损80.9亿元。1-9月，万科累计营业收入为2198.9亿元；归属于上市公司股东的净亏损179.4亿元。其中，房地产开发业务结算面积为1,384.2万平方米，贡献营业收入1732.3亿元。1-9月，公司开发业务的税前毛利率为8.3%，扣除税金及附加后的毛利率为2.7%，整体的税前毛利率为9.5%，税后毛利率为4.9%。截至9月底，万科有息负债合计3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%；净负债率为66.2%，剔除预收款的资产负债率为65.4%，较年初下降0.1个百分点；持有的货币资金为797.5亿元。 2024年10月18日，万科发布关于为银行贷款事项提供担保的公告。公告显示，万科前期向交通银行申请贷款17亿元，期限3年，目前已完成提款，贷款余额9.92亿元。万科控股子公司青岛万创合平以其持有的资产为前述贷款提供资产抵押担保。万科前期向交通银行申请贷款13.5亿元，期限3年，目前已完成提款，贷款余额9.4亿元。万科全资子公司广东兴华实业以持有的资产为前述贷款提供资产抵押担保。本次担保发生后，万科对外担保总额将为1097.36亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为43.76%。 2024年10月29日，万科披露了公司因融资新增担保及已有担保进展情况。公告显示，万科前期向申请贷款10亿元，期限3年，目前已完成提款，贷款余额8.35亿元。万科全资子公司厦门鼎泰和以持有的资产为前述借款提供相应抵押担保。本次担保发生后，万科对外担保总额将为1114.18亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为44.43%。 2024年10月31日，万科发布关于为融资事项提供担保的公告。根据公告，万科作为受信人前期从交通银行深圳分行获得授信150亿元，期限2.8年，目前已获得的融资余额80.3亿元。万科控股子公司上海万锴、广州万合分别以持有的资产为前述融资提供相应抵押担保。本次担保发生后，万科对外担保总额将为1194.48亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为47.63%。 保利发展 业绩：保利发展第3季度实现营业收入435.25亿元，同比下降21.62%；归属于上市公司股东的净利润为3.93亿元，同比下降63.31%；基本每股收益为0.03元，同比下降62.53%。总资产为13,739.44亿元，较上年度末下降4.38%；归属于上市公司股东的所有者权益为2,007.49亿元，较上年度末增长1.11%。前三季度，保利发展实现营业收入1,827.74亿元，同比下降5.06%；归属于上市公司股东的净利润为78.13亿元，同比下降41.23%。前三季度，保利发展实现签约金额2,416.86亿元，同比减少27.89%，签约面积1,349.62万平方米，同比减少29.66%。新开工面积856万平方米，同比减少20.0%；竣工面积2,062万平方米，同比减少26.6%。 2024年10月8日，保利发展发布关于向特定对象发行可转换公司债券申请获得上海证券交易所受理的公告。该期可转换公司债权的发行对象为包括实际控制人保利集团在内的不超过35名符合中国证监会规定的特定对象，债券募集资金总额不超过95亿元，拟用募集资金将投入北京、上海、佛山等城市的15个房地产开发项目及补充流动资金。 2024年10月9日，据保利发展官微披露，今年国庆“黄金周”期间，保利发展来访客户量超10万批次，累计成交额约260亿元。其中，“十一”黄金周期间广东地区销售额达50亿元。 2024年10月13日，保利发展控股集团股份有限公司与华为技术有限公司签署了战略合作协议。双方将围绕全屋智能、智慧社区等领域开展全面合作，为行业打造具有前瞻性的智慧解决方案，探求更智能、更美好的人居未来。 2024年10月28日，保利发展控股集团股份有限公司公布2024年度第六期中期票据发行情况。该期债券名称为“24保利发展MTN006”，债券代码为102484638，起息日定于2024年10月25日，计划发行总额为5亿元，发行利率2.65%，期限为3年，兑付日为2027年10月25日，实际发行总额与计划发行总额一致，发行价为100元（百元面值）。 华润置地 10月31日，华润置地宣布2024年度第七期超短期融资券成功发行。此次发行期限为268天，起息日定于2024年10月30日，兑付日则为2025年7月25日，发行总额为20亿元，发行利率为2.28%，即2024年10月30日SHIBOR 3M+40BP。 中粮置业 10月31日，中粮置业发布2024年度第一期中期票据募集说明书。根据公告，中粮置业投资有限公司拟发行拟发行15亿元中期票据。发行期限为3+N（3）年，发行对象为银行间市场的机构投资者。发行日为2024年11月4日、2024年11月5日。缴款日、起息日和债权债务登记日为2024年11月6日，上市流通日为2024年11月7日