房地产行业报告：10月新房网签同比转正 楼市活跃度持续

根据住建部公布的数据，10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5pct，自去年6月份连续15个月下降后首次实现增长，新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长。从去化周期来看，一线城市去化周期也降至15个月以内，重点城市去化周期亦有所下降，楼市活跃度持续，9月底以来中央及地方出台的增量政策起到了明显的作用，地产行业止跌回稳态势初显。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为328.17万方，本年累计新房成交面积为8480.56方，累计同比-32.6%。30大中城市近四周平均成交面积为256.62万方，同比-5.9%，环比+30%。 其中一线城市近四周平均成交面积为103.52万方，同比+14.6%，环比+27.8%，二线城市近四周平均成交面积为109.12万方，同比-23.1%，环比+34.1%，三线城市近四周平均成交面积为43.99万方，同比+8.6%，环比+25.5%。上周重点9城商品住宅可售面积为6069.38万方，同比-3.41%，环比-1.73%，重点9城去化周期为15.11个月，其中一线城市去化周期为14.61个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周重点10城二手房成交面积为207.15万方，本年累计二手房成交面积为6487.14万方，累计同比-2.2%。重点10城近四周平均成交面积为188.91万方，同比+17.1%，环比+31.8%。截至2024/10/27全国城市二手房出售挂牌量指数为48.5，环比-15%，挂牌价指数为160.13，环比-0.03%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为10宗，成交住宅类土地数量为25宗，新增供应商服类土地数量为168宗，成交商服类土地数量为149宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为2.44，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.74。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6389.58元/平方米，溢价率为1.21%，环比+1.2pct，成交商服类土地楼面均价为8674.74元/平方米，溢价率为9.1%，环比+2.99pct。 行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨6.01%，沪深300指数下跌1.68%，房地产指数跑赢沪深300指数7.69pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨2.38%，恒生综合指数下跌0.59%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.97pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为328.17万方，本年累计新房成交面积为8480.56方，累计同比-32.6%。30大中城市近四周平均成交面积为256.62万方，同比-5.9%，环比+30%。其中一线城市近四周平均成交面积为103.52万方，同比+14.6%，环比+27.8%，二线城市近四周平均成交面积为109.12万方，同比-23.1%，环比+34.1%，三线城市近四周平均成交面积为43.99万方，同比+8.6%，环比+25.5%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比 图表2：一线城市新房成交面积及同比 图表3：二线城市新房成交面积及同比 图表4：三线城市新房成交面积及同比 上周重点9城商品住宅可售面积为6069.38万方，同比-3.41%，环比-1.73%，重点9城去化周期为15.11个月，其中一线城市去化周期为14.61个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 1.2二手房成交及挂牌 上周重点10城二手房成交面积为207.15万方，本年累计二手房成交面积为6487.14万方，累计同比-2.2%。重点10城近四周平均成交面积为188.91万方，同比+17.1%，环比+31.8%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 截至2024/10/27全国城市二手房出售挂牌量指数为48.5，环比-15%，挂牌价指数为160.13，环比-0.03%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为10宗，成交住宅类土地数量为25宗，新增供应商服类土地数量为168宗，成交商服类土地数量为149宗。 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为2.44，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.74。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6389.58元/平方米，溢价率为1.21%，环比+1.2pct，成交商服类土地楼面均价为8674.74元/平方米，溢价率为9.1%，环比+2.99p Ct 。 图表11：100大中城市土地供销比 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨6.01%，沪深300指数下跌1.68%，房地产指数跑赢沪深300指数7.69pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨2.38%，恒生综合指数下跌0.59%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.97pct。 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第1，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第3、第1。 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：万通发展（+27.08%）、张江高科（+19.64%）、金地集团（+13.1%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：中国金茂（+13.21%）、雅居乐集团（+10.71%）、绿城中国（+10.7%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：特发服务（+8.58%）、世茂服务（+7.69%）、永升服务（+4.15%）。 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。