2023年深圳房地产市场年度报告

宏观经济背景分析政策环境分析土地市场表现商品住宅市场表现公寓市场表现办公市场表现商业市场表现2024年市场预判 宏观经济背景分析 2023年外部环境复杂严峻，国际政治经济博奔加剧，美元持续加息。国内面临多风险因素冲击，市场信心未能得到全面修复，房地产市场继续走弱。虽然存在较多困难和风险，伯中国经济社会发展大局保持稳定供给侧活力得到释放，需求侧开始稳步复苏，经济总体回升向好：深圳经济延续恢复发展态势，工业生产加快恢复。全国商品房销售面积全年负增长：地产行业归入全国化解风险板块，继较稳主体、稳需求发展世联行 （宏观经济）经济总体持续回升向好，未来经济恢复基础仍需巩固 2023年前三季度，我国GDP累计同比增速5.2%。2023年一季度我国疫情防控较快平稳转段，内需不断复苏与低基数的作用下，经济总体保持恢复向好态势，二季度增速连续增长，三季度增速回落，着力扩大内需，推动高质量发展，我国经济运行呈现持续恢复向好态势：2024年坚持稳中求进工作总基调，努力实现全年经济社会发展目标 >对GDP的拉动来看，2023年前三季度第一产业对GDP贡献率持续小幅增长，第二产业对GDP贡献率保持稳定增长，第三产业对GDP贡献率在年初大幅增长后持续回落：三季度，二三产业的贡献率均有提升，且均向疫情前水平回归 （宏观经济】【固定资产投资保持增长态势国内消费持续稳定恢复 >2023年1-11月固定资产投资同比增长2.90%，在投资幅度变化上，增速持续小幅下跌，主要是受到房地产投资持续下行的影响；在投资结构上，出现诸多积极变化，制造业投资增速略有加快，高技术产业投资增势良好，民营经济投资基本平稳基建投资平稳增长，计划总投资亿元及以上的项目投资高于全部固定资产投资 >2023年1-11月，社会消费品零售总额427945亿元，同比上涨7.20%。11月单月社会消费品零售总额42505亿元，同比增长10.1%，在低基数主导下实际修复动能持平上月，环比降幅略超疫前季节性中枢。整体上，消费复苏动能仍保持低位 （宏观经济）全球制造业恢复动力不足：进出口稳中有增，向好态势鲜明 >2023年全球主要经济体制造业PMI走势变化，美国，日本制造业PMI小幅下行：欧元区全年低迷收官，前景依然疲弱：欧美英全年处于50荣枯线以下：在通胀压力和地缘政治冲突的影响下，2023年全球经济呈现复苏稳定性较弱，恢复动力不足的态势 >2023年中国进出口规模稳中有增、发展质量优中有升：“新三样”出口首超万亿元：出口整体增速相比前几年有所放缓但出口在高基数上再创新高，更在增长动能、区域格局等方面实现了质的有效提升，彰显了强劲韧性和综合竞争力。2023年进口值的下降是受商品价格水平下行影响，进口数量仍增加2.9%，反映我国生产持续回升、消费需求旺盛 （宏观经济）CPI总体低位运行，PPI先下后上 2023年全年，全国居民消费价格指数（CPI）比上年上涨0.2%，物价运行保持总体稳定。在我国CPI“篮子”商品中，食品占比较高。2023年全年，食品价格同比下降0.3%。CPI总体低位运行，随着输入性、周期性、季节性等因素有所改变，基数效应逐步减弱，商品服务需求持续恢复 >2023年全国工业生产者出厂价格指数（PPI）比上年下降3%。总体回落主要是受高基数和输入性影响，受地缘政治等因素影响，2022年国际原油、化工金属等价格均上涨至历史高位，高了同比基数。2023年，国际大宗商品价格回落较多国际原油价格下降带动国内油气开采及石油化工行业价格明显回落，合计拉动PPI下行0.7个百分点。 （宏观经济】贷款走势平稳：人民币汇率波动有所增大，但整体保持平稳 >2023年1-11月新增人民币货款21.58万亿元，11月未M2余额291.2万亿元，同比增长10.0%。前11个月贷款增量已超去年全年，这意味着信贷支持实体经济的力度保持稳固。贷款走势平稳反映出经济延续回稳向好态势，政策出台及时有力2023年，人民币汇率波动有所增大，主要受内外复杂环境共振的影响：国内宏观经济波动，叠加发达经济体政经前量不确定性，美元波动加剧。但从全年来看，人民币汇率整体保持平稳，继续在合理均衡水平附近双向波动。2023年全年，人民币汇率整体经历了“升-贬-开”走势。其中，人民币中间价在6月30日报7.2258，触及年内贬值低点。在岸人民币、离岸人民币在9月双双跌至7.35下方。进入11月后，人民币汇率开启新一轮升值通道，强势回升 （深圳经济】经济延续恢复发展态势，GDP排名第三，一线城市增速亚军联 >2023年前三季度，深圳GDP为24468.25亿元（含深汕特别合作区），比上年同期增长5.4%，全市经济运行稳定增长，发展质量稳步提升。 >对比前三季度一线城市GDP，深圳市GDP排名第三，增速排名第二，高于全国O.2%，全市经济持续恢复向好 ，工业生产加快恢复（深圳经济）产业结构持续优化升级， 第一、二产业比重有所减少，第三产业比重逐年增加，产业结构持续优化。其中，第三产业占比达到63.65% >今年前11月，我市加快建设具有深圳特点和深圳优势的现代化产业体系。全市规模以上工业增加值同比增长5.5%，比1一10月加快0.7个百分点，工业生产加快恢复。主要行业大类中，规模以上汽车制造业增加值增长52.0%，电力、热力生产和供应业增长16.1%，专用设备制造业增长13.1%。主要高技术产品产量持续快速增长态势，其中，新能源汽车、服务机器人产量分别增长109.7%、31.8% （行业经济）全国商品房销售面积新开工面积增速全年负增长 2023年前11月，商品房销售面积100509万平方米，同比下降8.0%，降幅连续7个月扩大，全年负增长。各地楼市政策出台后效果相对有限，整体对新房销售带动效果不明显，市场仍处筑底阶段 2023年前11月，房屋新开工面积87456万平方米，同比再降超二成且创十年新低：2023年以来，仍然没有止跌迹象，每月仍维持20%左右的降幅：在土储缩量、销售市场恢复节奏缓慢、房企资金紧张、开工意愿低下等多重因素影响下，2023年房屋新开工面积持续下行 （行业经济】全国房地产开发投资全年负增长，待售面积大幅增加 2023年前11月，全国房地产开发投资104045亿元，同比下降9.4%；从单月来看，年初投资额同比降幅较2022年底有所收窄，但随着市场再度转弱后，开发投资额单月同比降幅再度扩大。房地产开发企业的资金状况总体面临压力，开发投资处于有心无力状态 2023年11月末，商品房待售面积65385万平方米，较去年同期上升18.0%。其中，住宅待售面积31813万平方米，较去年同期上升20.4% 稳需求发展（行业经济）行业归入全国化解风险板块继续坚持稳主体 》《2023年中国房地产销售额百亿企业》排行榜发布，共有116家房企业绩过百亿，减少14家：千亿军团下滑至16家，减少4家：重点房企销售整体成“前高后低”走势：房地产央国企销售业绩韧性较强，民营房企业绩受市场调整冲击影响较大：近期政策指出“一视同仁”支持房企融资，提出“三个不低于”，积极稳妥化解房地产风险，构建房地产发展新模式世联 宏观环境小结 经济总体持续回升向好，未来经济恢复基础仍需巩固 2023年一季度我疫情防控较快平稳转段，内需不断复苏与低基数的作用下，经济总体保持恢复向好态势，二季度增速连续增长，三季度增速回落着力扩大内需，推动高质量发展，我国经济运行呈现持续恢复向好态势；2024年坚持稳中求进工作总基调，务力实现全年经济社会发展目标 固定资产投资保持增长态势，国内消费持续稳定恢复，进出口稳中有增、问好态势鲜明 2023年1-11月固定资产投资同比增长2.90%；2023年1-11月，社会消费品零售总额427945亿元，同比上涨7.20%，整体上，消费复苏动能仍保持低位；2023年中国进出口规模稳中有增、发展质量优中有升，“新三样出口首超万亿元：CPI总体低位运行，PP先下后上 深圳经济延续恢复发展态势，产业结构持特续优化升级，工业生产加快恢复 2023年前三季度，深圳GDP比上年同期增长5.4%，全市经济运行稳定增长，对比前三季度一线城市GDP，深圳IGDP排名第三，增速排名第二2023年前三季度，第三产业比重遂年增加：今年前11月，主要高技术产品产量持续快速增长态势 全国商品房销售面积全年负增长，待售面积大幅增加，行业归入全国化解风险板块，继续坚持稳主体、稳需求发展 2023年前11月，各地楼市政策出台后效果相对有限，整体对新房销售带动效果不明显，市场仍处筑底阶段，商品房销售面积增速全年负增长，待售面积大幅增加：重点房企销售整体成“前高后低”走势，房地产央国企销售业绩韧性较强，民营房企业绩受市场调整冲中击影响较大，近期政策指出“一视同仁”支持房企融资，提出“三个不低于”，积极稳妥化解房地产风险，构建房地产发展新模式 政策环境分析 2023年，在严峻的市场下行压力背景下，上半年以稳为主下半年中央政治局会议定调“房地产市场供求关系发生重大变化”，中央及地方政府密集发布实质性松绑政策，房地产政策环境愈发宽松，促进房地产市场平稳健康发展 Part 定调市场供求关系发生重大变化全国政策全年延续宽松坚持房住不炒， >2023年，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，7月中央政治局会议正式定调“房地产市场供求关系发生重大变化：防范化解房地产风险以及满足房企合理融资需求放在重要地位：中央首提“三大工程”建设，加快保障性住房建设和供给，构建房地产发展新模式：支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题联行 《求是》发表习近平《当前经济工作的几个重大问题》 +中央政治局会议（重大节点） 中央金融工作会议 防范房地产业引发系统性风险。要正确处理防方范系统性风险和道德风险的关系，做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发属，要坚持房住不炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化。抓累研究中长期治本之策，满除多年来、高负债、高杠杆、高周转发展模式满，推动房地产业向新发展模式平稳过减。 要切实防范化解重点领城风验，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性生和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保性住房建设和供给，积级推插动城中村改造和口“平急两用”公共基础设施建设重活改造各类术置房产。 促进金融与房地产良性宿环，健全房地产企业主体监管制应和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式， 两会政府工作报告 +中央经济工作会议 持续有效方范化解重点领域风险，要统等化解房地产、地方债务中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的庭线，积极稳安化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，完善相关基础性制度，加快构世联行 （全国政策）认房不认贷/降首付/降利率等信贷端组合拳，修复居民购房需求 >2023年，居民信贷端政策持续调整优化，合力减轻居民按揭压力，加大力度释放居民购房需求，包括以下措施：建立首套任房贷款利率政第动态调整机制：落地认房不认贷：降低首付比例下限：降低存量首套住房贷款利率：央行两次降准两次降息等世联行世联行 建立首套住房货款利率政策动态调整机制> 2023年1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率欢策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和司比连锁3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限 认房不认贷 撒拖，遇知明确，民家庭（包括借款人，配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时