多举措筹资，努力保兑付

公司业绩下滑，债务压力较大

• 2024年三季报：公司实现营收2198.9亿元，同比-24.25%；归母净亏损179.4亿元，同比由盈转亏。
• 主因：
  • 房地产开发业务结算规模和毛利率大幅下降，房开贡献营收1732.3亿元，同比-29.1%；房开业务税前毛利率8.3%，同比下降10.2pct。
  • 计提资产减值损失20.1亿（去年同期0），信用减值损失54.6亿（去年同期3.6亿）。
  • 权益法确认的投资收益及处置投资收益减少，投资收益0.7亿（去年同期25.2亿）。
  • 资产处置形成亏损25.4亿（去年同期0.7亿）。

偿债压力与应对措施

• 偿债压力：一年内到期债务1166.3亿元，有息负债共3276亿元，短期面临偿债压力。
• 保兑付措施：
  • 销售额1812亿元，同比-35.4%，回款率超过100%。
  • 盘活存量资源，2023年至今累计盘活和置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿。
  • 推进大宗资产交易，1-9月实现大宗交易签约金额232.6亿元。
  • 拓展资产退出渠道，设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目。
• 经营性净现金流：第三季度为3.3亿元，自二季度以来继续保持为正。

融资情况

• 融资支持：1-9月获得金融机构大力支持，新增融资与再融资774亿元，新增融资综合成本3.58%。
• 经营性物业贷：合计落地262亿，其中合并报表范围内新增187亿。

盈利预测与评级

• 下调盈利预测：预计2024-2026年归母净利润分别为-141亿元/-21亿元/-1亿元（原为-79.2亿元/4.4亿元/24.0亿元）。
• 维持评级：维持公司“中性”评级。

风险提示

• 房地产市场销售低迷。
• 经营服务业务发展不顺。
• 出现债务违约。