不良住房抵押贷款的回收数据分析：来自对不良资产证券化公开数据的观察

核心观点与关键数据

• 房贷NPAS资产池回收水平较高且回收分布靠前
  房贷NPAS的资产池回收率一般高于信用类贷款NPAS，自初始起算日之后，前三年的累计回收水平中枢分别为20%、40%和50%，历史上最高累计回收率可以达到90%。回收呈现稳定的前高后低形态，但具有一定波动性。

• 回收款主要来自处置完毕的不良住房抵押贷款
  历史交易数据显示，房贷NPAS资产池在存续60个月后，超过一半的不良贷款会被处置完毕，目前最大处置完毕比例近70%。现金流回收主要来自处置完毕的不良贷款，比例在每个回收时期均不低于60%。

• 处置抵押房产是主要回收方式且回收率高
  不良住房抵押贷款的处置通常不是一次性完成，大部分在达到处置完毕前就实现过现金回收。处置完毕贷款中依靠处置抵押房产的比例在80%至90%之间，处置完毕不良贷款的回收率接近100%。

发行情况与变化

• 房贷NPAS发行规模大且近年持续增长
  房贷NPAS于2016年首次发行，截至2024年9月末，累计发行78单，占同期NPAS的15.8%，发行数量仅次于信用卡NPAS。近年来，随着经济增长放缓、疫情影响及房地产市场下行，商业银行不良贷款处置需求增长，房贷NPAS发行持续增长。

• 发行规模大且估值较高
  房贷NPAS单个发行规模通常大于其他类型NPAS，占全部NPAS发行规模的36.8%。2023年发行数量达24单，是2022年的3倍，重要性明显提升。

回收水平分析

• 不同年份回收表现差异
  早期（2016-2017年）房贷NPAS交易回收数据明显好于后期，主要因宏观环境和房地产市场更有利于抵押房产处置。2021-2023年回收表现尚无明显差异，因多数交易表现不充分。

• 回收分布规律
  回收率随时间推移逐渐降低，前5个间距内下降趋势陡峭，之后逐渐平稳。未观察到回收高峰出现在中期或后期的情况，符合“大量、分散、不相关联”的不良贷款回收规律。

• 月均回收率
  初始起算日后前12个月平均回收率为1.5%，13-24个月略有降低但接近，25-36个月为1%，49-60个月接近0.5%。

处置完毕贷款分析

• 处置完毕比例随时间增加
  12个月处置完毕比例约10%，之后每12个月增加约10%，60个月后超过50%，最大比例未超过70%。

• 处置完毕贷款回收率通常大于1
  长期来看，处置完毕不良房贷资产的累计回收金额能覆盖初始资产池余额，回收率中枢在0.95-1.05。

• 小金额贷款处置更容易
  小金额不良贷款比大金额贷款更容易处置完毕，处置完毕贷款金额通常小于资产池平均水平。

回收构成与处置方式

• 处置完毕贷款通常存在“前序回收”
  超过70%的处置完毕贷款在达到处置完毕前已实现过现金回收，高比例前序回收在中后期更常见。

• 处置完毕贷款回收率多大于1
  超过90%的处置完毕贷款回收率大于1，因息费持续增长导致累计还款大于初始未偿余额。

• 处置抵押房产是主要回收途径
  基于假设条件估算，处置完毕贷款中通过处置抵押房产实现的比例在80%-90%之间。