【中债微问答】4个问题解码不良资产证券化中住宅类房地产和机器设备类抵质押物的回收估值要点

【中债微问答】4个问题解码不良资产证券化中住宅类房地产和机器设备类抵质押物的回收估值要点 Q1：住宅类房地产和机器设备类抵质押物的回收评估思路是什么？ A：在分析抵质押住宅和机器设备的回收问题时，首先判断抵质押的有效性，然后依据不同的抵质押物类型和评估条件、回收方案采取不同的估值方法，并结合影响抵质押物变现金额和变现时间的各种因素，判断其可能的回收金额和回收时间。 Q2：如何判断抵质押的有效性？ A：抵质押的有效性主要从以下几个方面进行判断： 1) 判断主债权是否有效。 2) 判断抵质押物是否符合法律规定且权属是否清晰。 3) 抵押合同是否以书面形式订立且合法有效、抵质押登记手续是否齐备，抵押权是否依法设立，且处于法律诉讼时效内。 Q3：住宅类房地产和机器设备类抵质押物的回收估值方法有哪些？ A：一般使用市场法和成本法评估抵质押物回收价值。 市场法的基本思路是选取近期在正常市场条件下，交易双方自愿、公平达成交易的相似案例的单价作为受评抵质押物的基准单价，在此基础上考虑必要的调整因素进行价格修正，从而得出抵质押物的回收价值。对于住宅类房地产而言，调整因素主要考虑选取的可比案例与受评抵押房产在面积、朝向、户型、楼层、剩余使用年限、装修情况、物业管理、周边配套等方面的差异，对基准单价进行修正。对于机器设备而言，调整因素主要考虑技术状态、使用情况、生产效率、所处地域、市场供需、经济环境、交易市场类型、处置时间要求等特殊交易条件。 用成本法评估机器设备类抵质押物的基本思路是从机器设备重置成本中扣减实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值来获得被评估机器设备的价值。其中，实体性贬值是指机器设备因使用磨损和自然损耗造成的贬值；功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失；经济性贬值是由于外部经济环境的变化引起的贬值。 Q4：对住宅类房地产和机器设备类抵质押物变现回收有影响的特殊因素有哪些？ A：实务中一般有以下几个特殊因素影响抵质押物的回收估值或回收时间： 1) 宏观层面须考虑区当地的域经济景气度影响和区域司法环境影响。 2) 抵质押物所有人涉及刑事诉讼案件须考虑对抵质押物回收价值的影响，以及押品查封对回收时间的影响，以及刑事赔偿金额对押品回收价值的影响。 3) 抵质押物被其他债权人首封：根据高法最新司法解释规定，已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权，自首先查封之日起已超过60日，且首封法院尚未就该查封财产发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。 4) 对于住宅类房地产抵押物，还须考虑以下因素的影响： a) 租赁影响：如果租赁在抵押前，处置抵押物不影响租赁合同的履行，同时在处置抵押物时，承租人享有优先购买权；如果租赁在抵押后，抵押物处置后，租赁合同对抵押物买受人不具有法律效力。 b) 特殊的房产类型：可能存在处置受限、需要补交土地出让金、有价无市等情况。比如职工购买公有住宅（即房改房）、经济适用住房（含集资房）、“小产权房”等。 5) 对于机器设备抵质押物而言，须考虑以下因素的影响： a) 机器设备的可控性及回收的可实现难度：动产的担保方式有抵押和质押两种，质押是在出质人交付质押财产时确立质权，而抵押时抵押人不转移动产的占有。因此抵押后债务人在仍可继续使用抵押的机器设备，当债务人有意将机器设备转移、挪用甚至出售时，债权人可能无法定位或处置押品，导致抵押权无法实现。 b) 机器设备的特殊类型情况：可能存在专用性较强、无市场交易、机器过度使用、过剩行业长期闲置设备等情况。比如专用性较高的机器设备，或根据特定的用途自行设计制造的设备，其通用性相对较差，在市场上实现交易难度较大；过度使用的机器设备的回收价值可能严重低于正常评估价值；闲置的设备可能存在加速贬值或未来重启所需的成本费用较高，等等。