城市更新改造实操手册(通俗易懂版)

城市更新究竟是什么鬼 1.不同的关联方和参与者有不同的解读和介入方式，面对的是多元化价值观与实操复杂性以及未来成效预判诸多因素的非线性叠加 2.每一项更新活动都要回答为什么要做、做什么、如何做，只是不同的参与者解决的方式不同，答案也就不同 3.系统宏观与个体微观不同层面的价值目标，各方的诉求利益如何达成共享与制衡，既不是独享、也不是乱享、更不是白享 4.需要重新构建的复杂系统，各种误区是更新摸索过程中难得的经验，如同盲人摸象，人多了，摸得多了，象也就出来了 一、城市更新总流程 二、城市更新基本原理 三、蛋糕理论 一、基础数据 1、数据调查核心：房屋、土地数据 （基底、栋数、建面等等） 影响：一级开发——改造范围；二级开发——用地手续报批报建 一、基础数据 2、数据报审流程 二、规划方案 1、成本构成 1.关于印发《广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》穗府办规〔2019]5号2.关于印发《广州市旧村庄全面改造成本核算办法的通知》穗更新规字[2017]3号 政策依据 二、规划方案 2、报审流程 1+1+N新政后流程有哪些变化，审批如何加快？新政严控了哪些节点？什么样的方案可以快速过审？ 1、新政后对于加快审批最大变化为并行审批，套开会的方式节约时间 2、新政严控公建配套，产居比。方案通过满足政府公共属性需求，获得政府支持。 三、发展工作 最悲催的事 我全心全意对你好 你却不领情 三、发展工作 三、发展工作 前期每一笔投入的费用都要提前筹划，通过合理利用规则，技术处理纳入成本——羊毛出在羊身上 三、发展工作 一、做大成本，增加融资量 一、做大成本，增加融资量 2、发酵定型：融资量挖潜 经济平衡：即改造成本=拿地成本 融资量=改造成本/楼面地价 一、做大成本，增加融资量 海北项目：现方案成本通过技术整理后，测算融资住宅建面80万㎡100万㎡ 一、做大成本，增加融资量 4、成本整理 改造成本批前、批后的不同 一、做大成本，增加融资量 二、如何实现货值最大化 融资量100万㎡350亿货值？400亿货值？450亿货值？内部因素：产品定位-产品搭配-容积率分配时间把控：第一个吃螃蟹外部条件：科创园落成-龙溪大道快速化改造-轨道交通等等营销介入：对产品定位、容积率分配方案进行分析；反提设计方案配套条件：学校、商业、产业等等 u税：增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、契税、耕地占用税、房严税、土地使用税印花税、域建税 u费：教育费附加、地方教育费附加、工会经费、残保金、价格调节基金 三、首开区选择 四、一二级联动 （1）明确工作界面与组织架构 成立更新工作小组统筹项目一二级联动重点事项。 （2）按照“签一片，拆一片，供一片，批一片，建一片“思路推进实施。 合理安排拆迁建设的位置及建设量，达到经济平衡，最小化临迁费。海北总体分三大期（六小期）开展，整体项目按照先易后难原则，先拆除村集体物业，再拆除村民住宅。 （3）合理选择启动区位置，确定合适建设规模。 选择集体物业或空地、交通便利临主干道且周边配套设施（公服及市政设施）较为齐全的地块作为启动区。 （4）滚动开发，减少临迁费，满足资金平衡。 一期总建设量包括一期复建安置量，二期启动区复建安置量及融资量。一期建设应首先满足一期复建安置量，剩余二期复建安置量与融资量按5:5规划。 （5）一级与二级联动，确保方案可实施落地。 按照村社的需求，布局合理的复建房户型产品；融资地块按照市场营销要求，在融资地块落实融资住宅户型设计。 一、项目总的自我要求 1、要求 ★轻财足以聚人，律己足以服人，量宽足以得人，身先足以率人 一、项目总的自我要求 2、转变 1.思维方式的转变 •局部观（点）→ 2.意识转变 •专业意识→ 一、项目总的自我要求 2、转变 3.做事方式的转变 4.工作目标与内容转变 •自己干→ •达成个人目标→•完成专业工作→•达成个人目标→•个人管理→•关注内部→ 一、项目总的自我要求 3、系统/全局观 1目标：小目标与大目标--------大目标（最终目标） 2.要素：单要素到全要素（影响因素） 3关系：单节点到网络结构（关联关系） 一、项目总的自我要求 拓展期一配二或一配三驻村初期驻村中后期动迁期一配六或一配七一配十或一配十五一配N（动迁AB角：二人对50户） 任何团队的核心骨干，都必须学会在没有鼓励，没有认可，没有帮助，没有理解，没有宽容，没有退路，只有压力的情况下，一起和团队获得胜利。成功，只有一个定义，那就是对结果负责，如果你靠别人的鼓励才能发光，你最多算个灯泡。我们必须成为发动机，去影响其他人发光，你自然就是核心！ 什么是内卷 •无意义的精益求精•将简单问题复杂化•为了免责，被动的应付工作•与预期目标严重偏离的工作•低水平的模仿和复制•限制创造力的内部竞争•在同一个问题上无何止的挖掘研究 到底要管什么？ 三、权责清晰 1、经营管控要点 1、总流程2、总建设量3、规划设计4、节点管控5、一二级联动6、动迁管控7、成本管控8、利润管控9、税务筹划10、组织体系