全球房地产的未来

2024年会否文：MARK RIDLEY第一太平戴维斯集团全球CEO 是转折点？ 全球房地产市场不断演变，但各种因素交会预示今年将出现拐点 欢迎打开本期《影响力》。适逢我们的年度专刊推出之时，面对金融、政治和相应行为的变化，2024年的房地产市场似乎正迎来一个转折点。全球范围内许多市场仍然因经济前景疲软而不稳定，紧张的地缘政治局势又加剧这一状况。然而，这一年仍为地产投资者、开发商和租户带来了谨慎的乐观情绪，因为我们终于看到经济将逐步复苏的预期，未来的道路将更加坦荡。环境、社会和治理（ESG）已成为决策过程中的一个重要考量，其中的“社会”因素也越来越受到关注。房地产的社会影响是一个多层面的概念。它可能意味着在新的城市开发项目中提供多用途社区空间，或为改造人员重新就业提供机会。投资者和租户愈加青睐具有积极社会影响和环境韧性的建筑。我们本期的主题就是“转折点”，因为房地产行业正准备迎接充满机遇的新时代。 乐观的理由 我们在哪里可以找到乐观的依据呢？从宏观角度看，主要经济体的通胀率已达到顶峰，加息进程也应随之放缓。我们对今年的经济复苏充满希望，部分市场已经整装完毕并显示出稳定迹象。不过，虽然经济环境有所改善，利率仍将居高不下，这将对经济增长造成压力，使融资工作面临挑战。2024年及以后的房地产还需要其他因素提供发展动力，而一系列环境、社会和人口趋势则是完美的变革催化剂。房地产仍将是我们努力适应变化的核心。 气候的紧迫性 气候变化不可避免地在推动进步方面发挥着重要作用。近年来，对可持续建筑的需求一直引导着地产投资和入驻率，但2023年的气温突破了迄今为止的最高纪录，这使得气候问题紧迫性持续抬升。 更优惠的价格将促使企业考虑升级或扩大其办公空间 能够获得稳定可靠的洁净水供应在国家、城市和建筑层面都是日益紧迫的问题。面对这一重大挑战，防洪和排水等保护水源的新方法也已出现。ESG中的“环境”已经成为房地产开发的一项指导原则，规划师们也开始寻找创新的方法来管理珍贵而相对不可控的供水。 城市应对 在这些因素的作用下，城市将继续开展疫情后的应对。2024年，我们预计将加速提供更健康、更环保、更具包容性的城市环境，吸引企业和居民重返城市中心。 我们已经在写字楼市场看到了这一趋势。目前的高端写字楼正向更可持续、更灵活、更多元化的建筑转变。这个转折充满可能性，将有助于提高房地产作为韧性资产类别的声誉。 对于业主和投资者来说，改造和重新规划低级别楼宇将是一个重大机遇。在无法进行升级的情况下，改造利用可以创造价值，焕新楼宇，同时帮助城市应对住宅负担方面的挑战。新的住宅概念、体验式零售、沉浸式休闲，以及实验室或教育空间，都是重新利用的方向，且也是已经实现增长的领域。 与此同时，我们认为更优惠的价格和更低的利率将促使更多企业考虑在今年升级或扩大其办公空间，在能够充分利用人工智能革命持续发展的城市和行业，情况尤为突出。 基础设施的重要性 当然，机遇不会平均分配，不同的城市面临其各自的挑战。在我们的韧性城市增长中心综合指数中，表现最出色的城市展现了一系列深厚的品质和特征，使它们能够经受住近期—也可能是未来的挑战。全球的经济和财富趋势表明，南亚、东亚和中东地区的房地产市场重要性突显。区域内，从港口设施到数据中心，能源、技术、可持续发展和交通基础设施方面的重大投资助推了住宅和商业开发的激增，而更成熟的市场则需要扩建升级现有基础设施以适应未来的需求。 推动大型基础设施项目不断增长的势头只是使2024年成为房地产转折点的一个因素。正如本期《影响力》想所示，在经济不稳定的背景下，这些长期趋势正在为投资者和租户另辟蹊径。希望您喜欢本期杂志。 Meet the authors Eri Mitsostergiou Paul Tostevin Oliver Salmon Director, World Research Director, World Research Director, World Research Kelcie Sellers Connor Chilton Charlotte Rushton Associate Director,World Research Analyst, World Research Analyst, World Research Joe Lloyd Olivia Sutcliffe Associate, Rural Research Associate, Social Value Savills has a dedicated team with an unrivalled reputation for producing well-informed and accurate analysis,research and commentary across all sectors of the global property market. For over 160 years, Savills has been helping people thrive through place and spaces.Listed on the London StockExchange, we have more than 40,000 professionals collaborating across over 70 countries, deliveringunrivalledcoverage andexpertise to the world of commercial and prime residential real estate.By applying worldresearch data and trends to local and global settings, we’re able to empower our clients with insights from theforefront of the industry – bringing their aspirations to life through innovative, tailor-made solutions. Whether weare working with a global corporate looking to expand, an investor seeking to sustainably optimise their portfolio,or a family trying to find a new home, we help our clients make better property decisions. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced, or quoted, in part or inwhole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without priorconsent. While every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for anydirect or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole orpart of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. Printed by Park Communications.Impacts is produced for Savills by Highbrook Media,Vox Studios, 1-45 Durham Street, London SE11 5JH 2024年 第7期 08韧性城市排名前十的城市均呈现强劲基本面， 但ESG因素提升了较小城市的表现 16世界新秩序 新冠疫情带来了一段宏观经济波动的时期。房地产业适应得如何？ 22写字楼平衡 工作新模式，办公室需更新或改造以求生存 28水资源安全政府和开发商如何协作确保城市可持 续水资源供应？ 32住宅负担为何提高住宅供应是对抗高房价/租 金的基础？ 38人才磁石 第一太平戴维斯未来劳动力指数揭示人才新兴热点 44社会价值环境因素已成为房地产规划的关键考量。社会影响能否紧随其后？ 48跨境投资地缘政治不确定性如何影响跨境贸易？ 54东部崛起 第一太平戴维斯增长中心指数是世界发展速度最快的城市的指南，亚洲城市主导了榜单 60发展道路为何大型基建成为房地产投资吸铁石 韧性城市 新样态 文：Paul TosTevin&CharloTTerushTon 在经历了疫情的考验后，世界城市又重振旗鼓，但也面临经济环境紧缩和房地产投资减少的新挑战。积极面同样存在：全球旅游和人口流动已经全面复苏，ESG问题持续获得更多关注。 在第一太平戴维斯韧性城市指数排名中，纽约稳居第一，前20名中有七个美国城市上榜。不过相比2021年，美国的整体优势有所下降，当时共12个美国城市居于靠前位置。自那时起，美国房地产市场也经历了更为严峻的形势。 在其他地区，亚洲和欧洲城市的排名有所上升，变动较大的包括东京上升了三位，排名第二；巴黎上升了四位，排名第七。首尔上升两位，排名第四，新加坡上升六位，排名第六。规模小一点的城市（人口不足两百万），如赫尔辛基、惠灵顿、奥斯陆和爱丁堡，均表现出色，平均上升了六位。这些都是宜居的中心城市，拥有宏大的气候目标，并以开放的心态容纳各类居民和就业人群。 总体而言，经济基本面与抗风险能力之间仍然存在密切联系。反过来，房地产投资者继续关注大城市，经济基础深厚而广泛的城市尤为重点。 无论是会谈、合作、产业协同还是丰富的娱乐活动，大城市，尤其是排名前五的大城市，作为建立各种联系的中枢正在重新获得吸引力。 随着融资环境改善、房地产投资回升，城市发展很可能在2024年出现转折点。然而，随着气候变化冲击和其他ESG因素影响扩大，以牺牲一切为代价的经济增长方式日益受到挑战。 第一太平戴维斯韧性指数显示城市规模和人才仍然是保持韧性的关键，但也有部分小型城市在大力培育ESG的背景下灵活取胜 韧性城市指数 北美城市主导了今年韧性城市指数—但一些规模较小的城市也因较高的ESG水平提升了排名 经济基本面 经济基本面凸显了东京和纽约在整体指数中的强劲表现。在外来移民和个人财富的支持下，这些城市的经济强劲多元，不断增长。新加坡和首尔GDP增长强劲，在这些传统基本面的推动下也跻身前十。而新加坡的优势与移民人数的大幅增加密不可分。 是什么造就了韧性城市？ 知识经济与技术 在数字时代，能够培养、吸引并留住技术人才的城市将拥有竞争优势。首尔在知识经济和科技指数方面遥遥领先，这得益于其一流的大学、深厚的国内人才储备以及从研发到生产的持续良好表现。韩国持有全球最高的人均专利数。 第一太平戴维斯认为，能够在经济、社会、环境和技术变革的背景下，支持居民和就业群体福祉、实现成功的城市可认定为韧性城市。这样的城市能够吸引到投资者和租户，尤其是在投资和企业扩张提出ESG等更广泛的要求的情况下。 第一太平戴维斯韧性城市指数包括四大指标：经济基本面、知识经济与科技、ESG和房地产。 疫情后城市恢复人口迁入