2025影响力：全球房地产的未来

顺势而为，乘势而上 在经济和地缘政治波动中，适应力才是2025年房地产业致胜的关键 MARK RIDLEY 第一太平戴维斯集团全球CEO 世界局势快速更迭——房地产行业亦需顺势而变。地缘政治风险高企使当前运营和投资环境愈加不确定，重塑了供应链，也改变了我们对市场的观点。劳动力动态变化与工作偏好演进促使租户重新考量对空间的需求，更加注重配套设施。气候变化与极端天气则对建筑和关键基础设施构成威胁。 因此，“适应”成为本年度《影响力》报告的主题。房地产行业向来善于适应环境变迁，但当今挑战要求根本性策略转变，使差异化思维与行动显得尤为重要。 在经济与地缘政治持续波动的背景下，房地产市场、企业、建筑、投资者与机构必须积极应对当下及未来的威胁，才能实现繁荣发展。 投资策略革新 房地产投资者需要果断应对并采取新策略才能在这个瞬息万变的世界中获取预期回报。对投资者而言，房地产板块仍然是避风港，但今天他们不仅要考量本地市场状况，更要关注这些市场的全球定位。 对于采取数据驱动决策和主动投资策略的人士而言，机遇依然众多。聚焦长期结构性驱动因素而非传统行业与地域的主题投资因其抵御短期冲击与周期波动的潜力而日益受到青睐。 服务型房地产 投资者与业主还需理解租户需求的变迁。房地产设计必须满足租户诉求——从支持健康福祉的高品质设施，到卓越的可持续表现与智能科技。配套设施的重要性空前凸显。办公与居住空间的“酒店化”趋势，即配备健康中心、餐饮设施等配套服务的运营模式，正是服务型房地产实践的典范。 租户同样渴求能随需求变化而灵活调整的空间——以及愿意共同规划房地产需求、助力实现增长抱负、支持员工发展并制定应急预 租户重新考量对空间的需求，更加注重配套设施。 案的业主。对房地产投资者而言，与租户深化合作不仅能通过增值服务开辟新收入来源，更能提升租户黏性。 零售业的复苏恰是明证。部分实体零售市场表现强劲，但购物体验与消费者预期已然改变，对多功能空间的动态运营管理成为支撑回报、避免资产淘汰的关键。值得欣喜的是，业主与投资者正积极适应并转型，日益将零售空间视为产品与服务的融合体。 这一趋势同样体现在工业与物流领域——租户为增强地缘政治波动中的韧性，正主动重构供应链。随着“近岸外包”与“生产回流”策略的推行，越来越多跨国企业青睐靠近本土市场的制造基地。 构建韧性社区 对开发商、业主与城市管理者而言，协作至关重要。随着办公形态演进、新技术涌现及气候韧性成为房地产决策的核心要素，相关各方必须携手重塑建成环境。 这意味着既要升级建筑与基础设施，又需克服建筑业面临的全球性成本攀升与技能短缺等制约。 随着企业与个人财富的流动性增强，全球资本流向正在改变。对跨国企业而言，人才获取及其成本构成关键考量。争取吸引投资的地区需统筹考量财政激励、本地配套与生活质量的组合优势。 适应、转型、致胜 转型充满挑战，却势在必行。全球民众愈发追求能提升生活品质与社区归属感的居所与职场。要实现持续繁荣，房地产必须积极打造既能满足当下、又适应未来需求的社区。 政策制定者同样肩负重任——尤其在制定减缓气候变化影响的战略方面。行业面临的另一重大挑战是如何筹措住房建设资金，将居住物业视为基础设施或可打开投资与发展新格局。 2025年，转型需求迫在眉睫。从政府、投资者到开发商与社区，所有利益相关方必须通力协作，推动建成空间适应我们崭新的生活与工作方式。 Meet the authors Kelcie Sellers Oliver Salmon Paul Tostevin Associate Director,World Research Director,World Research Director,World Research Charlotte RushtonAssociate,World Research Marie HickeyDirector,Retail Research Sarah Brooks Associate Director,World Research Connor ChiltonAnalyst,World Research Savills has a dedicated team with an unrivalled reputation for producing well-informed and accurate analysis,research and commentary across all sectors of the global property market. For 170 years, Savills has been helping people thrive through place and spaces.Listed on the London StockExchange, we have more than 42,000 professionals collaborating across over 70 countries, deliveringunrivalledcoverage andexpertise to the world of commercial, prime residential and rural real estate.By applyingworld research data and trends to local and global settings, we’re able to empower our clients with insights fromthe forefront of the industry – bringing their aspirations to life through innovative, tailor-made solutions. Whetherwe are working with a global corporate looking to expand, an investor seeking to sustainably optimise theirportfolio, or a family trying to find a new home, we help our clients make better property decisions. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced, or quoted, in part or inwhole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without priorconsent. While every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for anydirect or consequential loss arising from its use. Any in-text currency conversion was accurate at the time ofpublication. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibitedwithout written permission from Savills Research. Cover illustration: Noma Bar Printed by Park Communications.Impacts is produced for Savills by Highbrook Media,Vox Studios, 1-45 Durham Street, London SE11 5JH 目录 第8期2025 08投资策略地产投资人锁定收益需要新策略 14气候适应城市和地产全面应对气候风险 22租户核心诉求发掘塑造企业办公空间要求的五大趋势 30全球财富流动企业和高净值人士群体选址时为何考虑这一系列因素 38旅游业复苏全球旅游业强势复苏。我们深入分析了几个主要受益的重点市场 44办公室的过去、现在、未来 办公室的历史已经延续了几百年，今天怎样的办公空间可称为高级办公场所——未来又将如何演变？ 44 52建筑业阻力 建筑业如何应对财务紧张、成本压力及劳动力短缺等挑战 56地缘政治风险 70住宅再构想 城市人口飞涨，将住宅视为基础设施能否帮助解决住房资金问题？ 全球不确定性对房地产投资者的影响 64零售强势回归 全球零售商展现惊人韧性——部分零售商更有不俗表现 前沿洞察速递 扫码订阅《影响力》定期更新，您将即时获取塑造房地产行业的前沿趋势资讯，并优先获知第一太平戴维斯研究专家与地产专家主办的各类活动信息。 房地产投资 新策略 上一周期是房地产投资的黄金时代——但这样的盛况不太可能重现。投资者需采取新策略才能锁定期望的回报 文：oliver salmon 随着新的房地产周期到来，我们需知历史不会简单重复。上一个周期从全球金融危机的废墟中开启，堪称投资者的黄金时代，但希望能够复制同样成功的人可能会失望。新冠疫情已经引发宏观经济格局的范式转变，未来需要新的策略来应对三大挑战。 首先，结构性变化加速将导致更多波动。未来存在更多不确定，商业周期缩短，资产回报之间的差异拉大。其次，利率正经历实质性重置。再次，全球经济正回归长期停滞的环境，人口老龄化和劳动力萎缩都将导致个人需求疲软。 房地产市场也在演变。“资本市场规模更大、透明度更高、更成熟，这意味着竞争更激烈，获取超额利润的机会更少，”第一太平戴维斯全球跨境投资主管RasheedHassan表示。“机构配置趋于稳定，新入资金更加稀缺，租户需求也变得更加复杂及多样化。租户要求在使用建筑和与房东签约时拥有更大的灵活调整空间。” 长期政府债券收益率 投资房地产的核心理由 因此，当前投资房地产需要对资本价值的前景拥有更强的信心。资本价值增长主要依赖两大驱动力：收益率压缩和租金增长。但在本轮周期中，两者均无法保证。 这些挑战并非无法克服，但投资环境的变化也要求投资者采取更积极主动的策略。要理解这一点，首先需要思考投资者为何选择投资房地产。 首先，房地产收益率与长期政府债券收益率加上风险溢价同步变动。对过去两个主要房地产周期的分析显示，债券收益率和风险溢价均对回报产生影响。2002-2007年，风险溢价的下降得益于充裕的资金、金融市场风险偏好上升以及强劲的经济增长。而在2010-2019年，关键因素是债券收益率的下降，这源于央行资产负债表扩张和零利率政策。 对多项资产的投资者来说，最常提到的理由是分散风险。过去，房地产一直提供的是与其他资产类别相关性较低的稳健回报——介于股票和债券之间，既能提供稳定的收入，又能实现资本增值。然而，尽管投资者常常强调稳定租金收入的重要性，但是真正让他们坚定持有的是资本价值的增长。 展望未来，尽管央行政策利率仍在放松，长期利率已经达到或接近预期稳定水平。同样地，由于房地产收益率未能跟上债券收益率的上升步伐，风险溢价已处于极低水平。因此，在复苏阶段，收益率压缩的空间非常有限。 这一点在未来几年会更加重要。随着利率重新上调，追求收入的投资者如今在固定收益领域有了更多选择。例如，目前美国投资级公司债券的到期收益率为5-6%，欧元区为3-4%——与优质房地产的初始收益率相差无几，但前者流动