- 核心观点： 在经济和地缘政治波动中，适应力是房地产行业致胜的关键。房地产需要顺势而变，应对挑战，转型发展。
- 投资策略革新：
- 投资者需要采取新策略才能在瞬息万变的世界中获取预期回报。
- 房地产板块仍然是避风港，但投资者需要关注市场的全球定位，并采取数据驱动决策和主动投资策略。
- 聚焦长期结构性驱动因素而非传统行业与地域的主题投资，因其抵御短期冲击与周期波动的潜力而日益受到青睐。
- 服务型房地产投资者与业主还需理解租户需求的变迁，房地产设计必须满足租户诉求，配套设施的重要性空前凸显。
- 租户渴求能随需求变化而灵活调整的空间，以及愿意共同规划房地产需求、助力实现增长抱负、支持员工发展并制定应急预案的业主。
- 与租户深化合作不仅能通过增值服务开辟新收入来源，更能提升租户黏性。
- 气候适应：
- 气候变化与极端天气对建筑和关键基础设施构成威胁，房地产业必须进行适应性调整，以保护资产价值和繁荣发展。
- 极端天气使建筑融资和投保更加困难，投资风险增加，投资者因而更加谨慎。
- 物业运营成本和租户使用成本也随之上升，气候变化从现金流、资产价值和长期财务表现等多方面威胁着房地产行业。
- 城市需要在减缓对气候变化负面影响的同时主动适应，预防或减轻极端天气的冲击。
- 适应气候变化需要巨额投资，但不作为的代价会更高。
- 租户需求变化：
- 租户重新考量对空间的需求，更加注重配套设施，办公与居住空间的“酒店化”趋势，即配备健康中心、餐饮设施等配套服务的运营模式，正是服务型房地产实践的典范。
- 租户同样渴求能随需求变化而灵活调整的空间，以及愿意共同规划房地产需求、助力实现增长抱负、支持员工发展并制定应急预案的业主。
- 房地产的价值创造正从物理空间的设计与使用，转向为租户提供附加服务（即“房地产即服务”模式）。
- 业主与租户深化合作，能增强客户黏性，从而获得租金定价权，既支持租金与资本价值增长，又减少资产淘汰风险。
- 财富的选择：
- 全球企业与个人财富具有高度辨别力且伺机而动，始终追寻最适配的发展土壤。
- 地域价值——既包含人才资源，也涵盖生活质量、文化氛围、气候条件等软性特质——与资金激励措施关联密切。
- 高净值人士激励政策调整，各国政府提供多样化激励措施积极吸引高净值人士，包括境外收入税收减免，以及通过投资换取居留权或公民身份的“黄金签证”计划等。
- 企业及高净值人士在选择常驻地点的时候往往会考虑多重因素，除资金激励以外，一个地区本身的特质和生活方式成为愈加重要的考量。
- 财富动态指数：个人吸引和发展个人财富的全球顶尖城市，以及企业吸引和发展企业财富和投资的全球顶尖城市。
- 旅游业复苏：
- 全球旅游业强势复苏，强力支撑投资人对酒店业务兴趣增长。
- 2024年国际旅游人数已恢复至疫情前水平，全球共接待14亿国际过夜游客，较2023年增长1.4亿人次，增幅11%。
- 运营类地产，其中以酒店为最成熟的类别，正吸引更多投资者关注。
- 在通胀高企与融资成本上升的背景下，酒店资产的现金流特性更具吸引力。
- 2025年旅游业将延续增长态势，预计国际游客量同比增长3%-5%，众多新酒店项目即将投入运营。
- 高端写字楼：
- 交通枢纽区位仍是优质写字楼租户的首要考虑，但租户还关注配套设施的丰富程度。
- 未来优质办公楼将呈现何种面貌？随着企业面临人口结构变化、气候危机和第四次工业革命等重大趋势，办公空间需要适应多代际员工的需求，并满足多元化员工需求。
- 绿色建筑的推进势必将持续，企业、建筑师和城市规划者需要不断创新，设计能够抵御极端高温、洪水、风暴等气候事件的韧性建筑。
- 人工智能和沉浸式技术有望重新定义办公空间，提升效率并改变我们对工作的认知。
- 建筑业阻力：
- 建筑业在经历五年的市场波动后，已步入成本居高不下、产能持续受限的时代。
- 成本压力与金融、物流及监管等多重阻力持续影响着建设项目的可行性。
- 建筑业当前的核心课题是：如何适应这个更为严峻的环境并成功实现转型。
- 融资新挑战，过去三年标志着低利率时代的终结，多数发达经济体的资金成本急剧攀升。
- 应对建筑成本攀升，解决之道在于“更频繁地”采用早期承包商参与(ECI)模式，并推广建筑信息模型(BIM)的运用。
- 应对技能人才短缺，全球建筑业正面临严峻的用工难题，在发达经济体尤其明显。
- 地缘政治风险：
- 地缘政治风险已跃居房地产投资者的核心议程，其影响尤为深远。
- 地缘政治风险正在重构全球投资版图，对房地产行业而言，随着资本流向转变、供应链中断以及封闭型决策倾向重塑市场格局。
- 地缘政治风险通过地缘政治风险指数进行量化，其经济影响路径相对明确，直接影响包括制裁措施、贸易/资本/人员流动限制，以及战争或网络、恐怖袭击等；间接影响则表现为资产价格波动加剧、风险溢价上升，以及投资者与企业的决策谨慎等。
- 地缘政治风险对金融市场的冲击以短期为主，对企业投资的抑制效应则更为持久。
- 韧性零售强势回归：
- 零售业正呈现差异化复苏态势——部分业态蓬勃发展，而另一部分仍在艰难求生。
- 零售商在全球经济波动中展现出惊人的韧性，预言中大规模的关店潮并未成为现实。
- 租户主导，资本追随，仍有大量投资者因先前涉足零售地产受挫而却步——他们手握搁浅资产，并蒙受巨额亏损。
- 零售地产正吸引越来越多的机构资金，零售仓储和零售商业项目引领这轮复苏。
- 零售板块需求强劲，多数市场空置率维持低位，韧性凸显。
- 住宅再构想：
- 城市人口飞涨，将住宅视为基础设施能否帮助解决住房资金问题？
- 全球预计在2050年前城市人口将突破全球总人口的三分之二，各城市提供充足且可持续住房的压力日益增长。
- 将住房重新定位为与交通、能源同等重要的核心基础设施，或可开启长期投资窗口并促进政策连贯性。
- 新加坡等国已采用这种整体规划思维，将住房与公用事业、社会服务共同纳入国家基建体系。
- 基建化定位还具有结构性优势，基建项目通常能获得跨党派政治支持和政府长期背书，对长期资本的吸引力将显著提升。
