2023年全球房地产的未来：房地产的使命（中英双语）

第6期 2023年气候韧性哪些城市已做好气候变化应对？p18投资清洁能源基建投资商业案例p26人物迎合Z世代的旺盛需求 p06房地产的使命全球房地产的未来影响力 The views expressed in this publication are not necessarily those of Savills or the publishers. The information contained in this publication is correct at time of going to press. All rights reserved. No material may be used in whole or in part without the permission of Savills. While every care is taken in compiling content, Savills does not assume responsibility for effects arising from this publication.Oliver SalmonDirector, World Researcholiver.salmon@savills.comMarie HickeyDirector, Commercial Researchmlhickey@savills.comCharlotte RushtonWorld Research Analystcharlotte.rushton@savills.comMeet the authorsEri MitsostergiouDirector, World Researchemitso@savills.comLucy PalkWorld Research Analystlucy.palk@savills.comClare BaileyDirector, Commercial Researchcbailey@savills.comRichard Valentine-SelseyDirector, European Living Researchrichard.valentineselsey@savills.comLydia BrissyDirector, European Researchlbrissy@savills.frTom WhittingtonDirector, Retail & Leisure Researchtwhittington@savills.comPaul TostevinDirector, World Researchptostevin@savills.comKelcie SellersAssociate, World Researchkelcie.sellers@savills.com 2023年 第6期06301404 卷首语 第一太平戴维斯CEO Mark Ridley阐释房地产的使命感06 人口变化 房地产如何应对Z世代及疫情后 新的居住模式？14 新基线 利率即将停止上涨。 但最终稳定水平将影响地产投资人决策18 气候韧性 各大城市是否已准备好应对气候变化？ 第一太平戴维斯最新指数提供解答 26 投资我们的未来 清洁能源基建板块活跃，仍有上涨空间30 城市可负担性 城市如何为年轻企业及人才 提供生存土壤？34 办公室以外 新冠疫情改变了我们对办公场所 的理解。未来还将发生什么？ 38 老龄化时代 50岁以上富裕人口将在未来长期塑造 高端住宅市场 42 零售回归 线上零售仍是主流，但实体店正强势回归48 高校引力 一流高等院校能否提高城市地产价值？ 54 另一视角 养老院、数据中心及学生宿舍 何以成为增长板块？58 供应链 近岸外包及在岸外包成为韧性新基石62 租金提振 空置资产需重新改造迎合新需求66 结束语 房地产社会价值为何是一项必要投资？ 影响力 全球房地产的未来4 卷首语 欢迎翻阅2023年的《影响力》。本期杂志出版之时，世界正面临历史的决定性时刻。全球不稳定的局势对所有市场造成影响，应对气候危机的呼声也变得日益迫切。与此同时，世界尚未完全恢复到疫情前的常态，人们还在努力弄清楚在当今社会环境下应如何工作和生活。因此，我们今年的主题是“使命”。不同以往的是，我们使用房地产所产生的环境和社会影响具有重大意义。当然，房地产一直都有其使用目的，它是我们安家、工作和花费时间的地方，为我们带来舒适、保护和灵感。好的房产对美好生活至关重要。但是，世界正在发生根本性的变化，我们对房地产的需求也随之改变。在塑造我们的生活方面，房地产发挥着核心作用。这是我们行业面临的重大挑战，也是难得的机遇。2023年房地产需要使命感 文：MARK RIDLEY 集团全球CEO世界瞬息万变，房地产也是如此。Mark Ridley探讨了在追求社区发展过程中所面临的挑战和机遇世世世世世世世世世世 卷首语 5savills.com/imPacTs 适应气候变化全球变暖加剧，气候变化的矛盾更为明显，潮湿的地方愈加潮湿，干燥的地方愈加干燥，洪水和旱灾出现更加频繁。房地产必须适应气候变化，面对极端天气事件保持韧性，并减轻其影响。可持续城市可大幅减少全球碳排放。韧性社区能保持环境凉爽或干燥，或帮助我们节约用水。在这些环境建设的过程中，房地产投资可以发挥巨大作用。人口结构波动 Z世代已成为地球上人数最多的一代，这将对房地产产生深远的影响。年轻人重视可持续性，希望生活在充满活力且可灵活选择的城市。虽然许多城市越来越年轻化，但部分城市或社区则趋势相反。在相当一部分地区，房地产需求是由更富裕的年长群体推动的。他们如今正向市中心迁移，而不是远离市中心。这一50岁以上的人口群体也具备多元特征。他们既积累了财富，又有明确的需求目标。他们需要绿色空间、医疗和文化资源，通勤便利也是这一个要求。还有最重要的一点，他们渴望社区的氛围。在这里，Z世代和婴儿潮世代之间的相似之处实际比不同之处更为明显。在一系列因素的共同推动下，“15分钟城市”概念得到发展，生活设施建设需要近在咫尺。在社区和可持续发展方面，他们选择房产的目的非常明确。安全的避风港这些趋势汇聚起来产生了重要影响，例如，实体零售业正在复苏，热点零售区位的空置率也在下降。零售融合其他用途（商业、住宅、酒店和医疗）的综合开发项目满足了人们对便利性和社区的要求。零售业正重新找回自己的目标，同时也带来回报。随着城市环境发展和建筑重新利用或定位的机会出现，房地产的再生能力还将保证自身变成有吸引力的资产类别。当然，较高的现行利率以及许多市场正经历的资产价格调整会让投资者在短期内保持谨慎。我们很难准确预测这一重新调整需要多长时间，或何时才能明确利率的走向，但随着关注热度恢复，交易量常态化将为投资者情绪改善提供背景。各行业复苏情况各异，但随着开发供应减少和租金增长集中在特定板块，投资者仍将获得稳定的回报，补偿较高的杠杆成本。在一个以ESG为重点的后疫情世界中，房地产将推动变革。本期《影响力》杂志展示了有使命的房地产在创造可持续收益的同时，也创造了可持续发展的社区。希望您喜欢本期杂志。不同以往的是，我们使用房地产所产生的环境和社会影响具有重大意义 illustration: Kari MoDén 影响力 全球房地产的未来 全球人口变化：对房地产 有何启示？ 文：Paul TosTeviN随着“Z世代”的到来，且全球越来越多的人接受新的生活和工作方式，房地产需求也在发生变化，地产用途更灵活多变全球人口变化 7savills.coM/iMPacts 2022年11月，全球人口达到80亿。联合国秘书长古特雷斯在一份声明中表示，“在庆祝多样性和发展进步的同时，也要思考人类对地球的责任”。同年，印度人口达到14亿，超过中国而成为世界上人口最多的国家。 未来10年，印度人口将保持世界增长最快的趋势，再添1亿人。与此同时，中国人口在去年出现了60年以来的首次下降，预计长期保持下降的趋势。印度人口不断增长，还将刺激本已蓬勃发展的各房地产市场领域的国内外需求。印度第一太平戴维斯研究与咨询部董事长Arvind Nandan说：“从城市化进程加快以及年龄结构变化的角度来了解印度非常重要。印度的城市人口正在快速增长，预计到2030年将超过6亿，这将对现有的基础设施和住房带来压力。未来的任务不仅仅是改善基础设施，还要在现有的4400个城镇基础上拓展更多的城镇。在这方面，‘印度制造（Make in India）’和‘智慧城市使命（Smart Cities Mission）’这两项分别针对制造业和城市发展的重要政府计划现在具有独特的意义"。老龄化的世界这一划时代的转变体现了全球范围内的人口变化。发达国家正在老龄化，中国以及许多南美、中东国家也是如此。这意味着人口增长的平衡正向亚洲和非洲转移。与此同时，在1997年至2012年之间出生的Z世代正在步入成年。作为地球上人数最多的一代，他们将对房地产和城市产生深远影响。随着房地产用途演变得更为灵活，最受欢迎的中心区域正在发生变化。所有这些变化都是在后疫情的背景下发生的。疫情改变了我们的世界，催化了混合办公、在线零售和数字通信发展的趋势，催生了对大型数据中心的需求，还改变了工作场所、住宅和城市中心的面貌。疫情同时还使投资者和公众日益重视ESG因素。城镇化和人口世界人口结构的变化是和城市化同步进行的。如今，全球约55%的人口居住在城镇，预计到2050年，城市化率将达到68%。这是一个深刻的变化—在2009年之前，生活在乡村地区的人口仍高于生活在城市地区的人口—如要保护我们岌岌可危的地球，就必须谨慎应对这一变化。城市仅占全球土地总面积的不到2%，却产生了80%的国内生产总值和70%的碳排放量。8 全球人口变化 影响力 全球房地产的未来 许多新的城市化现象都发生在发展中市场。从现在到2050年，全球人口增长的一半将来自九个国家，而其中只有美国这一个发达国家。印度、尼日利亚、巴基斯坦、刚果民主共和国、埃塞俄比亚、坦桑尼亚、印度尼西亚和埃及将引领人口增长，推动城市化进程。然而，在城市层面，人口结构所依赖的远不止是全国人口的增长。在我们的研究中，迪拜是其中一个最年轻的城市，到2033年，年龄在15岁至39岁之间的人口将达到54%。 迪拜所在的中东区域也在老龄化进程中。中国整体的人口在下降，但中国也有许多年轻的城市，尤其是深圳（年龄15-39 岁之间人口达到53%）、广州（41%）等科技中心。美国既有North Port和Fort Myers等世界上年龄层最高的城市，也有奥斯汀和丹佛等更年轻的中等城市。就像英国的布里斯托尔一样，这些规模较小、充满活力的城市通过其强大的知识经济和较高的生活质量吸引着年轻的人口。另一方面，一些充满活力的大城市也把人口从小城镇吸走。如日本东京人口持续上升，而北九州和鹿儿岛等较小城市却在经历却在人口下降和老龄化。因此，现在父母每带着一个孩子迁出东京，日本政府将向其提供100万日元（7,500美元）。疫情改变了我们的世界，催化了混合办公、在线零售和数字通信发展的趋势全球人口变化 9 人口结构的变化正在改变整个欧洲的住宅业。在过去二十年里，欧洲人口增加了3400 万，但与此同时，欧洲人生育的孩子越来越少，组建家庭的时间越来越晚，导致出生率降低，独身家庭增长了30%，对小型公寓的需求也随之增长。为此，在制定方案的过程中，我们更多地结合了绿色空间、高端居家办公设施、集成技术以及对ESG的关注。从宏观经济角度来看，虽然欧洲的失业率达到了2008年以来的新低，但自2013年以来，购房成本却增加了45%。再加上生活成本上升，这意味着首次购房者的平均年龄已从2013 年的31岁上升到现在的3