新鸿基地产2023/24 年报

1.上海市徐家匯ITC2.上海市陸家嘴上海國金中心3.香港啟德天璽•海4.香港西九龍環球貿易廣場5.香港中環國際金融中心二期6.香港高鐵西九龍總站發展項目 目錄 2董事局及委員會 3公司資料及股東資訊 4財務概要及土地儲備 6五年財務摘要 7業務架構 8董事局主席報告書 24業務模式及策略方向 28香港地產業務58內地地產業務82地產相關業務91電訊及資訊科技92基建及其他業務95集團財務 112企業管治報告書 131董事局報告書 145董事個人資料 董事局及委員會 公司資料及股東資訊 公司秘書容上達 主要往來銀行 股份過戶登記處 中國銀行（香港）有限公司香港上海滙豐銀行有限公司中國工商銀行（亞洲）有限公司中國農業銀行股份有限公司星展銀行交通銀行（香港）有限公司華僑銀行三菱UFJ銀行恒生銀行有限公司中國建設銀行（亞洲）股份有限公司 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716號舖 核數師德勤 • 關黃陳方會計師行註冊公眾利益實體核數師 律師 胡關李羅律師行孖士打律師行薛馮鄺岑律師行 註冊辦事處 香港港灣道30號新鴻基中心45樓電話：(852) 2827 8111傳真：(852) 2827 2862網址：www.shkp.com電郵：shkp@shkp.com 二○二三至二四年度財務日程表 上市資料 中期業績公布：二○二四年二月二十八日中期股息派發：二○二四年三月二十日全年業績公布：二○二四年九月五日暫停辦理股份過戶：登記手續1二○二四年十一月四日至七日（首尾兩天包括在內）記錄日期1：二○二四年十一月七日股東週年大會：二○二四年十一月七日末期股息除息日期：二○二四年十一月十一日暫停辦理股份過戶：登記手續及記錄日期2二○二四年十一月十三日末期股息派發：二○二四年十一月二十一日 本 公 司 股 份 在 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司（「聯 交 所」）上市，並以美國預託證券形式在美國進行場外市場交易。 股份代號 聯交所：16（港幣櫃台）及80016（人民幣櫃台）彭博：16 HK Equity（港幣櫃台）及80016 HK Equity（人民幣櫃台）路透社：0016.HK（港幣櫃台）及80016.HK（人民幣櫃台）美國預託證券編號：SUHJY證券識別統一號碼：86676H302 附註： 投資者聯絡方法 1.以釐定有權出席股東週年大會並於會上投票之股東身份2.以釐定股東享有建議之末期股息之權利 電話：(852) 3766 5787傳真：(852) 2116 0597電郵：ir@shkp.com 本年報印刷本之英文版本及中文版本已備妥，亦可於本公司網站瀏覽。 若(i)股東已收取或選擇收取本年報印刷本之英文版本或中文版本，但仍欲收取另一種語言版本；或(ii)股東已透過或選擇透過或被視為已同意透過電子方式收取本年報，但仍欲收取印刷本；或(iii)股東因任何理由於收取或瀏覽載於本公司網站之本年報時遇到困難，股東可以經本公司股份過戶登記處，香港中央證券登記有限公司，向本公司免費索取印刷本。股東可將要求郵寄至香港灣仔皇后大道東183號合和中心17M樓，或電郵至shkp@computershare.com.hk。 股東如欲更改本公司日後刊發的公司通訊之語言版本或收取方式的選擇，可隨時在合理時間內（為不少於七天），以郵寄或電郵或填妥並交回隨附之回條，經股份過戶登記處通知本公司，費用全免。 財務概要及土地儲備 五年財務摘要 業務架構 董事局主席報告書 月二十一日。連同中期股息每股港幣九角五仙，全年每股派息港幣三元七角五仙，較去年減少百分之二十四。 本人謹向各位股東報告： 截至二○二四年六月三十日止的年度，本集團在撇除投資物業公平值變動的影響後，可撥歸公司股東基礎溢利為港幣二百一十七億三千九百萬元，去年為港幣二百三十八億八千五百萬元。每股基礎溢利為港幣七元五角，去年為港幣八元二角四仙。 物業發展溢利及租金收入 回顧年內，來自物業銷售的溢利為港幣七十八億五千萬元，去年為港幣一百一十二億九千九百萬元。按所佔權益計算，年內錄得的合約銷售總額約港幣三百七十五億元。 賬 目 所 示 可 撥 歸 公 司 股 東 溢 利 及 每 股 盈 利 分 別 為 港 幣一百九十億四千六百萬元及港幣六元五角七仙，去年為港幣二百三十九億零七百萬元及港幣八元二角五仙。賬目所示溢利包括扣除了遞延稅項及非控股權益後之投資物業公平值減少的金額港幣二十四億一千二百萬元，去年公平值增加的金額為港幣二億二千一百萬元。 連同所佔合營企業及聯營公司的租金收入計算，集團年內的總租金收入按年上升百分之三至港幣二百四十九億九 千 一 百 萬 元，淨 租 金 收 入 按 年 上 升 百 分 之 三 至 港 幣一百九十億元。零售物業及服務式住宅組合的租金收入增加，抵銷了寫字樓物業組合的租金跌幅。 董事局議決派發截至二○二四年六月三十日止年度的末期股息每股港幣二元八角，派發日期為二○二四年十一 翠綠，將發展為總樓面面積約五十二萬一千平方呎的住宅項目，提供約一千二百個以中小戶型為主的優質單位，計劃於二○三○年或之後落成。新增項目的詳情可參閱下表： 香港地產業務 年內，集團透過契約修訂增添了三幅住宅用地，可建總樓面面積約一百五十萬平方呎。其中一幅在下半財政年度增添的地皮位於沙田香粉寮，鄰近城門河，四周環境 截至二○二四年六月三十日，按所佔樓面面積計算，集團在香港的土地儲備約有五千七百八十萬平方呎，當中約三千八百二十萬平方呎為多元化的已落成物業，其中絕大部分用作出租及長線投資，為集團帶來可觀的經常性收入。餘下部分中，約一千三百三十萬平方呎為可供出售的發展中住宅，預計於未來六至七年分批落成。 滿足區內用家的需求。集團近日亦就一宗換地交易完成補價，該地皮位於粉嶺北，總樓面面積約三十萬八千平方呎，將發展為住宅暨零售項目。一如既往，集團會在補充土地儲備時，恪守其審慎的理財原則。 在 二 ○ 二 四 年 二 月 樓 市 撤 辣 後，香 港 住 宅 市 場 轉 趨 活躍，但在持續高息的環境下，市況在近月偏軟。然而，不少專才及學生來港，支持住宅租金繼續上升。 回顧年內，香港特區政府收回集團位於古洞北/粉嶺北新發展區的土地，面積約一百五十萬平方呎。集團預期可收取政府的現金補償額約港幣十九億元，相關收益已在二○二三/二四財政年度入賬。另一批位於洪水橋/廈村新發展區的土地亦將被收回，土地總面積約二百五十萬平 方 呎， 涉 及 的 補 償 金 約 港 幣 二 十 七 億 元， 預 計 在二○二四/二五財政年度入賬。 在財政年度年結日後，集團在二○二四年七月購入一幅鄰近沙田港鐵第一城站的住宅用地，總樓面面積約十五萬七千平方呎。該地皮位處發展成熟的社區，配套設施完善，將發展為精品住宅項目，主要提供中小型單位，以 董事局主席報告書 集團貫徹「以心建家」的精神，一直以客為先，著重提供滿足顧客需求的優質產品和物業管理服務。集團獨特的垂直物業發展架構，有助物業和服務的質素長期保持在高水平，並繼續透過新地會，與客戶維持良好的雙向溝通，讓集團能緊貼市場趨勢及了解顧客的喜好。集團致力提升產品和服務質素，以保持競爭力和品牌聲譽。隨著大眾對智能家居與綠色健康生活需求日增，集團位於西沙的住宅項目將大自然元素融入設計，同時具備各式各樣的運動設施和完善的交通連接，是集團緊貼市場趨勢的最新例子。 年內，集團在香港有六個項目可交樓，按所佔樓面面積計算，約三百五十萬平方呎，其中可供出售的住宅物業約二百五十萬平方呎，餘下約九十四萬二千平方呎的非住宅物業將保留作長線投資。相關的項目詳情可參閱下表： 年內，按所佔權益計算，集團在香港錄得的合約銷售額約港幣二百五十六億元。銷售額主要來自天水圍YOHO WEST第1期、元朗The YOHO Hub II、啟德天璽•海第1期和屯門NOVO LAND第2A期及第3B期。集團亦推售多個已落成項目的貨尾單位，如中半山帝景園、馬鞍山雲海別墅及何文田天鑄等，市場反應理想，並繼續為集團的銷售額帶來貢獻。 截至二○二四年六月三十日，集團未入賬的香港合約銷售額達港幣二百四十九億元，預計當中約港幣一百九十 六億元將於二○二四/二五財政年度確認入賬，大部分款項將會在相關單位交樓時收取。 因應市場競爭激烈，集團以多管齊下的方式，加強旗下商場的競爭優勢。集團除了不時調整租戶組合，加入新概念以迎合顧客喜好變化外，亦重新規劃個別商場的佈局以作出相應配合。商場亦從內地和海外引進廣受歡迎的品牌及餐廳，為顧客帶來新鮮感，部分租戶更是首次落戶香港。 此外，集團除了與旗下其他業務部門和租戶合作，亦與不同業界聯手，進行推廣計劃和提供專屬禮遇。例如2024年巴黎奧運在今個夏季展開，集團旗下多個商場在奧運前夕及期間除了直播賽事外，還安排了連串與體育相關的活動，既能為運動員打氣，又能營造歡樂氣氛。集團支持政府「香港無處不旅遊」的理念，配合全年多項大型盛事進行推廣，帶動各區商場的人流和刺激消費。 年 內，集 團 在 香 港 的 多 元 化 投 資 物 業 組 合 表 現 保 持 穩健，連同所佔合營企業及聯營公司的貢獻，總租金收入按年溫和增加百分之一至港幣一百七十九億四千二百萬元。該物業組合建築質素優良，位置優越，配合集團積極的租賃方針，整體出租率處於滿意水平。 集團持續投放資源提升其物業質素和服務水平。集團在旗下商場的戶外空間增設寵物及家庭友善的設施，為購物人士及其寵物帶來更多沉浸式的體驗。位於沙田的新城市廣場是香港的旗艦級商場，其外牆正進行翻新；位於三樓的部分戶外空間將改建成Chill Park，以增加休憩空間和可用作現場表演的活動場地，預計相關優化工程將於二○二四年底完工。 集 團 的 零 售 物 業 組 合 樓 面 面 積 合 共 逾 一 千 二 百 萬 平 方呎，大部分是位於鐵路沿線的旗艦商場或區域性商場，交通配套成熟，而且可經有蓋行人天橋暢達鄰近的住宅或周邊設施。雖然入境旅遊復蘇速度未如預期，但在集團專 業 的 租 務 和 管 理 團 隊 努 力 下， 年 內 集 團 零 售 物 業組合的租金收入錄得溫和增長，平均出租率約為百分之九十四，水平相對穩定。然而，港元匯價高企以及本地和旅客消費模式的改變持續為零售業帶來挑戰，情況自二○二四年初開始更為顯著。 香港西九龍TOWNPLACE WEST KOWLOON 董事局主席報告書 商 場 綜 合 會 員 計 劃The Point不 斷 拓 展 其 客 戶 群， 並 加入新功能以提升顧客的體驗。隨著訪港旅客逐漸回升，The Point利用集團的酒店業務及龐大的零售物業網絡加強會員招募。全新的「即賺分」功能讓會員購物後可即時賺取積分，自二○二四年初推出以來，服務覆蓋範圍已增至集團主要商場約百分之六十的租戶。在充滿挑戰的環境下，The Point會員的消費額仍相對穩定。繼推出免觸式泊車和電動車特快充電服務後，The Point最近為特選會員推出一系列精選專屬禮遇，包括額外積分獎賞，以及即將推出的商場電動車充電預約服務，以鼓勵忠實顧客繼續消費。 受惠於寫字樓租戶遷往優質物業的趨勢，國際金融中心和環球貿易廣場兩大地標寫字樓繼續成為環球金融機構和跨國企業最理想的辦公選址，年內其出租率皆超過百分之九十。集團其他優質寫字樓，包括位於九龍東的創紀之城寫字樓群，年內整體出租率處於約為百分之九十的合理水平。 新落成投資物業的租金收入進一步加強集團的經常性收入基礎。TOWNPLACE WEST KOWLOON在二○二三年十月開始營運，提供長短租期的混合租賃選擇，以配合年輕才俊和外來專才與日俱增的住宿需求。項目的會所更提供各式各樣的優質設備和專屬的社交活動，營運模式新穎，加上輕鬆寫意的海濱生活環境，成功吸引年輕專才及公司客承租。 不明朗的經濟前景繼續拖累本港寫字樓的需求。集團的多元化寫字樓物業組合具備高水平的綠色建築標準，能符合租戶在ESG方面的