房地产行业深度报告：存量房贷降息尘埃落定，房贷利率中枢进一步下探

核心观点

• 存量房贷降息政策回顾：我国经历过三轮存量房贷利率下调，分别在2008年、2023年和2024年。三轮下调的背景和目标有所不同，覆盖范围和力度也逐渐扩大。
• 2008年调整：实际落地在2009年初，住房贷款利率下限从0.85倍调低至0.7倍，估算调整力度约112BPs。
• 2023年调整：覆盖存量按揭的约60%，平均下调73BPs，有效缓解提前还贷现象，持续提升居民消费能力。
• 2024年调整：将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均下降幅度在0.5个百分点左右，惠及5000万户家庭。
• 政策效果：有效缓解提前还贷现象，持续提升居民消费能力，提振短期市场信心。
• 存量房贷现状：房贷规模减少，利率持续降低，居民新增中长期贷款规模自2022年开始有所减少。
• 购房意愿：就业和收入预期的下降压制住房需求释放，房价预期短暂修复后再次下行，购房意愿不足。
• 公积金贷款：2023年住房公积金贷款余额保持快速增长，说明居民对利率敏感，降息政策有效。
• 后续进展：政策利率下调预示后续房贷利率中枢进一步下移，市场销售数据有望筑底。
• 投资建议：看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企，推荐保利发展、招商蛇口、万科A等。
• 风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。

关键数据

• 2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.9%。
• 2023年8月调整后，23万亿存量首套房贷平均利率为4.27%。
• 2024年二季度新发放住房贷款平均利率为3.45%。
• 2023年9月，全国个人住房贷款提前还款额达到4324.5亿元。
• 2023年9-12月，房贷月均提前还款金额较政策出台前下降10.5%。
• 2023年末，住房公积金贷款的贷款余额为7.81万亿，同比增长7.0%。

研究结论

• 存量房贷利率下调政策有效缓解了提前还贷现象，提升了居民消费能力，短期内提振了市场信心。
• 购房意愿不足的主要原因是就业和收入预期的下降，预期修复是企稳关键。
• 在宽松的货币政策支持下，经济保持稳健增长，市场销售数据有望筑底，房地产行业将平稳健康发展。
• 持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。