房地产行业点评报告：过往可鉴，存量房贷降息翘首而望

核心观点与关键数据

回顾过往：两轮存量按揭利率下调恰逢其时

我国经历过两轮存量按揭利率下调，分别在2008年和2023年。2008年的调整背景是次贷危机，政策旨在扩大内需和改善民生；2023年的调整背景是地产行业波动和居民提前还贷现象，政策旨在引导借贷双方优化资产负债和规范市场秩序。

两轮调整政策初衷不同

• 2008年调整：央行扩大商业性个人住房贷款利率下限幅度至贷款基准利率的0.7倍，实际落地在2009年初，估算调整力度约112BPs。
• 2023年调整：央行对首套个人住房贷款利率进行调降，覆盖23万亿存量首套房贷，平均下调0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。

政策效果复盘

• 覆盖面：2023年调整覆盖了存量按揭的约60%。
• 政策效果：有效缓解提前还贷现象，持续提升居民消费能力。9-12月房贷月均提前还款金额较政策出台前下降10.5%，利率调降幅度较大的地区提前还贷现象更为明显。

展望未来：如何看待存量住房贷款降息

关键关注点

• 覆盖面：2023年调整仅针对首套房贷，未来需关注能否全面覆盖存量房贷。
• 调整幅度：2023年调整后23万亿存量首套房贷平均利率为4.27%，2024年二季度新发放住房贷款利率为3.45%，中间相差82BPs，其中35BPs源自LPR调整，剩余47BPs为存量房贷利率的潜在可调降空间。

未来政策方向

• 利率调整方式：上一轮调整中，按揭利率调整至贷款发放时的利率下限，未来需关注能否调整为市场化的按揭利率。
• 城市间协调：不同城市按揭利率差异较大，政策制定者需协调和平衡各城市间的调整幅度。

投资建议

• 合理性：从降低居民还贷负担、提振消费潜能和抑制提前还贷角度看，存量住房贷款降息具有合理性，过往两次调整均取得成效。
• 预期：预计在新增房贷利率不断压降、商品房销售数据降幅仍未筑底等背景下，存量住房贷款利率调整政策有望出台，助力住房市场筑底企稳。
• 推荐标的：
  • 优质央国企：保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产。
  • 财务稳健的民企和混合所有制企业：万科A、绿城中国、滨江集团、新城控股。

风险提示

• 政策落地不及预期。
• 销售回暖进程不及预期。
• 行业波动加剧。