房地产行业对政治局会议的点评：利率就是最好的锚，风险资产价格回升
股票研究/2024.09.26 利率就是最好的锚，风险资产价格回升房地产 评级：增持 ——对政治局会议的点评 谢皓宇(分析师)白淑媛(分析师)黄可意(研究助理) 010-83939826021-38675923010-83939815 xiehaoyu@gtjas.combaishuyuan@gtjas.comhuangkeyi028691@gtjas.com 相关报告 上次评级:增持 股票研 究 行业事件快 评 证券研究报 告 登记编号S0880518010002S0880518010004S0880123070129 本报告导读： 延续央行的表态，政治局会议中重申“实施有力度的降息”，相比于此前维持较高利率的态度有明显变化，在“引导利率下行”之后，将对风险资产价格带来改善。 投资要点： 中共中央政治局9月26日召开会议，与地产相关最重要的两条依 然是我们在9月24日报告《新政出台激起千层浪，积极信号释出中提到的两条，分别是引导利率下行和收购存量土地，分别对应稳定资产价格和加速房企报表收缩。根据新华社，本次会议，与地产相关的表态中，从影响程度最大到最小分别为：1）实施有力度的降 息，这直接对应了资产价格的回报容忍度；2）支持盘活存量闲置土地；3）严控增量；4）调整住房限购措施。市场可能会关注的，是对于“要促进房地产市场止跌回稳”的表述，但我们认为，这是一系列政策之后的结果，因此，我们更关注的是具体的政策本身。其中，最值得关注的，依然是前两条政策。 实施有力度的降息，打破此前央行维持相对高利率的做法，对风险资产带来利好。2024年1月我们发布报告《楼市冷暖，租金先知》提到市场错用了实际利率和名义利率，当前实际利率处于较高水平 使得其对资产回报率的要求较高，同为实际回报率的指标如租售比股息率、PE等在高实际利率背景下，都有提高当期回报的要求。央行和政治局会议先后提及“引导利率下行”和“实施有力度的降息”我们认为对资产回报率的要求降低，利好风险资产。 房企资产负债表加速回归，有利于化解金融风险，相比于收储房子收储土地的方法更直接且更容易操作。按照市场习惯的讨论方式，用回到哪个年份来作为当前地产调整幅度的参照，房企的资产负债 表大约回到了2019年前后，滞后于房价的调整。也即，2021年至今，房企的资产负债表去化并不理想。由于房企的负债对应的就是金融机构的资产，同时，房企的负债又构成了房企的资产，因此，库存没有去化之前，金融机构的风险都难说完全解除。目前，根据统计局数据，已建成的未售库存仅不足4亿平方米，但未售的土地有量级层面的差异，因此，收储土地的效力也将强于收储房子。 价格信号不仅仅是领先于销售，也是当前宏观定价中最关键的一环，价格企稳就能改善预期，而非一定要看到量的扩张。有别于市场预期的一定要看到扩张状态，我们认为，只要价格企稳，当前的 宏观信用就能企稳，信心也能改善。而价格本身也是回报率的要求在给定回报率的“锚”的基础上，锚的位置就决定了价格的位置。维持两端配置，但将绝对低杠杆的一端改为报表干净的企业，另一端依然跟踪重组的进展。相比于年初以来我们强调低杠杆，当前我们认为，可以将条件放宽报表干净即可，也即，即便有一定的不确定性，但只要风险被识别，也能进入到投资范围内，推荐招商蛇口中新集团、保利发展；另一端，仍然关注重组进展，受益标的为旭辉集团控股、融创中国。 风险提示：市场需求加速下行。 房地产《新政出台激起千层浪，积极信号释出》 2024.09.24 房地产《跳跃后再归平静，重视“死库存”》 2024.09.17 房地产《继续出清》2024.09.11 房地产《淡季延续，关注收储进展》2024.09.05房地产《土地市场的新变量》2024.09.04 表1：重点公司盈利预测 （元） （亿元） 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 000002.SZ 万科A 6.93 765 1.02 0.74 0.82 6.8 9.4 8.5 增持 600048.SH 保利发展 8.08 967 1.01 0.95 1.01 8.0 8.5 8.0 增持 001979.SZ 招商蛇口 9.65 874 0.70 0.79 0.85 13.8 12.2 11.4 增持 601512.SH 中新集团 6.53 98 0.91 0.92 0.99 7.2 7.1 6.6 增持 002244.SZ 滨江集团 8.70 271 0.81 0.98 1.10 10.7 8.9 7.9 增持 证券代码证券简称9.26股价 总市值 EPS（元/股）PE投资评级 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻 辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当 然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比 较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 股票投资评级 行业投资评级 评级说明 增持相对沪深300指数涨幅15%以上 谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间中性相对沪深300指数涨幅介于-5%～5% 减持相对沪深300指数下跌5%以上 增持明显强于沪深300指数 中性基本与沪深300指数持平 减持明显弱于沪深300指数 国泰君安证券研究所 上海 深圳 北京 地址上海市静安区新闸路669号博华广场 深圳市福田区益田路6003号荣超商 北京市西城区金融大街甲9号金融 20层 务中心B栋27层 街中心南楼18层 邮编200041 518026 100032 电话（021）38676666 （0755）23976888 （010）83939888 E-mail：gtjaresearch@gtjas.com
