房地产行业事件快评：对人大常委会发布会的点评-资产价格崛起

股票研究/2024.11.10 4378545 资产价格崛起房地产 评级：增持 ——对人大常委会发布会的点评 谢皓宇(分析师)白淑媛(分析师)黄可意(研究助理) 010-83939826021-38675923010-83939815 xiehaoyu@gtjas.combaishuyuan@gtjas.comhuangkeyi028691@gtjas.com 相关报告 上次评级:增持 股票研 究 行业事件快 评 证券研究报 告 登记编号S0880518010002S0880518010004S0880123070129 本报告导读： 化债是本次会议的主题，由于没有提及新增债务的期限问题，若做乐观假设，将期限拉长，则其具备部分基础货币的作用，同时其低息也将利好资产价格。 投资要点： 11月8日人大常委会举办新闻发布会，会议总计提及规模12万亿元，力度很大，能系统性的解决隐性债务问题，其中包括房地产的风险问题。本次的12万亿元当中，6万亿元为增加地方政府债务限 额，4万亿元为新增地方专项债，2万亿元为到期的棚改资金延续。化债的期限是5年，且5年后余额将降低至2.3万亿元，处于可控的范围。也即，只要政策执行，仅通过债务置换即可将地方政府隐性债务的问题基本解决，因此，本次政策的力度很大。 会议的看点有两条，第一条是降低全社会利率成本。相比于地方政 府通过各类平台公司融资的隐性债务，政府背书的债务成本将大幅 度降低，按照官方说法，5年总计累计节约6000亿元，若按照平滑投放简单测算，每年降低的利率大约在200bp（6000/（120000/2） /5=2%）。这是9月24日央行发布会以来的延续，即当时公布的“引导利率下行”。 第二条，也是更为重要的一条，则是债务没有设定期限，若做乐观假设，其具备部分基础货币的作用，再考虑货币乘数，将带来信用扩张，可以参考2016~2017年的棚改PSL投放，两者都是可以理解为贴近基础货币的资金，且本次每年的平均规模为2.4万亿元。对 于没有设定期限的资金，若做最乐观的假设，就是以低利率向社会投放足够的“基础货币”，同时，本次发布会中，还提及了“扩大专项债券发行规模，拓宽投向领域，提高用作资本金的比例”。因此，这将进一步撬动杠杆，也即市场希望看到的扩表动作。 考虑到房地产在居民财富和企业抵押物中的比重较高，房价对于经济的价格锚有重要的作用，当前的政策能够促进止跌回稳。风险化解对应着价格的企稳，由于本次政策不仅能够带动价格止跌回稳， 还有意图通过部分领域增加投资来带动居民购买力的提振，预计能够改善房地产价格的市场预期。地产进入新阶段，我们再次调整两端配置的思路，预计资产整合和重组将成为接下来的看点，即一方面，预计境内债务重组将有提速的可能，这也属于风险化解的范畴另一方面，行业在人口周期的影响下，资源整合将是主流，一线城市国企的优势将开始体现。 风险提示：市场需求加速下行。 房地产《存量规划调整，从信用向实物切换的关键》2024.10.14 房地产《信心提振，LPR如期下调》2024.10.22房地产《筑底开始，关注价格信号》2024.10.19房地产《信用扩张是主要矛盾》2024.10.17 房地产《再论居民“风险”，实物量更重要》 2024.10.14 表1：重点公司盈利预测 价（元） （亿元） 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 000002.SZ 万科A 9.51 1087 1.02 0.74 0.82 9.3 12.9 11.6 增持 600048.SH 保利发展 11.18 1338 1.01 0.95 1.01 11.1 11.8 11.1 增持 001979.SZ 招商蛇口 12.01 1088 0.70 0.79 0.85 17.2 15.2 14.1 增持 601512.SH 中新集团 7.86 118 0.91 0.92 0.99 8.6 8.5 7.9 增持 002244.SZ 滨江集团 10.24 319 0.81 0.98 1.10 12.6 10.4 9.3 增持 证券代码证券简称11.10股 总市值 EPS（元/股）PE投资评级 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻 辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当 然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比 较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 股票投资评级 行业投资评级 评级说明 增持相对沪深300指数涨幅15%以上 谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间中性相对沪深300指数涨幅介于-5%～5% 减持相对沪深300指数下跌5%以上 增持明显强于沪深300指数 中性基本与沪深300指数持平 减持明显弱于沪深300指数 国泰君安证券研究所 上海 深圳 北京 地址上海市静安区新闸路669号博华广场 深圳市福田区益田路6003号荣超商 北京市西城区金融大街甲9号金融 20层 务中心B栋27层 街中心南楼18层 邮编200041 518026 100032 电话（021）38676666 （0755）23976888 （010）83939888 E-mail：gtjaresearch@gtjas.com