中国香港房地产行业：银行下调最优惠利率幅度超预期，为2025年复苏做好准备

香港主要银行下调最优惠利率，幅度超预期。随着美联储将联邦基金利率目标下调50个基点，汇丰、中行、恒生、渣打银行、东亚银行等香港各大银行均将最优惠贷款利率（P）下调25个基点，超过了预期的0-12.5个基点。

新批按揭利率下降至约3.875%，减轻还款负担。当前香港银行最优惠利率普遍为5.625-5.875%。新批基于HIBOR的按揭（H按）利率多为H+1.3%，利率封顶上限多为P-1.75或P-2%。近期HIBOR降至约3.6%，但H按利率仍高于封顶上限，因此有效按揭利率相当于以P定价，约为3.875%。假设按揭期限为30年，以按揭利率从4.125%减至3.875%、以每100万港元贷款本金，每月按揭还款额将减少约144港元，或约3%供款额。

预料2025年1季度起同步降息。预计香港银行对后续美联储联邦基金利率的决定仍会采取较审慎态度，未来美联储联邦基金利率下调的首50个基点只会跟随下调最优惠利率25-37.5个基点，2025年1季度起才会完全同步降息。

降息通道打开，为2025年复苏做好准备。美联储打开降息通道将对房地产市场带来信心。银行进一步降低最优惠利率后，实质按揭利率将在2025年降至低于住宅租金回报率水平（7月：差饷物业估价署甲/乙类私人住宅租金回报率为3.6/3.1%），这将是缓解价格压力的关键。选择领展（823 HK/买入）作为中国香港房地产的首选，认为进一步降息会继续有利于房地产投资信托基金（房托）的估值，房托可能被纳入港股通或成为股价催化剂。短期内，预计一手市场继续吸引购买力，同时看好可售资源充足且去化率高的新鸿基地产（16 HK/买入）。