最优惠利率上调对中国房地产投资市场的深远影响

最优惠利率上调对中国房地产投资市场的深远影响 在12月17日，美国联邦储备宣布将基准贷款利率提高至0.25%-0.50%，结束了美国所谓的“零利率时代”。这一举措是近十年来美国基准贷款利率制度的首次变动，对中国国内和海外房地产投资市场产生了影响。 23/12/2015 Contents 美国 “零利率时代 ” 的终结2加息影响人民币兑美元汇率 2加息对对外投资的影响3加息对国内市场的影响4 美联储的举措最直接的影响可能是加大人民币贬值的压力，并进而引发人民币计价资产的贬值。对于具有国际视野的中国投资者而言，在新的美国货币紧缩周期开始后，资产价值的保值和增值可能变得更加紧迫。 因此，预计在美国联邦 Reserve 的举措之后，中国将见证更多的投资资金流出，而基于中国的投资者购买美国房地产或以美元计价的投资产品的需求可能会更加旺盛。 关于大量国内投资基金仍将继续留在中国的情况，对人民币长期稳定性的担忧可能会使房地产投资变得更加有吸引力。鉴于对资产保值的关注增强，预计市场将更加关注中国经济最强劲且最平衡的市场。 图 1 作者 安德鲁 · 尼斯研究主管 ， 大中华区 + 852 2507 0799andrew. ness @ dtzcushwake. com Twiggy Zhang大中华区研究分析师 + 852 2250 8812twiggy. h. zhang @ dtzcushwake. com 美国 “零利率时代 ” 的终结 利率制度。通过进行这类利率套利交易，一些中国企业在相对低风险的环境下锁定了高利息收入。因此，在中国的外汇市场中，有一段时间内有大量的资金排队出售美元并买入人民币（如图2所示）。由于供需平衡的基本原理，这种持续增加的人民币购买兴趣导致了人民币兑美元汇率的持续上升压力。 在东部标准时间12月17日下午2点，美联储宣布将其基准贷款利率上调25个基点，从之前的生效水平0.00%提高到0.25%，结束了持续九年之久的“零利率时代”。自2006年6月基准贷款利率升至5.25%后，美联储多次下调该利率，因此上周的调整是近十年来首次上调。此次基准利率的上调也标志着美联储量化宽松政策的最终阶段，其深远影响将同时作用于中国经济发展和投资市场。 然而，伴随着当前利率差逐渐缩小时期的到来，流入中国的海外热钱也开始显示出减少的迹象。如今，美联储在12月17日加息将进一步拉窄中美两国的利率差距。从国际角度来看，这种利率优势丧失削弱了以人民币计价投资的吸引力。因此，之前投向中国的部分美国资本将逐步回流至美国。由此，我们目前正目睹投资者不断寻求出售人民币并购入美元的现象。这一现象与当前人民币资金充裕的情况相结合，是近期人民币贬值趋势的两大驱动因素。 加息影响人民币兑美元汇率 在过去几年中，尽管美国经历了接近零利率的时期，中国的基准贷款和存款利率水平远高于美国。因此，正是由于这种持续存在的利差所呈现的套利机会，大量中国商业组织借入以美元计价且具有吸引力的低利息成本的贷款，并将借入的资金兑换成人民币重新投资于中国的财富管理产品，从而获得了中国更高利率的好处。 然而，2014年随着中国经济增长放缓和住宅销售市场的表现减弱，中国人民银行多次干预降低基准贷款利率，旨在刺激国内经济并提振全国房地产市场。然而，中国采取这一宽松货币政策的一个后果是，它缩小了美国和中国借贷利率制度之间的先前巨大差距。因此，美联储近期加息的一个后果将是，中美商业借贷利率制度之间的差距最终会缩窄至零。届时，预计剩余的美国热衷投资资金将回流至美国。同时，在直接逆转早期的情况后，中国自身的热衷投资资金流向美国的趋势可能会逐渐增强。 投资基金。截至2015年11月，中国的外汇储备已减少8000亿美元，从之前的近4万亿美元的历史最高水平降至3.42万亿美元。然而，鉴于预计这一趋势可能会持续至少五年，这本身并不会直接改变人民币兑美元的汇率。真正导致投资资金流出加速的因素是市场对人民币将长期疲弱的感知，引发了对中国人民币计价资产可能贬值的担忧。中国投资者希望避免过度集中于中国市场，这才是推动资金流出加速的主要因素。因此，美国货币政策紧缩周期的开始将使净资本流出成为一种长期现象，并引发持续关注。 对于寻求以资产保值增值为主要目的的投资的中国组织和个人而言，他们很可能会将至少一部分资金投资于港元、美元或欧元计价的投资产品，或者简单地增加海外房地产持有比例。实际上，2014年中国海外房地产投资总额已达101亿美元，而到2015年，流入海外房地产的投资资金预计将达到200亿美元。 加息对对外投资的影响 12月17日美联储加息不大可能对全球商业地产市场产生立即影响，因此美联储在我们开始看到资本化率压力之前仍拥有相当大的操作空间。 近期美联储加息从全球资本市场角度来看只是一个“非事件”，因为25个基点的利率上调已经在市场交易中被计入。实际上，鉴于来自国际投资基金（包括机构投资者）的巨大资本流动压力，尤其是中国保险公司和主权财富基金等新兴主力军的参与，这些压力远远超过了任何资本成本的增加，至少在美联储的利率周期进展到更后期之前。 鉴于人民币预计将持续贬值，2016年的前景将是资本流出进一步显著增加。在更大的背景下，中国机构投资者作为这一现象驱动力的作用不应被低估。在未来五年内，中国保险公司海外房地产的投资规模预计将从目前占总资产管理规模的0.8%上升至5%，相当于约730亿美元的资产，预计将在该时间点投入市场。关于中国对海外住宅的投资， 在未来几年的市场中，无疑将显著增加针对高端海外住房的投资资金，美国很可能会成为首选市场。在分析中国高净值个人（HNWI）进行这些投资的动力时，资产增值当然是一个考虑因素，但教育、医疗和环境问题也是重要的动机。然而，在短期内，美国利率的上升趋势很可能会导致住宅价格波动。不断上升的融资成本将提高新投资者的购入成本，同时不断增长的需求也会使房价保持高位。此外，一个有趣的转折是，来自中国大陆的投资者认为美联储的紧缩政策将有利于他们，因为它可以防止市场过热，从而实际上增强了他们进行投资的信心。 所以，当前国际投资者关注的关键问题是美联储在加息周期中会以多快速度行动？根据更为激进的预测，他们可能会每季度提高利率0.25个百分点，这意味着2016年将会有四次加息。然而，另一种可能更合理的场景是，无论美联储网站上之前发布了什么信息，美联储仍可能采取更加谨慎的态度来调整未来的加息节奏。在这种情况下，美联储不太可能被锁定在任何固定的操作路径上，而是希望保留足够的灵活性，根据不断变化的经济状况决定继续加息或维持利率不变。在这一场景下，牛津经济研究院最近预测，2016年的两次加息可能是更为合理的加息步伐。 关于一些评论人士担心持续的大规模资本外流可能会对中国大陆经济造成的“巨大经济损失”，这些担忧可能被夸大了，因为这些资本流出的最终影响很可能相当有限。这种影响将受到限制，因为中国短期内不太可能完全放弃其外汇管制制度，而且人民币尚未实现完全可兑换。理论上，中国公民每年不得在国外投资超过50,000美元。 然而，就中国投资者而言，无论美联储在其加息轨迹上提高利率的速度如何，我们现在正处于美国的紧缩周期之中，而不是量化宽松周期。 有一项普遍共识认为，人民币持续贬值将刺激中国的资本外流增加。 在过去几年中，由于之前预期人民币将持续升值，许多海外房地产投资基金进入中国市场，以搭乘货币升值的东风并利用价值增值策略实现资产升值。然而，现在人民币汇率下行压力加大，预计会促使一些海外基金将中国市场的短期投资机会排名降低。尽管如此，如果部分海外基金仍然对中国市场感兴趣，那么汇率风险的出现很可能会促使这些基金更加关注那些已经从境内渠道获得部分所需资金支持的项目。 中国企业在寻求海外投资时也必须遵守严格的申请和审批制度，以进行国际资本投资。同时，在最近几年里，政府对外汇投资资本的控制变得越来越严格，许多之前存在的漏洞已经被有效封堵。鉴于这些原因，中国不可能经历与1998年亚洲金融危机高峰期泰国所经历的那种大规模资本外流的情况。 加息对国内市场的影响 由于过去十年中国国内房地产市场投资渠道受到更严格控制的早期实施，在此之前，许多国内开发商利用海外渠道筹集债务以支持其国内开发和投资项目。从他们的角度来看，通过这种方式增加杠杆的难度不高，成本相对较低。然而，在2014年中国住宅市场下滑导致开发商利润 margin 受到压力之后，尤其是在2015年7月人民币贬值开始时，他们需要偿还的美元债务的 servicing 成本突然上升。 然而，对于国内企业而言，新情况的变化表现得有所不同，因为房地产市场仍然是他们认为存在大量机会的领域。从主要专注于中国的玩家的角度来看，人民币进一步贬值的可能性意味着，如果足够稳固地定位，收购房地产资产显然是确保资本保值和增值的最佳途径。位于中国经济最活跃且更为平衡市场的房产自然仍然是首选工具…… 基于此，我们预计海外玩家可能会加速处置其现有的优质商业地产利益。然而，尽管中国经济增速有所放缓，其基础实力依然稳固，这意味着这些处置行为不会缺乏买家。最近美国利率上升周期的开始导致海外投资资金从市场撤出，实际上为国内玩家创造了大量机会，使他们能够获得过去市场上难得一见或曾经因价格过高而不具吸引力的优质资产。 鉴于人民币贬值的早期开始，美联储加息进一步加剧了这些开发商累积的大量海外美元债务所造成的问题。随着偿债成本的增加以及大规模资金筹集的影响，房地产融资成本链条处于异常紧张的状态。同时，美元的持续走强将加速外资从中国流出的趋势，这一趋势已经非常明显。如果出现资金短缺的情况，这可能会进一步加大在中国部署资本的难度。在这种情况下，如果这些条件同时存在，可能会引发房地产行业的更深层次整合。 业务联系人 弗朗西斯 · 李大中华区投资及咨询服务主管 + 852 2992 4321 francies. cw. li @ dtzcushwake. com Justina Fan执行董事 ， 亚太区对外投资主管大中华区 + 852 9020 6850 justina. fan @ dtzcushwake. com 张爱德华亚太区董事会主席 ， 大中华区首席执行官 86 21 2208 0088 edward. kc.cheung @ dtzcushwake. com 加里 · 霍利斯 阿兰 · 蒋 Jim Yip大中华区投资与咨询服务高级总监 +86 21 2208 0250 jim. ks. yip @ dtzcushwake. com 资本市场部主管 ， 亚太区 + 65 6393 2328 gary. hollis @ cushwake.com 住宅主管 ， 中国销售主管 ， 中国 86 755 21518282 alan. sl. chiang @ dtzcushwake. com 免责声明 本报告由Cushman & Wakefield LLP编制，仅供对商业物业感兴趣的人士参考使用。本报告仅用于信息目的，并非旨在全面描述所涉及的市场或发展情况。报告中使用的信息来源于Cushman & Wakefield LLP认为可靠的公开来源，但我们并未验证这些信息，也不能保证其准确性和完整性。对于本报告中包含的任何信息的准确性或完整性，我们不作任何明示或暗示的担保。Cushman & Wakefield LLP不对任何阅读本报告的人员或第三方因依赖本报告内容而产生的任何方式的责任负责。所有意见表达均可能发生变化。未经Cushman & Wakefield LLP书面同意，不得以任何形式复制本报告的全部或部分内容。©2015 Cushman & Wakefield LLP. 保留所有权利。 要查看我们所有出版物的完整列表 ， 请访问 cushmanwakefield. com 或下载研究应用程序 全球总部 77 West Wacker Drive18 楼芝加哥, IL 60601 USA 电话+ 1