房地产行业业务：利用空置空间，开发混合的多功能空间， 疫情对房地产市场的深远影响

麦肯锡房地产业务利用空置空间,开发混合的多功能空间： 疫情对房地产市场的深远影响2023年9月作者Jan Mischke Ryan Luby Brian Vickery华强森（Jonathan Woetzel）编辑Benjamin PlotinskyOlivia WhiteAditya SanghviJinnie RheeAnna Fu Rob PalterAndré DuaSven Smit Cover image © Justin Metz tRpMtRtOnOmQnQmPmQnQtQmQ9PcMbRpNpPnPsRiNnNxOlOpPrO6MrQqMwMqMmOMYoPmO麦肯锡全球研究院麦肯锡全球研究院（MGI）创立于1990年。我们的使命 是 为全 球 政 商领袖 提 供事实基 础，推 动 协助重大关键经济和商业问题决策。MGI享有麦肯锡在区域、行业和职能方面的丰富知识、技能和专长，但编辑方向和决策由MGI的各位院长和合伙人全权负责。MGI的研究目前分为五大主题： —生 产 力 和 促 发 展 ：高 效 创 造 并 利 用 全 球 资 产 —全 球资 源：世 界 的 建 设、能 源与 粮 食 供 给 —人 力 资 本 ：充 分 发 挥 人 才 的 潜 力 —全 球 联 系 ：通 过 商 品 、人 员、资 本 和 创 意 的 流 动 塑 造 经 济 发 展 —未来技术和市场：价值和竞争的下一个竞技场我们致力于基于事实进行独立研究，所有工作均由麦肯锡合伙人出资，并免费分享研究成果，不接受任 何企业、政 府或其他 机 构的委 托或资助。尽管MGI聘 请了多位杰出的外 部顾问，但 我们的 研究成果均由MGI独立完成，任何错误均由MGI承担责任。您可访问www.mckinsey.com/mgi，查看有关MGI的更多信息。麦肯锡全球研究院联席院长 麦肯锡全球研究院合伙人Sven Smit (主席) Michael Chui Chris Bradley Mekala Krishnan林桂莲 (Kweilin Ellingrud) Anu MadgavkarMarco Piccitto Jan MischkeOlivia White 成政珉 (Jeongmin Seong)华强森 (Jonathan Woetzel) Tilman Tacke麦肯锡房地产业务麦肯锡房地产业务与投资者、房地产所有者、房地产管理者以及作为空间主要占用者和使用者的世界领先组织合作，目标是加快可持续和包容性增长，造福企业、环境以及我们的客户所服务的社区。我们凭借专有技术、全球规模和本地专长，以独特的能力帮助客户拥抱颠覆、开拓创新，为其自身和行业塑造崭新的未来。有关麦肯锡房地产业务及其洞见的更多信息，请访问www.mckinsey.com/industries/real-estate/our-insights。 © Mint Images/Getty Images 目录概述 iv执行摘要 11. 混合工作模式正在持续改变人们的工作、生活和消费方式 172. 对房地产的影响 393. 受影响最严重的街区和城市存在共性 594. 以混合模式谋求发展 67技术附录 73致谢 79 本研究探讨了新冠疫情对美国、欧洲和亚洲“超级明星”城市的房地产市场的影响。在人们的行为因为疫情而发生变化后，这些城市的房地产市场似乎未能及时适应新趋势，对其活力构成威胁，因而必须适时调整。 —混合工作模式将继续存在。总体而言，办 公室出勤率 稳定 在比 疫情前低30%的水平。 —混合工作模式引发了巨大的涟漪效应。由于摆脱了办公室的束缚，居民离开了城市核心区，消费活动也转移到其他地方。例如，从2020年中到2022年中，纽 约城市核心区人口减少了5%，旧 金山减少了6%。城市物业的空置率急剧上升。大都市市区商店周遭的人流量仍比疫情前低10%到20%。 —“超级明星”城市对办公和零售空间的需求仍将低于疫情前水平。在我们模拟的温 和情景中，到2030年我们研究的中位城市对办公空间的需求比2019年低13%。在严重情景下，受影响最严重城市的需求将下降38%。 —房地产具有地方属性，不同街区和城市的需求存在很大差异。在以密集办公空间、高价住房和大型知识经济雇主为特征的街区和城市，其需求可能降低。 — 为适应这一趋势，城市和建筑本身也可以采用混合发展模式。重点包 括开发综合 性 街区、建造适应性更强的建筑，以及设计多用途办公和零售空间。概述iv麦肯锡全球研究院 | 利用空置空间，开发混合的多功能空间：疫情对房地产市场的深远影响 图在温和情景下，2019至2030年的办公和零售空间需求或将大幅下降McKinsey & Company价格调整前的房地产需求变化，2019-2030年，%与疫情无关的因素导致的变化疫情驱动的行为导致的变化办公空间城市核心区住宅空间1城市核心区零售空间20102010旧金山注：有关这些情景的更多信息，参见技术附录。¹超级明星城市对住宅空间的需求具有很高的价格弹性，因此从长期来看，这些变化可能会导致价格再平衡，不会导致需求的实际减少。资料来源：北京市统计局；法国巴黎银行；高力国际；Commercial Real Estate Intelligence Solutions；CoStar；城镇升级、住房和社区部（英国）；E&G Real Estate；E-Stat（日本）；欧盟统计局；EW & Associates Realty；联邦统计局（德国）；German Property Partners；Kastle；Ministry of Beijing；三井不动产； 国家统计和经济研究所（法国）；国家统计局（西班牙）；国家统计局（英国）；RealAdvisor；Sanko Estate Company；上海市统计局；日本统计局；东京都政府；美国劳工统计局；美国人口普查局；麦肯锡全球研究院分析101010203000020217慕尼黑4816纽约14616上海1314巴黎9413伦敦22611东京2129北京952休斯顿3262v麦肯锡全球研究院 | 利用空置空间，开发混合的多功能空间：疫情对房地产市场的深远影响 © Rene De Haan/Stocksy 执行摘要新冠疫情极大地改变了世界各地城市居民的工作、生活和消费方式。其中，工作地点与工作方式的改变尤为显著。员工在远程工作技术的支持下纷纷从传统的办公室退居家庭办公室。因此，许多从日常通勤中解放出来的员工纷纷搬离城市核心区。如今，城市核心区附近繁华不再，在此工作、生活和消费的人流不复以往。近几个月来，一些行为转变的势头有所放缓，另一些仍在持续推进，在继续从事混合工作（即远程工作与办公室工作相结合）的办公室员工中尤为明显。这些行为变化已经对“超级明星”城市的房地产格局产生了重大影响。我们所定义的“超级明星”城市，粗略 而言，即指在全 球 城市GDP和GDP增 长中占 据 超 额比 例的 城市。自2019年以 来 ，“超 级明星 ”城市核心区的写字楼和零售地产空置率急剧上升，房价的上涨速度也低于郊区和其他城市。“超级明星”城市的房地产市场还会受到多大影响? 在本研究中，麦肯锡全球研究院（MGI）通过几种情景，对未 来办 公 、住宅和零售空间的需求 进行了模 拟1 。在这些情景中，2030年的办公和零售空间的需求普遍低于2019年，但我们在温和情景下的预期降幅小于其他许多研究机构的预测。我们的分析还表明，由此产生的涟漪效应将非常复杂——例如，某些类型的城市和街区将比其他城市和街区受到更严重的影响。我们在研究中考虑了多种因素，包括长期人口趋势、就业趋势（如自动化的持续影响）、各行业的办公室出勤模式、员工协同比例（即特定时间内在办公室工作的最大员工比例）、员工的年龄和收入、跨市通勤的城市人口比例、不同街区之间的房价差异以及消费趋势（如网上消费的持续增长）。除了在模型中使用许多二手资料外，我们还在其中纳入了为了解疫情引发的行为变化而进行的大规模的一手全球调查数据。本研究时逢宏观经济异常不确定之际。通胀和利率居高不下；对经济衰退的担忧与日俱增；金融体系面临的压力广受关注。因此，实际结果将取决于这些变量和其他变量的共同作用。但可以肯定的是，全球“超级明星”城市的房地产市场面临着巨大挑战。这些挑战可能会危及城市的财政健康，其中许多城市已经因为要解决无家可归、交通需求和其他紧迫问题而焦头烂额。然而，这些挑战也为促进城市空间的历史性转型创造了机遇。通过在街区构成和建筑设计等各个方面加强灵活和适应性（本质上就是提高它们自身的“混合性”），“超级明星”城市不仅可以适应新形势，而且能够繁荣发展。1 本研究只考虑以下三类资产：办公、住宅和零售空间。工业空间和自助存储空间等其他资产不在本研究范围内。1麦肯锡全球研究院 | 利用空置空间，开发混合的多功能空间：疫情对房地产市场的深远影响 混合工作如何改变人们的工作、生活和消费方式在疫情期间，员工的办公室出勤率骤降。由于摆脱了日常通勤的束缚，搬离城市核心区的居民人数比疫情前增多（搬入的人数也同步减少），人们在城市商店的消费也随之减少（参见文本框E1，“我们如何定义城市”）。虽然，目前的人口迁出率已恢复疫情前的趋势，但我们的研究表明，迁出的人很少会重新迁回，城市消费也不会完全恢复。混合工作仍将持续，办公室出勤率平均下降30%根据我们的调查，员工在办公室工作的时间仍然远少于疫情爆发前。2020年初，为了应对封控和减少感染，远程办公和混合办公模式蔚然成风。在我们研究的大都市地区，办公室出勤率降幅高达90%。此 后虽然大幅回升，但平均来 看，仍下降了30%左右。截至2022年10月，办 公室员工每周约有3.5天到办公室上班。不同城市间有所差异，最低是伦敦的3.1天，最高是北京的3.9天 。（ 有 关 调 查的更多信息，请参阅技术附录）。不同行业和片区的办公室出勤率也不尽相同。在知识经济领域（我们将其定义为专业服务、信息和金融行业），大企业员工每周去办公室工作的天数往往较少（见图E1）。根据我们对美国各县的研究，办公室出勤率较低的地区都具备住房价格昂贵、外地通勤者与居民之比较高以及零售业占比较低等特点。当地文化也在其中发挥了一定作用。 文本框E1我们如何定义城市 本报告主要研究“超级明星”城市的房地产市场，所谓“超级明星”城市，粗略而言，即指在全球城市GDP和GDP增长中占据 超额比例的城市。这一词汇源于2018年的MGI报告《“超级明星”城市：引领全球经济的企业、行业和城市动态》（Superstars: The dynamics of firms, sectors, and cities leading the global economy）。“超级明星”城市之外的房地产市场不在本报告研究范围之内。我们所说的城市，通常指大都市地区。我们的分析通常将这类都市区分成两个部分：城市核心