房地产行业业务：利用空置空间，开发混合的多功能空间， 疫情对房地产市场的深远影响

麦肯锡房地产业务 利用空置空间,开发混合的多功能空间： 疫情对房地产市场的深远影响 作者 2023年9月 Olivia WhiteAditya SanghviJinnie RheeAnna FuRob PalterAndré DuaSven Smit Jan MischkeRyan LubyBrian Vickery华强森（Jonathan Woetzel） 编辑Benjamin Plotinsky 麦肯锡全球研究院 麦肯锡全球研究院（MGI）创立于1990年。我们的使命是为全球政商领袖提供事实基础，推动协助重大关键经济和商业问题决策。MGI享有麦肯锡在区域、行业和职能方面的丰富知识、技能和专长，但编辑方向和决策由MGI的各位院长和合伙人全权负责。 MGI的研究目前分为五大主题： —生产力和促发展：高效创造并利用全球资产—全球资源：世界的建设、能源与粮食供给—人力资本：充分发挥人才的潜力—全球联系：通过商品、人员、资本和创意的流动塑造经济发展—未来技术和市场：价值和竞争的下一个竞技场 我们致力于基于事实进行独立研究，所有工作均由麦肯锡合伙人出资，并免费分享研究成果，不接受任何企业、政府或其他机构的委托或资助。尽管MGI聘请了多位杰出的外部顾问，但我们的研究成果均由MGI独立完成，任何错误均由MGI承担责任。 您可访问www.mckinsey.com/mgi，查看有关MGI的更多信息。 麦肯锡全球研究院联席院长 麦肯锡全球研究院合伙人 Sven Smit (主席)Chris Bradley林桂莲(Kweilin Ellingrud)Marco PiccittoOlivia White华强森(Jonathan Woetzel) Michael ChuiMekala KrishnanAnu MadgavkarJan Mischke成政珉(Jeongmin Seong)Tilman Tacke 麦肯锡房地产业务 麦肯锡房地产业务与投资者、房地产所有者、房地产管理者以及作为空间主要占用者和使用者的世界领先组织合作，目标是加快可持续和包容性增长，造福企业、环境以及我们的客户所服务的社区。 我们凭借专有技术、全球规模和本地专长，以独特的能力帮助客户拥抱颠覆、开拓创新，为其自身和行业塑造崭新的未来。 有关麦肯锡房地产业务及其洞见的更多信息，请访问www.mckinsey.com/industries/real-estate/our-insights。 目录 概述iv 执行摘要11.混合工作模式正在持续改变人们的工作、生活和消费方式172.对房地产的影响393.受影响最严重的街区和城市存在共性594.以混合模式谋求发展67技术附录73致谢79 概述 本研究探讨了新冠疫情对美国、欧洲和亚洲“超级明星”城市的房地产市场的影响。在人们的行为因为疫情而发生变化后，这些城市的房地产市场似乎未能及时适应新趋势，对其活力构成威胁，因而必须适时调整。 —混合工作模式将继续存在。总体而言，办公室出勤率稳定在比疫情前低30%的水平。 —混合工作模式引发了巨大的涟漪效应。由于摆脱了办公室的束缚，居民离开了城市核心区，消费活动也转移到其他地方。例如，从2020年中到2022年中，纽约城市核心区人口减少了5%，旧金山减少了6%。城市物业的空置率急剧上升。大都市市区商店周遭的人流量仍比疫情前低10%到20%。 —“超级明星”城市对办公和零售空间的需求仍将低于疫情前水平。在我们模拟的温和情景中，到2030年我们研究的中位城市对办公空间的需求比2019年低13%。在严重情景下，受影响最严重城市的需求将下降38%。 —房地产具有地方属性，不同街区和城市的需求存在很大差异。在以密集办公空间、高价住房和大型知识经济雇主为特征的街区和城市，其需求可能降低。 —为适应这一趋势，城市和建筑本身也可以采用混合发展模式。重点包括开发综合性街区、建造适应性更强的建筑，以及设计多用途办公和零售空间。 价格调整前的房地产需求变化，2019-2030年，% McKinsey & Company 执行摘要 新冠疫情极大地改变了世界各地城市居民的工作、生活和消费方式。其中，工作地点与工作方式的改变尤为显著。员工在远程工作技术的支持下纷纷从传统的办公室退居家庭办公室。因此，许多从日常通勤中解放出来的员工纷纷搬离城市核心区。如今，城市核心区附近繁华不再，在此工作、生活和消费的人流不复以往。近几个月来，一些行为转变的势头有所放缓，另一些仍在持续推进，在继续从事混合工作（即远程工作与办公室工作相结合）的办公室员工中尤为明显。 这些行为变化已经对“超级明星”城市的房地产格局产生了重大影响。我们所定义的“超级明星”城市，粗略而言，即指在全球城市GDP和GDP增长中占据超额比例的城市。自2019年以来，“超级明星”城市核心区的写字楼和零售地产空置率急剧上升，房价的上涨速度也低于郊区和其他城市。 “超级明星”城市的房地产市场还会受到多大影响?在本研究中，麦肯锡全球研究院（MGI）通过几种情景，对未来办公、住宅和零售空间的需求进行了模拟1。在这些情景中，2030年的办公和零售空间的需求普遍低于2019年，但我们在温和情景下的预期降幅小于其他许多研究机构的预测。我们的分析还表明，由此产生的涟漪效应将非常复杂——例如，某些类型的城市和街区将比其他城市和街区受到更严重的影响。我们在研究中考虑了多种因素，包括长期人口趋势、就业趋势（如自动化的持续影响）、各行业的办公室出勤模式、员工协同比例（即特定时间内在办公室工作的最大员工比例）、员工的年龄和收入、跨市通勤的城市人口比例、不同街区之间的房价差异以及消费趋势（如网上消费的持续增长）。除了在模型中使用许多二手资料外，我们还在其中纳入了为了解疫情引发的行为变化而进行的大规模的一手全球调查数据。 本研究时逢宏观经济异常不确定之际。通胀和利率居高不下；对经济衰退的担忧与日俱增；金融体系面临的压力广受关注。因此，实际结果将取决于这些变量和其他变量的共同作用。 但可以肯定的是，全球“超级明星”城市的房地产市场面临着巨大挑战。这些挑战可能会危及城市的财政健康，其中许多城市已经因为要解决无家可归、交通需求和其他紧迫问题而焦头烂额。然而，这些挑战也为促进城市空间的历史性转型创造了机遇。通过在街区构成和建筑设计等各个方面加强灵活和适应性（本质上就是提高它们自身的“混合性”），“超级明星”城市不仅可以适应新形势，而且能够繁荣发展。 混合工作如何改变人们的工作、生活和消费方式 在疫情期间，员工的办公室出勤率骤降。由于摆脱了日常通勤的束缚，搬离城市核心区的居民人数比疫情前增多（搬入的人数也同步减少），人们在城市商店的消费也随之减少（参见文本框E1，“我们如何定义城市”）。虽然，目前的人口迁出率已恢复疫情前的趋势，但我们的研究表明，迁出的人很少会重新迁回，城市消费也不会完全恢复。 文本框E1 我们如何定义城市 本报告主要研究“超级明星”城市的房地产市场，所谓“超级明星”城市，粗略而言，即指在全球城市GDP和GDP增长中占据超额比例的城市。这一词汇源于2018年的MGI报告《“超级明星”城市：引领全球经济的企业、行业和城市动态》（Superstars: The dynamics of firms, sectors,and cities leading the global economy）。“超级明星”城市之外的房地产市场不在本报告研究范围之内。 我们所说的城市，通常指大都市地区。我们的分析通常将这类都市区分成两个部分：城市核心区（城市密度最大的地区）和郊区（核心区之外的所有地区）。例如，我们讨论旧金山的城市核心区时，指的是旧金山县、阿拉米达县和圣马特奥县。而当我们讨论旧金山郊区时，则是指旧金山都市区的其余地区（即马林县和康特拉科斯塔县）。 我们的研究主要聚焦于9个“超级明星”城市：北京、休斯顿、伦敦、纽约、巴黎、慕尼黑、旧金山、上海和东京。不过，在为本报告提供主要基础信息的一项调查中，我们从6个国家/地区的17个“超级明星”城市收集了更多数据，以便更好地了解人们的行为。在研究过程中，我们曾一度将分析范围扩大到24个“超级明星”城市，以帮助我们确定郊区化的模式。 混合工作仍将持续，办公室出勤率平均下降30% 根据我们的调查，员工在办公室工作的时间仍然远少于疫情爆发前。2020年初，为了应对封控和减少感染，远程办公和混合办公模式蔚然成风。在我们研究的大都市地区，办公室出勤率降幅高达90%。此后虽然大幅回升，但平均来看，仍下降了30%左右。截至2022年10月，办公室员工每周约有3.5天到办公室上班。不同城市间有所差异，最低是伦敦的3.1天，最高是北京的3.9天。（有关调查的更多信息，请参阅技术附录）。 不同行业和片区的办公室出勤率也不尽相同。在知识经济领域（我们将其定义为专业服务、信息和金融行业），大企业员工每周去办公室工作的天数往往较少（见图E1）。根据我们对美国各县的研究，办公室出勤率较低的地区都具备住房价格昂贵、外地通勤者与居民之比较高以及零售业占比较低等特点。当地文化也在其中发挥了一定作用。 McKinsey & Company 目前的办公室出勤率可能会持续下去，原因如下：第一，自2022年中以来，该数据一直非常稳定。第二，调查对象每周去办公室的天数（3.5天）、他们预计疫情结束后去办公室的天数（3.7天）以及他们希望的天数（3.2天），这三个关键数字相差不大。第三，在我们调查的人群中，有10%的人表示，如果必须每天都在办公室工作，他们可能会辞职；只要能随时在家工作，他们愿意接受大幅降薪。这个群体中包含许多高级别和高收入的员工，因而可能会对公司的决策产生影响。然而，目前还无法确定这种办公室出勤率是否会持续下去；例如，如果劳动力市场的动态发生变化，或者如果研究最终表明混合工作与生产率之间存在负相关或正相关，这种情况就会发生变化。 多达7%的人口永远离开城市核心区 疫情期间，大批家庭搬离“超级明星”城市的核心区，迁入的家庭则在减少。例如，从2020年中到2022年中，纽约市核心区的人口减少了5%，旧金山同期减少了6%。伦敦从2020年中到2021年中减少了7%2。外迁是造成这种现象的主要原因。相比之下，郊区的人口却在增加——即使减少，其幅度也小于城市核心区。在美国，郊区化在疫情前就已经出现，疫情的冲击进一步加速了原有趋势；相比而言，在我们研究的大多数欧洲和日本城市，城市化则让位于郊区化，郊区化趋势正在取代原有的城镇化趋势。（图E2）。 McKinsey & Company 与周围的郊区相比，人口增长幅度最小的城市核心区往往存在住宅昂贵、办公楼密度大、知识经济从业人员比例高、零售店数量有限等特点——其中一些也是影响办公楼出勤率的关键因素。伦敦、达拉斯、纽约、旧金山和波士顿受到的影响最大。总体而言，美国城市核心区受到的影响大于欧洲和日本的城市核心区，因为后者的综合性开发项目（即办公、住宅和零售空间并存）的占比往往更高。在北京，影响人口迁移趋势的主要因素是，该市在疫情前通过鼓励人口外迁来控制城市核心区人口，但这类措施在疫情期间暂停实施。 混合工作似乎是促使人们外迁的重要因素。在我们的调查中，在2020年3月之后搬家的受访者中，有20%的人表示，他们之所以能够搬家，完全是因为现在可以更频繁地居家工作。在英国和美国，从城市核心区搬到郊区的人，以及自称搬家完全是因为现在可以居家工作的人都表示，他们是被住房条件所吸引，即更好的街区、置业前景和户外空间。在日本和中国，希望拥有自己的住房是促使人们迁往郊区的最主要因素。 “超级明星”城市的核心区人口外迁似乎有所放缓，但仍高于疫情前的水平。从2019年到2021年，美国“超级明星”城市核心区的净迁出人口翻了一番，随后在2022年有所降低，但仍高于2019年的水平。换言之，在疫情期间迁出的人并未迁回，反而还有更多人继续迁出。 消费依旧低迷，城市核心