空置空间和混合场所 ： 大流行对房地产的持久影响

《麦肯锡全球研究所：空置空间与混合场所——大流行对房地产的持久影响》研究报告总结：

研究背景与定义：

• 报告关注COVID-19大流行对美国、欧洲和亚洲“超级明星”城市房地产的影响，特别是那些在世界城市GDP和增长中占有显著份额的城市。

大流行对行为的影响：

• 工作模式：大流行初期，办公室出勤率大幅下降，员工转而采用远程工作和混合工作模式，导致城市居民离开城市核心，减少了在城市商店的消费活动。
• 生活方式转变：混合工作成为常态，2022年10月，办公室工作人员平均每周在办公室工作约3.5天，不同城市间存在差异，但总体下降约30%。
• 行业影响：在知识经济中的大公司（专业服务、信息、金融行业）员工的办公室出勤率最低。

房地产市场变化：

• 人口迁移：超级明星城市的核心区人口流失，尤其是那些拥有高成本住房、高办公密度、知识经济工人比例高的城市。
• 购物模式：城市核心的零售活动受到严重影响，尤其是在线购物的普及，使得实体店客流量减少。
• 郊区化加速：美国城市的核心区外迁人口增加，加速了郊区化进程，欧洲和日本的情况则相反，城市化让位于郊区化。

需求预测：

• 办公和零售空间的需求预计将低于2019年水平，具体取决于城市的经济恢复情况和行业趋势。
• 居住空间的需求相对较少受影响，但城市核心和郊区之间的价格差异缩小。
• 在温和情景下，到2030年，办公空间需求将减少13%，在严重情景下，需求将减少38%。

经济影响：

• 办公空间价值面临威胁，需求减少导致交易量、价格和租金下滑。
• 需求下降可能导致办公空间过剩，特别是质量较低的B级和C级建筑物。
• 对价值的影响取决于利率、金融系统状况等因素。

结论：

• 大流行对超级明星城市的房地产市场产生了深远影响，加速了人口迁移、工作模式改变和购物习惯的变化。
• 未来，超级明星城市需要通过更加灵活和适应性的策略，如发展混合用途社区、建设更具适应性的建筑以及设计多用途办公和零售空间，以适应新的市场需求，实现历史性的转型。