房地产行业深度报告：保障房系列报告三：配售型保障房加速推进，多个二线城市落地

保障房建设如火如荼，建设目标陆续发布 为加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求，各地正加紧筹建配售型保障房。据住建部数据，截至6月底，全国已建设筹集保障性住房112.8万套，完成年度计划的66.2%，完成投资1183亿元。5月央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款以来，截止2024Q2，保障房再贷款资金累计使用额仅121亿元，整体表现不及预期。据财汇数据统计，按各大城市公布的2024年计划，35个大中城市累计筹建配售型保障性住房15.82万套，大部分可比城市配售型保障房对商品房占比在10%左右，对商品房影响程度不大。 多城开启配售型保障房认购，价格普遍较周边商品房折价40%左右 （1）郑州：7月首批1999套配售型保障性住房正式启动公开配售，8月1099套房源共计摇中1242个家庭，三项目均位于郑州市区，户型以90-120平小户型为主，价格在7000元/平左右，价格为周边商品房的50-70%。（2）广州：正加快推进13个项目，筹建房源超1.4万套，准入条件较其他城市更为严苛，同时明确了户型在90平以下。（3）大连：首批配售型保障房源于8月开放购房申请，共计3个项目、334套房源，整体申购套数较少，整体折扣比例约5成。（4）青岛：首批两项目有逾8000人申请登记，共有房源3613套，户型75-95平，明确了售价为周边商品房价格的50%-60%。 新加坡和中国香港居者有其屋经验参照 新加坡和中国香港均有配售型保障房建设经验：其中新加坡超过80%的家庭居住在政府提供的组屋内，组屋所有权归政府所有，购房者有收入限制，房价根据收入确定，较市场价折扣较大，约五年后可转售。中国香港居屋占存量屋宇比例约15%，为了缓解公屋轮候时间，政府2017年来开始重新新建居屋，居屋对于白表申请家庭的月收入及资产有明确限制，售价约为市场价7折。 投资建议 2024年以来，在中央加大保障性住房建设和供给的号召下，各地政府陆续发布配售型保障房建设目标，部分城市已完成具体项目的认购。我们认为保障房建设可以满足工薪群体刚性住房需求，完善市场+保障住房供应体系，促进房地产市场平稳健康发展。一方面，国企收购已建成商品房用作保障房可以推动市场去库存，另一方面保障房或将稀释刚需商品房购买力，主打改善型、高品质、好口碑的房企将持续受益，我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、滨江集团新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。 1、保障房建设如火如荼，建设目标陆续发布 “十四五”期间我国计划建设筹集保租房870万套（重点40城650万套，其中一线四城207万套），预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难，可完成投资3万亿元左右。据住建部数据，截至6月底，全国已建设筹集保障性住房112.8万套（间），占年度计划170.4万套（间）的66.2%，完成投资1183亿元。 表1：十四五期间保障房完成情况（单位：万套） 从重点城市住房规划来看，一线城市保障房规划套数占比均超过50%，保租房规划套数均超40万套。 表2：十四五期间一线城市保障房规划套数占比均超过50%（单位：万套） 5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法制化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。贷款利率1.75%，期限一年，可展期4次，发放对象包括21家全国性银行，预计将带动银行贷款5000亿元。根据中指研究院统计，郑州、济南、苏州、重庆等城市均有“国企收储未售新房”（改作租赁住房）的相关实践。 从资金使用情况来看，截止2024Q2，保障房再贷款资金累计使用额仅121亿元，整体表现不及预期。 图1：央行设立3000亿元保障房再贷款资金 表3：央行三项涉房结构性工具投放情况 据财汇数据统计，按各大城市公布的2024年计划，35个大中城市累计筹建配售型保障性住房15.82万套，预计年总投资额超过1000亿元。从数量看，福州计划筹建套数最多，为1.24万套；北京、上海、广州、深圳和西安五城市均计划筹建1万套，杭州、济南、青岛计划筹建6000套，成都、昆明、重庆计划筹建5000套，其他大部分城市计划筹建量都在2000套以上。 图2：核心城市2024年陆续披露配售型保障房供应套数（套） 我们以部分城市2024年配售型保障房与2023年商品房成交套数的比值作为保障房对商品房的影响程度估算。大部分可比城市配售型保障房对商品房占比在10%左右，对商品房影响程度不大，但福州超73%，大连、深圳超30%，若年内保障房源入市将对商品房市场有较大冲击。 图3：福州、大连和深圳2024年配售型保障房套数对商品房冲击较大 从配售型保障房供应套数和常住人口的关系来看，35城供应均值为3.7套/万人，部分城市也存在供需错配问题，总体四个一线城市和福州、西安等地筹建套数较充足。 图4：35城配售型保障房供应套数均值为3.7套/万人 2、各地筹建速度加快，多城开启配售型保障房认购 为加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求，各地正加紧筹建配售型保障房，深圳、广州、西安、杭州等城市已开工建设一批配售型保障性住房项目。福州、郑州、西安、长春已启动当地首批配售型保障性住房的申购配售工作。 截至9月中旬，郑州、长春、无锡、昆明、大连等城市已出台配售型保障性住房实施方案或管理办法。 表4：多个城市2024年开始推进配售型保障房建设 从已公布6座城市的配售型保障房价格来看，福州配售价格为周边商品房5折，西安配售价格为周边商品房5折以内，郑州配售价格为周边商品房5-7折，整体折让力度较大，价格层面或将对周边商品房造成一定冲击。 表5：多个城市配售型保障房配售价格较周边市场价优惠较大 2.1、郑州：整体进展迅速，三项目已摇号结束 郑州市配售型保障性住房主要面向市内八区户籍住房有困难且收入不高的工薪收入群体和城市需要引进人才等群体，实施封闭管理，不得进行除房屋按揭贷款外其他抵押，不得上市交易，可由运营公司回购。7月29日，郑州市首批1999套（包含配售项目和预配售项目）配售型保障性住房正式启动公开配售。8月12日，郑州市出台《郑州住房公积金配售型保障性住房贷款管理办法（试行）（征求意见稿）》，提出在郑州市行政区域内认购保障房，且符合公积金贷款申请条件的，可申请保障房贷款。 表6：郑州对配售型保障房的申请和回购条件进行了明确说明 图5：郑州配售型保障房选房周期约2个月 8月20日，郑州市首批配售型保障性住房开始摇号，1099套房源共计摇中1242个家庭（含替补），9月2日至3日，按照摇号产生的顺序号短信通知选房时间依次选房。从三个配售型保障房项目具体情况来看，整体区位均位于郑州市区，户型以90-120平小户型为主，交房时间均在2024年内，价格在7000元/平左右，精装成本在800元/平左右，相较于周边20年以内房龄二手房价格，折扣比例在5-7折左右。 表7：郑州首批配售型保障房折价率较高 图6：郑州首批配售型保障房均位于主城八区 根据郑州市披露的《郑州市2024年住房发展年度计划》，郑州预计2024年供应配售型保障房37万平方米（约3700套），约占主城八区商品房供应面积的10%，建设的配售型保障房为紫荆花园和紫英花园两项目，计划总投资额20.35亿元，预计2027年底交房。 图7：郑州2024年配售型保障房占商品房比例约10% 2.2、广州：供应房源超万套，部分项目区位优势显著 广州配售型保障房同样是针对无房户籍人口和人才的住房，禁止以任何方式变更为商品住房流入市场，准入条件较其他城市更为严苛，同时明确了户型在90平以下。2024年1月13日，广州黄埔区开建广州首个配售型保障房项目；在7月上旬，广州安居集团在多区开工建设配售型保障房，将筹建超1万套房源；8月6日，广州市住建局起草了《广州市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》（下称《意见稿》），6日起公开征求意见。 表8：广州配售型保障房准入条件较其他城市更为严苛 广州在2024年之前陆续推出过安居房、经适房和共有产权房，相较于之前的保障房类型，配售型保障房明确规定优先选址于公共交通便利、市政基础设施和公共服务设施较为齐全的区域，整体质量有所提升，但也明确规定了不能上市流通。 表9：广州配售型保障房较共有产权房和经适房有所不同 广州配售型保障房主要由广州安居集团负责推进建设，安居集团结合近五年5万套配售型保障性住房的规模需求（其中1万套已选址），未来规划4万套配售型保障性住房，截至2024年8月末正加快推进13个项目，包括5个存量转化项目、5个新开工建设项目，后续还将推进3个“按需定建”项目，筹建房源超1.4万套、总建筑面积约175万平方米，总投资超170亿元。 表10：广州安居集团筹建推进的配售型保障房超1.4万套 表11：2024年新开工3个项目位于中心城区较为核心的区域 图8：2024年新开工3个项目位于广州较为核心的区域 根据广州日报发布的新滘西项目户型图，配售型保障性住房户型以实用紧凑型的两居室、三居室成套住房为主，两房和三房户型比较方正，结构设计合理。 图9：广州新滘西配售型保障房户型设计结构方正合理 2.3、大连：三项目开放购房申请，整体配售套数较少 大连于2024年8月15日发布《大连市配售型保障性住房管理办法（试行）》的通知，配售型保障房相较其他城市准入门槛更低，主申请人需要满足为本市户籍且处于社保参保状态，没有户籍满三年的年限要求。 表12：大连配售型保障房主申请人没有户籍满三年的年限要求 大连首批配售型保障房源于8月28日开放购房申请，共计3个项目、334套房源，整体申购套数较少，区位分布相对较核心，根据我们对项目新房二手房的价格估算，整体折扣比例约5成。 表13：大连首批三个配售型保障房项目折扣比例约5成 图10：大连首批配售型保障房区位分布相对较核心 大连楼市自2022年以来基本以二手房成交占主导地位，在二手房价格走低的趋势下，2023年下半年来，二手房成交套数远高于新房，2024年前8月新房和二手房月均成交套数分别为911和3351套，配售型保障房超300套的供应整体对于商品房市场的冲击不大。 图11：大连2022年以来住宅成交以二手房为主导 2.4、青岛：两项目新开工，超8000户轮候登记 作为全国首批启动规划建设配售型保障性住房工作的城市，青岛统筹推动配售型保障性住房政策制定、项目落地等各项工作取得了积极进展。青岛配售型保障房准入条件与大连类似，同样仅需本地户籍，不需要满三年的年限要求，同时明确了售价为周边商品房价格的50%-60%。 表14：大连配售型保障房主申请人没有户籍满三年的年限要求 青岛2024年计划开工建设配售型保障性住房6000套，2024年首批2个保障性住房项目已分别于3月、4月开工建设，共有房源3613套，均以75-95平方米左右中小户型为主，预计2027年建成，两项目具有区位优势、公共配套设施齐全和交通便捷等优势，截至9月初两项目工程均处于土石方及基坑支护施工阶段。 表15：青岛首批配售型保障房项目预计提供房源3600套 图12：青岛京口路项目可建设房源1801套 图13：青岛开封路项目可建设房源1812套 青岛首批配售型保障性住房已于7月19日正式启动轮候登记，截至9月初，已有逾8000人（户）申请登记。青岛2024年新房成交套数明显下降，二手房成交套数同比有所回升，基本维持在月均超过5000套的规模，6000套配售型保障房对青岛商品房市场的影响有限。 图14：青岛2024年新房成交套数明显下降 3、新加坡和中国香港配售型保障房模式简析 3.1、新加坡：组屋“居者有其屋”的广泛保障 新加坡住房市场以廉价