房地产：实物量跟踪系列（一）-发力配售型保障房

2024年房地产市场将以强化实物供应为主要导向，尤其关注保障性住房和城中村改造项目的推进。这一预测基于对2024年地产新模式的分析，强调实物量增长而非金融属性。保障性住房的建设将成为重要增量来源，尤其是在核心城市。各地政府在中央政策框架下具有灵活性，允许“因城施策”，因此需要城市层面的持续关注。

保障性住房规划密集发布，以配售型保障房为主，进展迅速且规模可观。多省市已明确2024年或首批配售型保障房的建设目标，如广州、深圳、福州和浙江等地的建设目标均超过1万套。以广州为例，1万套保障房规模相当于2023年住宅成交套数的14%，或历史峰值的8%，显示了较大的投放规模。福州作为典型，其首个新型配售型保障房项目——福州滨海双龙新居项目，展示了以下特征：

• 保障房在地理位置和配套设施与普通商品房相似，但户型较小，价格更具竞争力。
• 资金来源包括国家开发银行贷款和企业自筹。
• 承建主体为地方国有企业。
• 与银行签署了个人住房贷款合作协议。

相比之下，城中村改造项目落地进程较慢，尤其是缺乏过往经验的核心城市。改造的难度主要在于前期的协商工作和缺乏相关经验。不同城市在推进速度和改造强度（即拆除新建的比例）上存在显著差异，如南宁的多数项目为拆除新建，而合肥则有104个城中村项目计划在3年内完成，预期将有更高的整治提升比例。

2024年的市场机会集中在资产质量良好的困境反转型企业，如旭辉控股集团、融创中国等。同时，推荐关注园区公司，如中新集团、招商蛇口，以及龙头房企保利发展。值得注意的风险点是，保障性住房和城中村改造的实际进度和规模可能低于预期。