房地产：实物量跟踪系列（一）-发力配售型保障房

2024年是实物量大年，将重点关注各个核心城市保障性住房和城中村改造的推进情况。正如我们在2023年12月15日发布的《发力实物量——11月观察》的报告中指出，我们预计2024年地产新模式整体仍然以强化实物量、弱化金融属性为方向，而实物量的主要增量来自于保障房和城中村改造。从目前政策及规划的出台模式来看，各地在中央大框架下有自由发挥的空间，即可因城施策，因此需要以城市为对象进行持续的跟踪。 保障性住房相关规划密集释出，以配售型保障房为主，进度快且规模可观，将对住房市场带来一定程度的重塑。2023年12月住建部对新一轮保障性住房规划进行明确后，多省市公开2024年或首批配售型保障房的建设目标，其中广州、深圳、福州和浙江已公布的新建套数均超1万套，以广州2024年投入1万套的规模来计算，占2023年住宅成交套数的14%，占历史年成交套数峰值的8%，整体投放规模可观。目前，福州首个新型配售型保障房项目——福州滨海双龙新居项目已公布其项目细节，包括：（1）保障房在地理位置和配套上与商品房无明显差异，但是户型相对更小，价格也更实惠；（2）保障房建设的资金由国开行贷款和企业自筹组成；（3）承建企业为地方国企； （4）与银行签署个人住房贷款合作协议。我们认为福州项目的以上四个特征存在一定的典型性，预期为配售型保障房主要的开发模式之一。 城中村改造项目落地进程相对较慢，其中具备城中村改造基础的一线城市相对领先，其他核心城市整体尚处于潜在项目摸排、典型项目树立、相关制度建设等前期阶段。与保障房相比，城中村改造整体进度相对滞后主要有两方面原因：（1）改造开工前需要大量的协商时间；（2）部分核心城市过去缺乏相关的经验储备。各城市间除了推进进度存在差异之外，改造强度（拆除新建的比例）的差别也较大，例如南宁70%的项目均为拆除新建类项目，而合肥的104个城中村项目要在3年内完工，预期整治提升的比例更高。 重组仍然是全年主旋律。2024年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。 风险提示：保障性住房和城中村改造的进度和规模不及预期。 表1：福州滨海双龙新居项目是福州首个新型配售型保障房项目 表2：2023年12月以来多地公布了2024年或首批配售型保障房的建设目标 表3：核心城市城中村改造进程差异大，其中一线城市城中村改造进程相对领先 表4:重点公司盈利预测