房地产行业点评：二线城市政策加速落地，四限政策有望打开

本周促进房地产市场健康发展的政策及表述频出。9月6日证券时报头版发文“因城施策取消非必要限购限售”；9月7日大连全面解除商品房限购限售；强二线城市南京自9月8日起玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明；9月8日合肥官宣“认房不认贷”。 二线城市快速落地一系列宽松政策，后续更多城市有望跟进。9月1日，天津将住房限购区域调整为市内六区，成为下半年首个优化限购政策的强二线城市。9月4日，沈阳取消二环内限购及限售，至此沈阳全面解除限购限售。9 月7日，南京取消核心四区玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区的限购。9月7日大连取消中山区、西岗区、沙河口区的限购及限售，至此大连全面解除限购限售。正如我们在6、7月外发的《金融支持逐步落地，政策仍存优化空间》等多篇报告中多次强调，预计后续更多高能级一二线城市的宽松性政策有望落地。 限购限价政策的逐步打开促进商品房交易市场化，助力房地产市场实现健康发展。继8月底金融端自上而下推进 “认房不认贷”、“三箭齐发”支持落地后，全国已有十余城官宣“认房不认贷”，且9月以来已有天津、沈阳、南京、大连四个二线城市优化或取消限购限售。我们预计后续更多地方政府将继续跟进首付比例、房贷利率的调整，同时配套出台一系列需求端宽松政策形成政策组合拳，包括但不限于二线全面放开限购限售、一线放松远郊区域限购限售、放宽非普通住宅的认定标准、新房备案价松动等。我们认为如果后续新房备案价能够进一步松动，一方面能给予房企合理的利润空间；另一方面预计市场销售分化加剧，低品质的项目去化流速将受到负面冲击，而产品品质高、有议价能力的项目更有上涨空间，相应主打核心一二线城市改善型产品的房企也更受政策利好。通过价格机制实现优胜劣汰，促进房地产市场健康发展。 商品住宅有望逐步实现市场化竞争。目前我国加大保障性住房建设和供给，有利于缓解大城市住房矛盾，让百姓 居得其所，推进房地产转型和高质量发展。同时，今年有望落地的城中村改造将释放优质土地，新增部分住房需求。住房体系中有了保障性住房的支撑以及城区优质土地的供应，预计商品住宅将更加市场化，逐步回归商品属性，也意味着此前商品住宅由于承载较大民生任务而受到的各类限制措施（限购、限售、限价、限贷等）将逐步松绑，未来房地产行业的政策限制将持续趋松。商品住宅回归商品属性后，一方面其作为商品的资产价值将更为凸显，有利于稳房价，稳当前较弱的收入预期；另一方面房地产企业主体间的竞争也将更加充分，拥有好区位、好配套、好品质的项目更受市场青睐。 随着后续商品住宅逐步回归商品属性以及新房备案价有望进一步松动，市场化将逐渐在商品房市场上发挥主导作用。在价格机制的作用下，市场销售分化加剧，低品质项目去化将愈发困难，而产品品质高、有议价能力的项目更有上涨空间，拥有好区位、好配套、好品质的项目更受市场青睐，最终实现市场的优胜劣汰。因此重点布局核心一二线 城市、主打改善产品的房企在未来行业中将更加具有竞争力，重点推荐建发股份、绿城中国、滨江集团、中国海外发 展等头部央国企及改善型房企。同时随着支持性政策不断落地，将带动新房、二手房市场活跃度持续提升，利好拥有核心竞争力的房产中介平台，如贝壳。 政策落地进度不及预期；宽松政策对市场提振不佳；多家房企出现债务违约 图表1：近期系列政策和事件表明房地产行业正往更健康的方向发展 时间事件主要内容 2023/9/5 规划建设保障性住房工作部署电视电话会议在京召开，何副总理出席并讲话 规划建设保障性住房有利于缓解大城市住房矛盾、有力有序有效推进房地产转型和高质量发展、更好拉动投资消费、促进宏观经济持续向好。保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。 2023/9/6 证券时报头版发文因城施策取消非必要限购限售 限购、限贷、限售等限制性政策，是过去在房地产市场过热阶段出台的抑制投机炒房的措施，在当前房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，继续执行已不合时宜。目前，嘉兴、沈阳已经取消了限购和限售政策，为进一步提振房地产市场、稳定有潜在购房需求群体的信心和预期，非一线热点城市的房地产购售限制性政策都可因城施策尽快取消。 来源：中国政府网，证券时报，国金证券研究所 图表2：9月以来四个二线城市优化或取消限购限售 时间城市政策主要内容 2023/9/2天津 非本市户籍大学毕业生在本市住房限购区域无住房的，可凭劳动合同或企业注册证明和毕业证购买一套住房。将本市住房限购区域调整为市内六区，居民在住房限购区域内购买新建商品住房或二手住房的，仍然执行本市住房限购套数及资格政策。 2023/9/4沈阳取消二环内限购政策,取消住房销售限制年限规定。 2023/9/7大连 全面解除居民家庭在我市购买商品住房的限购政策，居民家庭在我市购买商品住房的，不再受住房总套数限制。个人在我市购买的房屋不再受上市交易年限影响。 2023/9/7南京自9月8日起，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。 来源：各政府官网，国金证券研究所 图表3：A股地产PE-TTM 25 20 15 10 5 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 PE-TTMAVG AVG+STDV AVG-STDV 来源：wind，国金证券研究所 图表4：港股地产PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 来源：wind，国金证券研究所 图表5：港股物业股PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 120 100 80 60 40 20 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 来源：wind，国金证券研究所 图表6：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 (亿元) PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 000002.SZ 万科A 增持 1,550 6.9 6.7 6.2 226.2 231.8 250.8 0% 2% 8% 600048.SH 保利发展 买入 1,672 9.1 7.4 6.0 183.5 227.1 279.3 -33% 24% 23% 001979.SZ 招商蛇口 买入 1,149 27.0 17.4 10.8 42.6 65.9 106.5 -59% 55% 62% 600153.SH 建发股份 买入 323 5.1 4.9 4.2 62.8 66.0 77.7 3% 5% 18% 002244.SZ 滨江集团 买入 323 8.6 6.8 5.3 37.4 47.2 61.4 24% 26% 30% 0688.HK 中国海外发展 买入 1,726 7.4 6.6 5.6 232.6 260.0 307.3 -42% 12% 18% 3900.HK 绿城中国 买入 225 8.2 4.4 3.7 27.6 50.8 61.2 -38% 84% 21% 1908.HK 建发国际集团 买入 346 7.0 5.6 4.1 49.3 62.3 85.1 40% 26% 37% 2423.HK 贝壳* 买入 1,596 56.1 20.6 16.3 28.4 77.6 97.7 24% 173% 26% 9666.HK 金科服务 买入 60 N.A. 14.2 12.4 -18.2 4.2 4.8 -272% 123% 14% 6098.HK 碧桂园服务 买入 307 15.8 7.6 6.9 19.4 40.3 44.7 -52% 107% 11% 1209.HK 华润万象生活 买入 734 33.3 26.3 21.9 22.1 28.0 33.6 28% 27% 20% 3316.HK 滨江服务 买入 48 11.6 9.1 7.1 4.1 5.2 6.7 28% 27% 29% 6626.HK 越秀服务 买入 43 10.4 9.0 7.7 4.2 4.8 5.6 16% 16% 16% 2156.HK 建发物业 买入 46 18.7 13.4 9.9 2.5 3.4 4.7 55% 39% 36% 平均值 677 16.1 10.7 8.5 61.6 78.3 95.1 -19% 50% 25% 中位值 323 9.7 7.6 6.9 28.4 50.8 61.4 3% 27% 21% 来源：wind，国金证券研究所注：1）数据截至2023年9月8日；2）预测数据为国金预测；贝壳的利润数据为Non-GAAP净利润口径。 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。 行业投资评级的说明： 买入：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在15%以上；增持：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%－15%；中性：预期未来3－6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%－5%；减持：预期未来3－6个月内该行业下跌幅度超过大盘在5%以上。 特别声明： 国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 形式的复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。经过书面授权的引用、刊发，需注明出处为“国金证券股份有限公司”，且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改。 本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告反映撰写研究人员的不同设想、见解及分析方法，故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致，国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任。且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，在不作事先通知的情况下，可能会随时调整，亦可因使用不同假设和标准、采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。 本报告仅为参考之用，在任何地区均不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险，可能不易变卖以及不适合所有投资者。本报告所提及的证券或金融工具的价格、价值及收益可能会受汇率影响而波动。过往的业绩并不能代表未来的表现。 客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突，而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。