房地产行业周报（2024年第36周）：销售未见好转，重回政策博弈

近期核心观点： 当前，地产基本面没有出现复苏，重回政策博弈。8月以来，新房销售继续恶化，二手房亦无企稳迹象。“金九银十”作为本年度最后的卖房窗口期，有可能重复一季度的以价换量，二手房挂牌量可能再次上升而价格下跌加速，新房则会加大折扣力度。考虑到“真复苏”是趋势行情的前提，“准复苏”是波段行情的前提，我们认为，从房企价值角度，房价止跌前基本面无法支撑房地产板块的趋势行情，从政策博弈角度，存量房贷降息目前仅有传闻，幅度也不知，暂无法量化影响，且从存量降息到利好房企，逻辑链条太长太绕，远不如“收储”直接，不太可能成为房地产板块的主题投资机会。 个股端推荐贝壳-W、中国海外宏洋集团。 市场表现回顾： 2024.9.2-2024.9.6期间，房地产板块29只个股上涨，78只个股下跌，1只个股持平，占比分别为27%、72%、1%。房地产指数（中信）下跌0.53%，沪深300指数下跌2.71%，房地产板块跑赢沪深300指数2.18个百分点，位居所有行业第5位。近一个月，房地产指数（中信）下跌5.1%，沪深300指数下跌3.3%，房地产板块跑输沪深300指数1.8个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌17.1%，沪深300指数下跌9%，房地产板块跑输沪深300指数8.1个百分点。 行业数据跟踪： 新房方面，成交量依然低迷。2024年9月6日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-27%；其中，一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-1%、-32%、-42%。截至2024年9月6日，30城新建商品房当年累计成交6090万㎡，同比-32%；其中，一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-25%、-35%、-32%。 二手房方面，成交量逐渐回落。2024年9月6日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比为+10%；其中，一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+24%、+7%、-7%。截至2024年9月6日，18城二手住宅当年累计成交50.2万套，同比-1%；其中，一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为+8%、-4%、-7%。 行业政策要闻： 近期，房地产行业政策要闻主要包括：①重庆取消新房限售，优化住房套数认定。②海南海口优化本省户籍居民购房政策及鼓励“以旧换新”。③河南郑州提高住房公积金贷款最高额度。④湖南湘潭发布促进房地产市场高质量发展的若干措施，鼓励房企实行按住房套内面积计价宣传销售，团购不纳入价格监测范围。⑤雄安新区住房公积金可直付购房首付。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 表 .....................................................................................................................1：近期房地产行业政策要闻梳理 1.近期核心观点 当前，地产基本面没有出现复苏，重回政策博弈。8月以来，新房销售继续恶化，二手房亦无企稳迹象。“金九银十”作为本年度最后的卖房窗口期，有可能重复一季度的以价换量，二手房挂牌量可能再次上升而价格下跌加速，新房则会加大折扣力度。考虑到“真复苏”是趋势行情的前提，“准复苏”是波段行情的前提，我们认为，从房企价值角度，房价止跌前基本面无法支撑房地产板块的趋势行情，从政策博弈角度，存量房贷降息目前仅有传闻，幅度也不知，暂无法量化影响，且从存量降息到利好房企，逻辑链条太长太绕，远不如“收储”直接，不太可能成为房地产板块的主题投资机会。个股端推荐贝壳-W、中国海外宏洋集团。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第5位 2024.9.2-2024.9.6期间，房地产指数（中信）下跌0.53%，沪深300指数下跌2.71%，房地产板块跑赢沪深300指数2.18个百分点，位居所有行业第5位。近一个月，房地产指数（中信）下跌5.1%，沪深300指数下跌3.3%，房地产板块跑输沪深300指数1.8个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌17.1%，沪深300指数下跌9%，房地产板块跑输沪深300指数8.1个百分点。 图1：近一周A股各行业涨跌排名 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：近半年房地产板块与沪深300走势比较 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为27%、72%、1% 2024.9.2-2024.9.6期间，房地产板块29只个股上涨，78只个股下跌，1只个股持平，占比分别为27%、72%、1%。涨跌幅居前5位的个股为：深圳华强、合肥城建、祥源文旅、京粮控股、衢州发展，居后5位的个股为：荣安地产、大千生态、海德股份、万泽股份、福星股份。 图4：板块上涨、下跌及持平家数 图5：涨跌幅前五个股 3.行业数据跟踪 3.1新房方面，成交量依然低迷 2024年9月6日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-27%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为+20%、-17%、+10%、+33%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-1%、-32%、-42%。 截至2024年9月6日，30城新建商品房当年累计成交6090万㎡，同比-32%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-27%、-28%、-20%、-16%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-25%、-35%、-32%。 图6：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 图7：北京单日成交7天移动平均（万㎡） 图8：上海单日成交7天移动平均（万㎡） 图9：广州单日成交7天移动平均（万㎡） 图10：深圳单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图13：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图14：30城新建商品房成交面积累计同比，2024 图15：主流城市新建商品房成交面积累计同比，2024 图16：分能级新建商品房成交面积累计同比，2024 3.2二手房方面，成交量逐渐回落 2024年9月6日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比为+10%；其中，北京、深圳、杭州、成都二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+16%、+66%、-26%、+6%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+24%、+7%、-7%。 截至2024年9月6日，18城二手住宅当年累计成交50.2万套，同比-1%；其中，北京、深圳、杭州、成都二手住宅当年成交套数累计同比分别为+0.3%、+47%、+22%、-6%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为+8%、-4%、-7%。 图17：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套） 图18：北京单日成交7天移动平均（套） 图19：深圳单日成交7天移动平均（套） 图20：杭州单日成交7天移动平均（套） 图21：成都单日成交7天移动平均（套） 图22：一线城市单日成交7天移动平均（套） 图23：二线城市单日成交7天移动平均（套） 图24：三线城市单日成交7天移动平均（套） 图25：18城二手住宅成交套数累计同比，2024 图26：主流城市二手住宅成交套数累计同比，2024 图27：分城市能级二手住宅成交套数累计同比，2024 4.行业政策要闻 近期，房地产行业政策要闻主要包括：①重庆取消新房限售，优化住房套数认定。 ②海南海口优化本省户籍居民购房政策及鼓励“以旧换新”。③河南郑州提高住房公积金贷款最高额度。④湖南湘潭发布促进房地产市场高质量发展的若干措施，鼓励房企实行按住房套内面积计价宣传销售，团购不纳入价格监测范围。⑤雄安新区住房公积金可直付购房首付。 表1：近期房地产行业政策要闻梳理 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。