城市更新资金从何而来20240908

2024年09月08日20：55发言人00：10 下面首先播报合规提示，该电话会内容仅代表已发布报告宏观半轴系列36 城市更新资金从何而来的分析师观点。东方证券不保证本电话会议中的观点或陈述不会发生任何变更。在不同时期，东方证券可发出与本电话会内容、观点推测不一致的证券研究报告。 城市更新资金从何而来？城市更新资金从何而来？20240908_原文原文 2024年09月08日20：55发言人00：10 下面首先播报合规提示，该电话会内容仅代表已发布报告宏观半轴系列36 城市更新资金从何而来的分析师观点。东方证券不保证本电话会议中的观点或陈述不会发生任何变更。在不同时期，东方证券可发出与本电话会内容、观点推测不一致的证券研究报告。 发言人00：37 各位领导，大家中午好。我们今天的话题是城市更新，这也是最近几年来一个非常热门的关键词。在二十大报告当中有提到实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，建设宜居韧性智慧城市。在最新公布的二届三中全会的这个决定当中，也提到建立可持续的城市更新模式和政策法规，加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级，深化城市安全韧性提升行动。 发言人01：14在最近八月份的经济日报上面发了一篇文章，是住建部有关负责人介绍当前城市更新的进度。能够看到已经有相 当多的建设成果。像截至目前全国已经实施完整的社区更新的项目有2900多个。然后精准补齐一老一幼设施的有3500多个，更新改造厂区老商业街区有2600多个，改造医疗体育教育文化设施1.5万个等等。这个是已经做完的成果。从最新的计划来看，我们可以看到这个计划里面的这个数字都是上万的。而刚才我们说的已经完成的都是上千的，也就是说未来要做的计划远远多于现在已经完成的水平。2024年，全国计划新开工改造城镇老旧小区有5.4万个，1到6月，全国新开工的城镇老旧小区改造有3.3万个。 发言人02：17这个里面像江苏、辽宁、山东、河北、江西、浙江等等地区开工率都超过70% 。可以看到这样的一些地区，它不仅仅集中在一些江浙沪发达地区，实际上是涵盖各个省份的。所以我们认为未来在我们的房地产市场已经从存量转向增量的这么一个阶段。如何让居民住的更好，改善大家的居住环境，同时也提振房地产相关的产业链，具有非常大的空间。 发言人02：51 最近一段时间可能大家也在新闻里面看到，像有一些省份，比如湖北，他已经把本地的相关的部门给改名了，改成了城市更新。就是在这个名字当中，本来是叫做城住房和城乡建设局，现在叫做住房和城市更新局。另外像深圳、广州、济南，它也设置了专门的城市更新机构。这个也反映了政府职能，它在随着我们的这个需求的改变而改变。 发言人03：23 我们今天的这个话题就集中在城市更新，我们想更细化一点，就是不是关心城市更新全部，而是关心这个里面最关键的一个问题，那就是资金从哪里来。所以今天我们选取的文献都是围绕资金这个核心问题的。那么我们想先介绍的是来自德国的经验。因为我们平时也都能感受到，像德国、新加坡他们都是属于那种政府在这个里边扮演的角色比较多的，他们比美国会更多一点。所以就有可能他们的经验对于我们国内来讲也会更加多的具有一些借鉴意义。第一篇文章来自刘亚辉刘勇2024德国城市更新资金管理制度对我国的启示。在这篇文章当中梳理了一些来自德国的经验，并且这些经验我们觉得还是对我们国内来讲还是比较有参考意义的。 发言人04：25 第一点，就是明确各级财政出资的比例。德国是以住的形式规定城市更新有关的财政资金是由三级政府共同分担。德国联邦州和市政府按照3分之1的原则，平等的分担城市更新项目所需的费用。当然不是全部费用，而是由财政来负担的，不含社会资金的那部分有不过就有一些特殊情况，出资比例是会发生变，需要更多公司调研纪要关注公众号MT调研可添加微信号S130970款的像纪念碑维护项目，市政府的筹款比例就可以更低一点，因为它的意义更大。市政府的筹款比例是20%，联邦和州政府各出资40%。 发言人05：16如果项目所属的市政府他预算比较紧张，那么他筹款比例可以再降一点，降到10% ，联邦和州政府各持45%。所以就是呃大致是规定的。但是落实到具体的项目当中，可能也会发生一些变化，这个是第一点。 发言人05：35第二点就是推进财政资金的统筹利用。在德国有一个比较独特的做法，就是他们在更新之前会先制定一个调研， 然后制定一个比较全面的机遇，尤其像调研的规划。比如说这个城市的区域空间该如何划分，然后哪个区域是长期优先发展的。就当这样的整体发展思路确定以后，每一个单独项目的实施都要围绕这个目标来进行操作。这样的一个做法，实际上是对于这个项目为项目的未来发展有一个确定性的承诺。就是对于周围的商户或者说想要参与的这个社会资金来说，他能够很明确的知道过了十年、20年，这个街区他是要干嘛的，就是会不会有其他的规划。只有当他对自己的未来这些职位以后功能会不会发生改变。当他有明确的预期以后，对于社会资金来说，他的这个投资的可预测性才是确定的，才会吸引了社会主体参与。 发言人06：42 第三点，就是规定资金的重点支持方向。欧洲一向都是节能环保非常重视的一个国家，所以他的这个城市更新重点是支持绿色低碳发展，建筑和市政基础设施的节能改造，无障碍设施的建设。比如说像低碳领域，它还有一些细化的支持方向。像建筑节能改造气候友好型交通改造，气候友好型建筑材料的使用，建设维护或者扩展绿色空间和开放空间，增加绿化的面积，这个都是他的这个资金财政资金重点支持的细分领域。 发言人07：22 第四点就是细化财政资金的支持方式。比如说对于，翻外墙的这个翻新，就这样的翻新，它是属于没有盈利的。对于这样的，使用，就是通过赠款的形式无偿资助。如果说这个资金是被用于第三方私营企业的盈利性项目，那么就不是财政资金直接输入了，而是通过定期发放贷款的形式予以支持。这个是第四个特点。 发言人07：53 第五个特点也是我们觉得比较重要的特点，就是鼓励更多主体的参与，然后也拓宽资金筹措的渠道。首先就是德国在城市更新项目当中，是花了比较多的精力在宣传上面的。他有几个大的计划，一些细化的改造项目都是装进了大的计划。像21到23年有几个大的项大的项目叫做生活中心城市和城镇中心的保存与发展计划，还有社会融合塑造邻里生活共同体计划，还有增长与可持续更新设计宜居社区计划。这样的计划能够让居民大概的知道，自己所参与的这个更新大概是一个什么样的方向，然后也能够吸收本地文化和居民的智慧。 发言人08：50 与此同时对于细小的项目，像这个小型的微改造项目，社区可以建立自己的基金。这个基金当中，联邦州和地方公共建设资金也是会给予支持，给予不超过50%的资金来源。其余的部分就来自于企业、社区、个人或者其他的资金。因为有政府提供的50%，所以社会资本被撬动，然后一起参与进来，这个积极性还是有一定保证的。 发言人09：22 另外个人像私人业主，他也是有机会向市政府申请相关的更新。像有些业主他会向市政府征申请建筑物外墙的翻新。然而私人业主和租户都可以申请对于住宅楼无障碍设施还有防盗措施进行改造，然后针对这种改造去申请拨款。还有像住房公司、住房合作社和市政公司，都可以有资格向德国复兴信贷银行申请和城市更新有关系的贷款。这个都是不同的社会资本，或者哪怕是私人业主，他参与城市更新新的渠道。而这种参与方式因为有财政资金绑定在里面，所以大家都还是比较愿意去参与的。 发言人10：10 刚才这篇文章可能比较理论，我们接下来想要介绍的这一篇来自胡淼竹简，题目叫做德国柏林城市中心区更新的经验与启示。这篇文章我们非常推荐把它和刚才那篇文章对照起来看。因为这篇文章它是侧重于案例，就是他会在德国找到一些案例，他就是充分贯彻了刚才我们说的德国在城市更新当中的特点和制度。比如说刚才我们讲到在更新之前，首先要有一个整体的规划，然后各个主体都要沿着这个规划去开展各种工作。那么关于德国的这个中心区的更新，有是一个德国人全称，这边读不出来了。不过他的意思就是城市发展概念规划，他汇总了所有更新当中的项目，然后标注了空间发展战略，各种详细的措施清单，各项措施的成本和融资时间安排，然后各项细分任务的优先性等等。 发言人11：20这个SEK 这个规划，它实际上也为不同的部门、学科、公众还有企业提供了一种对话的平台。它的意义不仅在于规定他要这么做，也是一种共识的形成。在这个共识形成之后，公共部门他就一定要按照SDK的措施清单去使用公共资金。然后资源部门投资和建设也不能够违背ICEK的在线目标。编制SEK是各个州各个市政向联邦政府申请城市建设促进资金的前提。那么柏林也是有自己的SEK的规划的。 发言人11：59在资金安排上，就和我们刚才提到的前一篇文章所介绍的一样。中心计划3分之1 的资金是来自德国联邦政府，3分之2是来自各个州以及各个市镇筹措出来的这个资金。然后这个资金它总共要用于整体性发展概念规划的制定，公共空间品质提升，闲置建筑与地块开发，公众参与等等，这个具体的方面。然后在过去几年当中，涉及的资金也是越来越庞大的。08到19年。德国联邦政府通过这个计划资助了16个州，753个市镇，金额是从最初每年的4000万欧元增长到2019年每年1.3个亿，然后总共投入了11.4个亿。所以说在城市更新当中，也确实花费了很多的资源。 发言人12：53在这个鼓励公众参与小型项目实施这个维度上面，德国做了两方面的制度创新。第一个是设立了城市中心管理小 组，专门负责在政府和本地利益相关者直接传递信息。其实就有点像我们这边自制的这个小组一样。第二个就是 设立了一个可支配资金，也就是地区基金。这个就跟刚才我们这篇文章里面，刚才写前一篇文章里面介绍的一样。就是这里面50%是财政资金，然后社会资金是另外的50%，就是在柏林建设 的这个方案当中也是存在的。另外作者对于柏林有不同的细分区域做了一个调研。就是选取了柏林五个更新超过了十年哪些有代表性的中心计划资助区作为案例，梳理了相关的规划文件。 发言人13：52作者对这几个案例不同的特点更新思路做了一个梳理。比如说像CDY 是中心区核心，那么它中心之前拥有强大的商会协会和跨国企业，但是街道环境老化缺乏特色，国际竞争力已经在衰退了。所以就是他在更新的过程当中，他的更新思路就是借助商会的力量是动力，吸引教会跟协会共同投资协作，提升公共的空间品质。然后还有他们的主中心区，营业比例就比较高了。所以在文化和社会设施投资方面存在一些优势，但是有3分之1是业主自营的这种低质量的商业。所以就是对于这样的一个区域，更新思路就是依托市政广场塑造多民族融合的核心场所，禁止博彩业游艺厅等等机具，然后游说业主提升业态结构，就是把它变得更加高端。主城主主中心它的移民比例也比较高，拥有众多的是建筑和多样化的日用品的商店，但商店空置率和失业率都比较高，然后也没有特色的业态。所以就是对于这样的一个区域，就要发挥租金比较低的优势，打造创意产业集群，把啤酒厂旧址更新为艺术中心，把这个地方发展为旅游目的地，发展具有多元文化特色的精品餐饮。 发言人15：24 然后在这个城市不同的城市中心都是德语，所以也很难读出来其中的一个城市中心，他的这个特点就是拥有历史公园的资源。但是儿童贫困率比较高，所以就是需要调整丽水公园的功能，吸引私人参与这种空置商业体的改造，把本地的这个经济动能给拉起来。所以对于不同的这个区域，他们过去是什么样的，有哪些力可以借助，未来如何提升这个地区的综合性？你这个都是在改造之前，就是需要提前先制定好的。德国对于柏林的中心区不同的位置都有不同的思考和规划。 发言人16：11城市中心管理工作组，它是有3到4 名来自第三方服务机构，比如像城市规划公司的专员来组成的。这个组织他是常驻于城市中心区更新工作的现场，代表政府来办事，保持政府和各个主体之间的利益的协调。然后他的薪酬是由中心计划支付，占总资金的10%。 发言人16：37这个是管理工作组，还有一个指导小组。指导小组是政府帮助成立的具有资质性质的地方委员会，通常由10到20