收入业绩稳健增长，盈利能力改善

2024年上半年，中海物业实现主营业务收入68.38亿元，同比增长9.0%，归母净利润7.38亿元，同比增长16.0%；拟派发每股8.5仙股息。

核心观点与关键数据：

1. 收入持续增长，盈利能力逆势上升

   • 主营业务收入同比增长9.0%，主要得益于包干制在管面积增长和住户增值服务业务增长；
   • 综合毛利率提升至16.8%，主要因成本管控措施（减省物资成本、降低杂费、加大分包力度）及细分业务毛利率改善：
     • 物理管理业务毛利率上升至15.4%（包干制项目毛利率从12.2%增至13.5%）；
     • 非住户增值服务毛利率上升至14.1%（低毛利率工程服务占比下降）；
     • 住户增值服务毛利率小幅上升至30.2%（社区资产经营、居民生活及商业服务增长）。

2. 第三方及非住宅项目占比提高

   • 新增在管面积21.2百万平方米，合同额16.35亿元，其中第三方项目占比40.8%（较40.5%略有提升），非住宅项目占比30.4%；
   • 管理总建筑面积增至4.23亿平方米，同比增长5.3%。

3. 增值服务结构进一步优化

   • 非住户增值服务收入同比减少13.7%，占比降至13.3%，主要因行业调整抑制设备安装、专项及智慧化工程业务，以及销售组合结构调整；
   • 住户增值服务收入同比增长10.3%，占比稳定在10.1%，主要因零售消费、社区团购需求增加及优你互联平台推动多元化发展。

研究结论与投资建议：
公司上半年在行业逆境中表现亮眼，核心业务稳健增长，外拓业态丰富，第三方及非住宅业务占比提升，毛利率改善，展现较强韧性。预计未来仍将维持规模与业绩增长，维持“买入”评级，小幅调整2024-2026年EPS至0.48、0.56、0.64元/股。

风险提示：
房地产行业下行超预期、物业费市场化进度低于预期、行业竞争加剧、数据滞后或不及时。