中渝置地二零二四年中期报告

目錄 頁次 公司資料2管理層討論及分析3權益披露9其他資料11綜合損益表13綜合全面收益表14綜合財務狀況表15綜合權益變動表16簡明綜合現金流量表17簡明綜合財務資料附註18 註冊辦事處 董事 執行董事張松橋先生（主席）林孝文醫生（副主席兼董事總經理）黃志強先生（副主席）梁偉輝先生 Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 總辦事處及主要營業地點 獨立非執行董事林健鋒先生梁宇銘先生陸宇經先生 香港灣仔港灣道26號華潤大廈25樓 獨立核數師 安永會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師 審核委員會林健鋒先生（主席）梁宇銘先生陸宇經先生 法律顧問百慕達康德明律師事務所 提名委員會張松橋先生（主席）林孝文醫生林健鋒先生梁宇銘先生陸宇經先生 香港胡關李羅律師行唐滙棟律師行 薪酬委員會 股份過戶登記處 梁宇銘先生（主席）張松橋先生林孝文醫生林健鋒先生陸宇經先生 主要股份過戶登記處MUFG Fund Services (Bermuda) Limited4th Floor NorthCedar House41 Cedar AvenueHamilton HM 12Bermuda 授權代表林孝文醫生梁偉輝先生 股份過戶登記處香港分處卓佳秘書商務有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 公司秘書張鳳儀小姐 主要往來銀行 網址www.ccland.com.hk 香港上海滙豐銀行有限公司中國銀行（香港）有限公司創興銀行有限公司恒生銀行有限公司東亞銀行有限公司中國工商銀行（亞洲）有限公司中信銀行（國際）有限公司 證券代號股份1224.HK 2025年到期300百萬美元的5.20%有擔保票據40850.HK 管理層討論及分析 本人謹代表中渝置地控股有限公司（「本公司」）董事會（「董事」或「董事會」）欣然提呈本公司及其附屬公司（合稱「本集團」）截至2024年6月30日止6個月的未經審核綜合業績。 業務回顧 本集團持續在全球主要國際大都市開展其物業投資及發展業務，包括英國倫敦、香港及中國內地若干主要城市。本集團相信，完善的基礎設施可促使上述城市的經濟持續增長，而審慎的投資可以帶來長期的可觀回報。 收入及經營利潤 期內表現持續受到由於高息環境及本地經濟緩慢復甦所導致的不穩定經濟形勢所影響。儘管普遍預期下半年將會減息，但減息幅度有限而相對高企的利率水平仍會持續一段時間。中國物業開發商的債務問題大部分仍未解決，並對物業的交易量及售價影響重大。 投資物業組合的租金收入為222.5百萬港元，較去年同期減少6.9%，主要由於2023年下半年One Kingdom Street的若干租約期滿所致。 總收入為244.1百萬港元（截至2023年6月30日止6個月：239.7百萬港元），增加1.8%。收入增加主要由於財務投資業務收入上升。 本集團的財務投資業務仍受因地緣政治局勢緊張及利率高企引致的香港股市成交量縮減的影響。由上市股本證券及非上市投資基金組成的財務投資分部，於期內錄得公平值虧損21.2百萬港元（截至2023年6月30日止6個月：43.6百萬港元）。 本集團應佔合資企業投資（包括於合資企業及聯營公司之投資）的經營業績錄得243.3百萬港元的盈利，較去年同期減少76.2百萬港元。該減少主要是由於Thames City一期大部分住宅單位已於去年交付予買家導致物業銷售收入因而減少所致。 本集團位於英國的投資物業價值繼續受到高利率的影響，但趨於穩定。於回顧期內，投資物業的公平值收益為122.9百萬港元（截至2023年6月30日止6個月：公平值虧損為14億港元）。 於2024年6月30日，本集團位於英國的投資物業由萊坊測量師行有限公司（「萊坊」）進行評估，估值為11億英鎊，較去年末增加1.4%。萊坊持續採用收入資本化法，主要輸入數據如下： 收入資本化法已考慮租賃的租賃價值以及投資收益率，兩者為釐定投資物業價值的關鍵因素，而收入資本化法被普遍認為是釐定持作長期租賃用途物業估值最常用及最適當的方法。 股東應佔盈利為91.0百萬港元（截至2023年6月30日止6個月：虧損1,349.8百萬港元）。期內每股基本盈利為2.34港仙（截至2023年6月30日止6個月：每股基本虧損為34.77港仙）。 投資物業 於2024年6月30日，本集團擁有兩幢位於英國倫敦市中心的甲級商業物業。 倫敦 本集團的兩幢商業大樓（即利德賀大樓及One Kingdom Street，可租賃總面積約875,000平方呎）均坐落於英國倫敦市中心的主要金融及保險業區域。該兩幢大樓為本集團的核心租賃業務，持續帶來可靠及穩定的收入。 於回顧期內，本集團位於英國的投資物業產生租金收入222.5百萬港元（截至2023年6月30日止6個月：239.0百萬港元）。本集團的租金回收表現穩定，期內已收回96%的租金（截至2023年6月30日止6個月：98%）。 鑒於倫敦作為全球主要城市的地位，其商業物業市場對租戶及投資者均具有巨大吸引力，本集團仍對倫敦的長遠前景抱持信心。 利德賀大樓 利德賀大樓為一幢樓高225米（738英呎）的摩天大樓，為倫敦市中心的標誌性建築大樓之一。該大樓獨特的楔形設計創造多個特定空間，可滿足其租戶不同的業務需求。現代化的寫字樓及毗鄰的美食體驗相結合，令租戶業務能夠吸引並挽留優秀人才。該物業樓高46層，主要用作寫字樓用途，將由本集團持有作為長期資本增值的投資物業。大樓由約610,000平方呎的寫字樓及零售樓面組成。大樓已全數租出，該等租賃的尚餘租賃期加權平均值約為8.8年，其中7.5年為確定租賃期。大樓的租戶群包括享負盛名的國際保險公司，以及其他金融機構、科技及專業服務企業。利德賀大樓現時每年合約租金大概為41.8百萬英鎊（2023年12月31日：40.6百萬英鎊）。寫字樓樓面已於2024年6月30日悉數租出。租金收益率約為每年3.6%（2023年12月31日：3.5%）。 One Kingdom Street 該物業可便捷通往公共交通設施，附近設有地鐵站，往Oxford Street或Heathrow Airport（希斯路機場）的交通便利。OneKingdom Street位於設有餐飲、辦公及住宅區、酒店、零售店舖及娛樂設施的Paddington中央區域。該物業近期進行了翻新，配備了豪華的辦公區域，其雅緻的玻璃外牆及優質實用的入口大堂是大樓特色。大堂上方，265,000平方呎的高級辦公區域分佈於九個樓層。每間辦公室都有大量的自然光，營造一個有助提升工作效率及氣氛愉悅的工作環境。 One Kingdom Street提供約265,000平方呎的甲級寫字樓空間及若干停車位，現時每年合約租金約為12.4百萬英鎊（2023年12月31日：12.4百萬英鎊），相當於租金收益率為每年4.3%（2023年12月31日：4.3%）。該大樓的71%已租予信譽良好的主要租戶，空置區域的翻新工作已於回顧期內完成。除辦公區域外，於Elizabeth Line相關建築工程竣工後，Transport for London（倫敦運輸局）已將辦公大樓下方15,360平方呎空置區域歸還One Kingdom Street。本集團現正探討該空置區域的多種租賃方案，包括與Paddington中央區域的毗鄰業主合作，打造城市物流樞紐。 本集團積極管理物業租賃，以維持高出租率及高租戶保留率，同時降低租戶組合集中的風險。管理層亦定期與租戶互動，以提升該物業作為倫敦市中心首選高級辦公室之一的地位。 管理層討論及分析 合資企業 於2024年6月30日，本集團擁有透過合資企業營運的七個物業項目，其中兩個項目位於倫敦市中心應佔開發面積逾0.8百萬平方呎，三個項目位於香港約0.5百萬平方呎，及兩個項目位於中國內地約6.8百萬平方呎。 於2024年6月30日，本集團於合資項目的投資總額由2023年12月31日的102億港元略微增至103億港元。於回顧期內概無收購或出售合資企業。 本集團的物業開發項目是其合資企業業務價值的重要組成部分，本集團預期該等項目將在近期至中期內為盈利作出重大貢獻，並提供具有吸引力的投資回報。於2024年6月30日，本集團持有位處市中心的開發地塊權益，應佔開發潛力合共約為8.1百萬平方呎，主要位於英國、香港及中國內地。 倫敦 本集團透過Thames City及The Whiteley的所有權權益在其倫敦物業開發業務持續為股東創造價值。於2024年6月30日，本集團已預售Thames City一期累計合共485個住宅單位，價值為逾943百萬英鎊，及The Whiteley合共94個住宅物業，售價總共約為582百萬英鎊。 Thames City 原為New Covent Garden Market的地盤佔地10畝，坐落於倫敦市中心泰晤士河南畔地段，現正重建為Thames City。該項目為一個綜合開發項目，擁有12幢住宅及商業樓，高度從4層至53層不等，還有一個從Vauxhall Bridge延伸至Battersea Power Station屬於這一充滿活力的更新區公園。待全部建成後，Thames City包含約1,500個豪華住宅單位，總可售面積約為1.7百萬平方呎，其中包括三幢由地下層向上延伸至36-53層的主樓，能飽覽倫敦全景的獨特廣闊景觀。其他設施包括一個有30米長游泳池的豪華會所、最新式健身房、電影院、卡拉OK會所、景觀花園、餐廳、零售店舖及商用樓面。 於期內，合共56,000平方呎已出售並於項目公司損益賬內確認，貢獻銷售收入104百萬英鎊。受惠於令人鼓舞的銷售表現，項目建築貸款已於去年3月悉數償還，提前逾17個月於到期日前償還。現時Thames City繼續銷售中且反應熱烈。隨著國內及國際旅遊限制均已解除，英國向國際旅客重新開放，海外買家不斷湧現。 Thames City二期及三期正處於籌備中，其可銷售面積分別為529,000平方呎及460,000平方呎，且二期預計將於2024年下半年開始施工。 本集團於Thames City項目佔有50%權益。 The Whiteley 於2019年，本集團承諾投資182百萬英鎊於一個合資企業，對富有傳奇色彩的Whiteley購物中心進行重建。該購物中心是Queensway大規模重建的重要部分，而Queensway正在改造為倫敦更適合步行的區域。位於Queensway，W2的TheWhiteley再重建項目是一個綜合用途的項目，於2016年已獲得規劃許可。項目完成後將提供面積約603,000平方呎，包括139間奢華住宅公寓、一家由Six Senses營運並擁有109間客房的五星級水療酒店、零售及餐廳空間，於倫敦市中心優越地段提供卓越的生活及投資機會。The Whiteley將於重建工程完成後恢復其在Bayswater中心地帶的傳奇地位。本集團已悉數支付182百萬英鎊承諾用於開發的投資。 The Whiteley的建築工程預計將於今年下半年竣工。於回顧期內，住宅公寓的部分主體工程竣工，並開始陸續向買家交付。於2024年6月30日，已向買家交付32個住宅單位，售價總共為158百萬英鎊。該項目將提供約326,000平方呎住宅面積，以及277,000平方呎零售、酒店、商業空間及停車位。預售於2021年11月正式啟動。於2024年6月30日，該項目已預售94個住宅單位，達582百萬英鎊。 本集團於該項目佔約46%權益但擁有50%投票權。 香港 啟匯 啟匯的位置臨近啟德發展區，為一幢28層高甲級寫字樓，可出售總建築面積約為795,000平方呎，其中包括地面及一樓零售空間以及285個停車位。該物業俯瞰啟德及觀塘海濱花園，位置臨近牛頭角港鐵站，令其與香港各區相連接。其獨特的優越位置和地標性的136.5米高度，令啟匯可飽覽鯉魚門海峽至維多利亞港一望無際的海景。周邊零售及商業配套提供購