中渝置地二零二六年中期报告

目錄 頁次 公司資料2 權益披露9 其他資料11 綜合損益表13 綜合全面收益表14 註冊辦事處Richmond House12 Par-la-Ville RoadHamilton HM 08Bermuda 董事 執行董事張松橋先生（主席）林孝文醫生（副主席兼董事總經理）黃志強先生（副主席）梁偉輝先生張渝翎女士 主要營業地點香港灣仔港灣道26號華潤大廈33樓 獨立非執行董事林健鋒先生梁宇銘先生陸宇經先生 獨立核數師 審核委員會林健鋒先生（主席）梁宇銘先生陸宇經先生 安永會計師事務所執業會計師於《會計及財務匯報局條例 》下認可的公眾利益實體核數師 法律顧問百慕達康德明律師事務所 提名委員會 張松橋先生（主席）張渝翎女士林健鋒先生梁宇銘先生陸宇經先生 香港胡關李羅律師行唐滙棟律師行 薪酬委員會 股份過戶登記處 梁宇銘先生（主席）張松橋先生林孝文醫生林健鋒先生陸宇經先生 主要股份過戶登記處Appleby Global Corporate Services (Bermuda) LimitedCanon’s Court, 22 Victoria StreetPO Box HM 1179, Hamilton HM EXBermuda 授權代表林孝文醫生梁偉輝先生 股份過戶登記處香港分處卓佳證券登記有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓 公司秘書張鳳儀女士 主要往來銀行 香港上海滙豐銀行有限公司中國銀行（香港）有限公司創興銀行有限公司恒生銀行有限公司東亞銀行有限公司中國工商銀行（亞洲）有限公司中信銀行（國際）有限公司 網址www.ccland.com.hk 股份代號1224 管理層討論及分析 本人謹代表中渝置地控股有限公司（「本公司」）董事會（「董事」或「董事會」）欣然提呈本公司及其附屬公司（合稱「本集團」）截至2026年6月30日止6個月的未經審核綜合業績。 業務回顧 本集團持續在全球主要國際大都市開展其物業發展及投資業務，包括英國倫敦、香港及中國內地若干主要城市。本集團相信，完善的基礎設施可促使上述城市的經濟持續增長，而審慎的投資可以帶來長期的可觀回報。 收入及經營業績 於回顧期內，本集團錄得綜合收入約274.3百萬港元（截至2025年6月30日止6個月：250.3百萬港元）及盈利約68.0百萬港元（截至2025年6月30日止6個月：虧損36.8百萬港元）。期內盈利主要由於本集團位於英國的投資物業在2026年6月30日重估所產生的公平值收益增加所致，惟部分利潤被於報告期內錄得的匯兌收益減少所抵銷。股東應佔盈利為32.1百萬港元（截至2025年6月30日止6個月：虧損36.8百萬港元）。期內每股基本盈利為0.83港仙（截至2025年6月30日止6個月：每股基本虧損0.95港仙）。 儘管地緣政治及貿易緊張局勢不斷升級，引致市場波動及經濟狀況不穩定且難以預測，倫敦寫字樓租賃市場仍保持韌性及穩定，而租金（尤其是同類型中的優質物業租金）正呈現上升趨勢。投資物業組合的租金收入增加9.5%至273.8百萬港元（截至2025年6月30日止6個月：250.0百萬港元），乃由於租金檢討完成後合約租金增加，以及期內英鎊兌港元升值所致。 本集團的財務投資業務繼續受惠於香港股市表現的改善。主要由上市股本證券及非上市投資基金組成的財務投資，於期內錄得公平值收益1.8百萬港元（截至2025年6月30日止6個月：10.1百萬港元）。 本集團應佔合資企業投資（包括於合資企業及聯營公司的投資）的經營業績錄得42.5百萬港元虧損（截至2025年6月30日止6個月：10.3百萬港元）。 本集團位於英國的投資物業價值於期內錄得公平值收益為141.9百萬港元（截至2025年6月30日止6個月：24.8百萬港元）。 於2026年6月30日，本集團位於英國的投資物業由萊坊測量師行有限公司（「萊坊」）進行重新估值將為1,180.7百萬英鎊，較去年末增加1.3%。萊坊繼續採用收入資本化法，主要輸入數據如下： 收入資本化法已考慮租賃的租賃價值以及投資收益率，兩者為釐定投資物業價值的關鍵因素，而收入資本化法被普遍認為是釐定持作長期租賃用途物業估值最常用及最適當的方法。 投資物業 於2026年6月30日，本集團擁有兩幢位於英國倫敦市中心的甲級商業物業。 倫敦 本集團的兩幢商業大樓（即利德賀大樓及One Kingdom Street，可租賃總面積約867,000平方呎）均坐落於英國倫敦市中心的主要金融及保險業區域。該兩幢大樓為本集團的核心租賃業務，持續帶來可靠及穩定的收入。 期內，本集團位於英國的兩幢投資物業產生租金收入273.8百萬港元（截至2025年6月30日止6個月：250.0百萬港元）。本集團的租金回收於期內維持高水平於98%（截至2025年6月30日止6個月：99%）。 鑒於倫敦作為全球主要城市的地位，其商業物業市場對租戶及投資者具廣泛吸引力，本集團仍對倫敦的長遠前景抱持樂觀態度。 利德賀大樓 利德賀大樓為一幢樓高225米（738英呎）的摩天大樓，為倫敦市中心的一標誌性頂級建築大樓。該大樓獨特的楔形設計創造多個特定空間，可滿足其租戶不同的業務需求。現代化的寫字樓及毗鄰的美食體驗相結合，令租戶業務能夠吸引並挽留優秀員工。該物業樓高46層，主要用作寫字樓用途，由本集團持有作為長期資本增值的投資物業。大樓由約602,000平方呎的寫字樓及零售樓面組成。大樓已全數租出，該等租賃的尚餘租賃期加權平均值約為7.0年，其中5.8年為確定租賃期。大樓的租戶群包括享負盛名的國際保險公司，以及其他金融機構、科技及專業服務企業。於完成約36,500平方呎的租金檢討後，經檢討的年度租金於本期間平均上調13%，利德賀大樓現時每年合約租金增加至約45.0百萬英鎊（2025年12月31日：44.7百萬英鎊）。於2026年6月30日，寫字樓樓面已全數租出。租金收益率約為每年3.9%（2025年12月31日：3.9%）。 One Kingdom Street 該物業附近設有地鐵站，可便捷通往公共交通設施，往Oxford Street及Heathrow Airport（希斯路機場）都交通便利。OneKingdom Street位於設有辦公及住宅區、酒店、零售店舖及娛樂設施的Paddington中央區域。該物業近期進行了翻新，配備了豪華的辦公區域，其雅緻的玻璃外牆及優質實用的入口大堂是大樓特色。大堂上方有265,000平方呎的高級辦公區域分佈於九個樓層。每間辦公室都有大量的自然光，營造一個有助提升工作效率及氣氛愉悅的工作環境。 One Kingdom Street提供約265,000平方呎的甲級寫字樓空間及若干停車位，現時每年合約租金約為16.9百萬英鎊（2025年12月31日：16.9百萬英鎊），相當於租金收益率為每年5.8%（2025年12月31日：5.8%）。該大樓的89%已租予信譽良好的主要租戶。除辦公區域外，Transport for London（倫敦運輸局）於Elizabeth Line相關建築工程於2024年竣工後，已將辦公大樓下方15,360平方呎空置區域歸還One Kingdom Street。本集團現正探討該空置區域的多種租賃方案，包括與Paddington Central的毗鄰業主合作，打造一個城市物流樞紐。 本集團重視管理物業租賃，以維持高出租率及高租戶保留率，同時降低租戶組合集中的風險。管理層亦定期與租戶聯繫，以提升該物業作為倫敦市中心首選高級辦公室之一的地位。 合資企業 於2026年6月30日，本集團透過合資企業營運位於倫敦市中心、香港及中國內地的若干物業項目。 本集團於合資項目的投資總額由2025年12月31日的79億港元略增至2026年6月30日的81億港元。期內概無收購或出售合資企業。 管理層討論及分析 本集團的物業開發項目是其合資企業業務價值的重要組成部分，本集團預期該等項目將在短期至中期內為盈利作出重大貢獻，並提供具吸引力的投資回報。於2026年6月30日，本集團持有位處英國及香港市中心的開發項目之權益。 倫敦 本集團透過Thames City及The Whiteley的所有權權益在其倫敦物業開發業務持續為股東創造價值。於2026年6月30日，本集團已售出Thames City一期累計合共522個住宅單位，價值逾11億英鎊，及The Whiteley合共105個住宅單位，售價總共約為716百萬英鎊。 Thames City 原為New Covent Garden Market的地盤佔地10畝，坐落於倫敦市中心泰晤士河南畔地段，現正重建為Thames City。該項目為一個綜合開發項目，擁有12幢住宅及商業街區，高度從4層到53層不等，還有一個屬於充滿活力的更新區公園，從Vauxhall Bridge延伸至Battersea Power Station。待全部建成後，Thames City包含約1,500個豪華住宅單位，總可銷售面積約為1.7百萬平方呎，其中包括三幢由地下層向上延伸至36-53層的主樓，能飽覽倫敦全景的獨特廣闊景觀。其他設施包括一個有30米長游泳池的俱樂部、最新式健身房、電影院、卡拉OK會所、景觀花園、餐廳、零售店舖及商用樓面。期內，合共7,300平方呎或3個單位已出售並於項目公司損益賬內確認，貢獻銷售收入20百萬英鎊。現時Thames City的市場推廣進展順利，項目獲得英國本土及海外買家的積極回應，被譽為在品質及銷售表現於倫敦均屬巨大成功。 Thames City二期及三期正按計劃推進，其可銷售面積分別為538,000平方呎及590,000平方呎，且二期工程已動工並預期於2028年竣工。 本集團於Thames City項目佔有50%權益。 The Whiteley 於2019年，本集團投資於一個合資企業，對富有傳奇色彩的Whiteley購物中心進行重建。Queensway正在改造為倫敦更適合步行的高級區域，而Whiteley購物中心構成Queensway大規模重建的重要部分。位於Queensway，W2的TheWhiteley再開發項目是一個綜合用途的項目，於2016年已獲得規劃許可。The Whiteley擁有約603,000平方呎的空間，容納139間奢華住宅公寓、一家擁有109間客房的五星級Six Senses酒店，以及零售及餐廳元素，於倫敦市中心優越地段提供卓越的自住及投資機會。該項目已成功恢復其在Bayswater中心地帶的傳奇地位。 The Whiteley已於期內正式竣工，並交付約326,000平方呎住宅面積，以及277,000平方呎零售、酒店、商業空間及停車位。預售從2021年11月正式啟動。於2026年6月30日，該項目已預售105個住宅單位，達716百萬英鎊，其中103個住宅單位已向買家交付，銷售額為684百萬英鎊。此外，作為The Whiteley一部分、擁有109間客房的Six Senses酒店亦已於2026年3月以180百萬英鎊完成出售。 本集團於該項目佔約47%權益但擁有50%投票權。 香港 啟匯 啟匯的位置臨近啟德發展區，為一幢28層高甲級寫字樓，可出售總建築面積約為795,000平方呎，其中包括地面及一樓零售空間以及285個停車位。該物業俯瞰啟德及觀塘海濱花園，位置臨近牛頭角港鐵站，可連接香港各區。其獨特的優越位置和地標性的136.5米高度，令啟匯可飽覽鯉魚門海峽至維多利亞港一望無際的海景。周邊零售及商業配套提供購物、餐飲及娛樂設施。出租率於2026年6月30日為73%。該項目收購成本為75億港元，而本集團擁有25%權益。期內，已向相關政府部門提交將該地塊用途由商業轉為住宅的申請，以發掘該項目的額外發展潛力。 壽臣山15號 壽臣山15號位於壽臣山道西15號，包括合共15幢豪華獨立洋房，總建築面積約為88,000平方呎。所有獨立洋房均設有內置升降機、花園、可用天台及停車位。