中渝置地二零二三年中期报告

目錄 頁次 公司資料2管理層討論及分析3權益披露9其他資料11綜合損益表13綜合全面收益表14綜合財務狀況表15綜合權益變動表16簡明綜合現金流量表17簡明綜合財務資料附註18 董事 註冊辦事處 執行董事張松橋先生（主席）林孝文醫生（副主席兼董事總經理）黃志強先生（副主席）梁偉輝先生 Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 總辦事處及主要營業地點 獨立非執行董事林健鋒先生梁宇銘先生陸宇經先生 香港灣仔港灣道26號華潤大廈25樓 獨立核數師安永會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師 審核委員會林健鋒先生（主席）梁宇銘先生陸宇經先生 法律顧問百慕達康德明律師事務所 提名委員會 張松橋先生（主席）林孝文醫生林健鋒先生梁宇銘先生陸宇經先生 香港胡關李羅律師行唐滙棟律師行 薪酬委員會 股份過戶登記處 梁宇銘先生（主席）張松橋先生林孝文醫生林健鋒先生陸宇經先生 主要股份過戶登記處MUFG Fund Services (Bermuda) Limited4th Floor NorthCedar House41 Cedar AvenueHamilton HM 12Bermuda 授權代表林孝文醫生梁偉輝先生 股份過戶登記處香港分處卓佳秘書商務有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 公司秘書張鳳儀小姐 主要往來銀行 網址www.ccland.com.hk 香港上海滙豐銀行有限公司中國銀行（香港）有限公司創興銀行有限公司恒生銀行有限公司東亞銀行有限公司中國工商銀行（亞洲）有限公司中信銀行（國際）有限公司 證券代號股份1224.HK 2025年到期300百萬美元的5.20%有擔保票據40850.HK 管理層討論及分析 本人謹代表中渝置地控股有限公司（「本公司」）董事會（「董事」或「董事會」）欣然提呈本公司及其附屬公司（合稱「本集團」）截至2023年6月30日止6個月的未經審核綜合業績。 業務回顧 本集團持續在全球主要國際大都市開展其物業投資及發展業務，包括英國倫敦、香港及中國若干主要城市。本集團相信，完善的基礎設施可促使上述城市的經濟持續增長，對房地產的結構性需求將為投資帶來長期的良好回報。 收入及經營利潤 儘管期待已久的新冠疫情結束及與中國通關最終於今年2月實現，但全球利率攀升帶來的不確定經濟環境仍對回顧期內的業績表現造成了影響。香港及中國內地的經濟反彈仍然緩慢。鑒於地緣政治局勢緊張、供應鏈中斷導致全球通脹、利率大幅攀升以及中國房地產市場的復甦仍相當疲弱，前路可能仍然十分困難。 於上半年，投資物業組合的租金收入為239.0百萬港元，較去年同期減少8.7%，由於One Kingdom Street的若干租約期滿及期內英鎊兌港元的平均匯率貶值約3.4%所致。 總收入為239.7百萬港元（截至2022年6月30日止6個月：264.6百萬港元），較去年同期減少9.4%。 中美地緣政治局勢緊張以及全球利率攀升導致金融機構流動性出現問題，從而導致證券價格普遍下跌。這對財務投資業務產生了不利影響。由上市股本證券及非上市投資基金組成的財務投資分部，於期內錄得公平值虧損43.6百萬港元（截至2022年6月30日止6個月：115.1百萬港元）。 歷經數年投資，截至2023年6月30日止6個月期間，本集團應佔合資企業投資（包括在合資企業及聯營公司的投資）的經營業績利潤為319.5百萬港元，較去年同期減少78.3百萬港元。該減少主要是由於倫敦Thames City項目一期住宅單位的交付所帶來的盈利貢獻增加216百萬港元，但被缺少去年收購壽臣山15號項目32%實際權益所帶來的議價收購收益289百萬港元所抵銷。 本集團位於英國的投資物業價值繼續受到加息的不利影響，產生公平值虧損14億港元。由於該開支為非現金性質，且本集團持有該等投資物業作長期租賃用途，本集團預期其整體財務狀況不會受到重大影響。 於2023年6月30日，本集團位於英國的投資物業由萊坊測量師行有限公司（「萊坊」）進行評估，估值為11.5億英鎊，較去年末減少10.7%。與2022年12月31日相同，萊坊已採用收入資本化法，主要輸入數據如下： 收入資本化法已考慮租賃的租賃價值以及投資收益率，兩者為釐定投資物業價值的關鍵因素，而收入資本化法被普遍認為是釐定持作長期租賃用途物業估值最常用及最適當的方法。於2023年6月30日的公平值減少主要是受收益率上調至4.54%至5.25%推動，鑒於本期間加息，上調收益率屬合理且符合本集團預期。 股東應佔虧損為1,349.8百萬港元（截至2022年6月30日止6個月：盈利240.9百萬港元）。期內每股基本虧損為34.77港仙（截至2022年6月30日止6個月：每股基本盈利6.21港仙）。 投資物業 於2023年6月30日，本集團擁有兩幢位於英國的甲級商業物業。 英國 本集團的兩幢商業大樓（即利德賀大樓及One Kingdom Street，可租賃總面積約875,000平方呎）均坐落於英國倫敦市中心的主要金融及保險業區域。該兩幢大樓為本集團的核心租賃業務，持續帶來穩定及可靠的收入。 截至2023年6月30日止6個月，本集團位於英國的投資物業產生租金收入239.0百萬港元（截至2022年6月30日止6個月：261.8百萬港元）。本集團的租金回收表現穩定，期內已收回98%的租金（截至2022年6月30日止6個月：98%）。 本集團認為，鑒於倫敦作為全球主要城市的地位，其商業物業市場對租戶及投資者均具有長久的吸引力，因此對倫敦的長遠前景抱持樂觀態度。 利德賀大樓 利德賀大樓為一幢樓高225米（738英呎）的摩天大樓，為倫敦市中心的標誌性建築大樓之一。該大樓獨特的楔形設計創造多個特定空間，可滿足其租戶不同的業務需求。現代化的寫字樓及毗鄰的美食體驗相結合，令租戶業務能夠吸引並挽留優秀人才在此工作。該物業樓高46層，主要用作寫字樓用途，將由本集團持有作為長期資本增值的投資物業。大樓由約610,000平方呎的寫字樓及零售樓面組成。大樓已幾乎全數租出，該等租賃的尚餘租賃期加權平均值約為8.6年，其中6.7年為確定租賃期。大樓的租戶群包括享負盛名的國際保險公司，以及其他金融機構、科技及專業服務企業。利德賀大樓現時每年合約租金大約為41.6百萬英鎊（2022年12月31日：41.6百萬英鎊）。於2023年6月30日，寫字樓樓面已悉數租出。租金收益率約為每年3.6%。 One Kingdom Street 該物業可便捷通往公共交通設施，附近設有地鐵站，往Oxford Street或Heathrow Airport（希斯路機場）的交通便利。OneKingdom Street位於設有餐飲、辦公及住宅區、酒店、零售店舖及娛樂設施的Paddington中央區域。該物業近期進行了翻新，配備了豪華的辦公區域，其雅緻的玻璃外牆及優質實用的入口大堂是大樓特色。大堂上方，265,000平方呎的高級辦公區域分佈於大堂樓上九個樓層。每間辦公室都有大量的自然光，營造一個有助提升工作效率及氣氛愉悅的工作環境。 One Kingdom Street大樓提供約265,000平方呎的甲級寫字樓空間及若干停車位，現時每年合約租金約為12.6百萬英鎊（2022年12月31日：15.4百萬英鎊），相當於租金收益率為每年4.3%。該大樓的79%已租予信譽良好的主要租戶，空置區域的翻新工作正在進行中，以加快租賃。除辦公區域外，Transport for London（倫敦運輸局）於Elizabeth Line相關建築工程竣工後，已將辦公大樓下方15,360平方呎空置區域歸還One Kingdom Street。本集團現正探討該空置區域的多種租賃方案，包括與Paddington中央區域的毗鄰業主合作，打造零排放城市物流樞紐。 本集團已與One Kingdom Street的一個主要租戶成功續租，總面積約為93,100平方呎，較過往租金上調約26%。 本集團積極管理物業租賃，以維持可持續的出租率及高租戶保留率，同時降低租戶組合集中的風險。管理層亦定期與租戶互動，以提升該物業作為倫敦市中心首選高級辦公室之一的地位。 管理層討論及分析 合資企業 於2023年6月30日，本集團擁有透過合資企業營運的七個物業項目，其中兩個項目位於倫敦應佔開發面積逾0.8百萬平方呎，三個項目位於香港約0.5百萬平方呎，及兩個項目位於中國約7.0百萬平方呎。 於2023年6月30日，本集團於合資項目的投資總額由2022年12月31日的103億港元增至105億港元。該增加主要是由於合資企業應佔累計溢利及外匯的影響所致。於回顧期內概無收購或出售合資企業。 本集團的開發項目是其合資企業業務價值的重要組成部分，本集團預期該等項目將在近期至中期內為盈利作出重大貢獻，並提供具有吸引力的投資回報。於2023年6月30日，本集團持有位處市中心的開發地塊權益，應佔開發潛力合共約為8.3百萬平方呎，主要位於英國、香港及中國。 倫敦 本集團透過Thames City及The Whiteley的所有權權益在其倫敦物業開發業務持續為股東創造價值。於2023年6月30日，本集團已預售Thames City累計合共395個住宅單位，金額為逾713百萬英鎊，及The Whiteley的合共77個住宅物業，售價總共約為489百萬英鎊。 Thames City 原為New Covent Garden Market的地盤佔地10畝，坐落於泰晤士河南畔，現正重建為Thames City。該項目為一個綜合開發項目，擁有12幢住宅及商業樓，高度從4層到53層不等，還有一個屬於這一充滿活力的更新區一部分的公園，從Vauxhall Bridge延伸至Battersea Power Station。待全部建成後，Thames City將包含1,500個豪華住宅單位，總可銷售面積約為1.7百萬平方呎。該項目包括三幢由地下層向上延伸至53層的主樓，將提供飽覽倫敦全景的獨特廣闊景觀。其他設施包括一個有30米長游泳池的俱樂部會所、景觀花園、餐廳、零售店舖及商用樓面。 建築工程進展順利，一期的兩座主樓已竣工，且餘下樓體計劃於年內第四季度交付予買家，產生可銷售面積合共約680,000平方呎。於回顧期內，合共194,500平方呎已出售並於項目公司損益賬內確認，貢獻銷售收入319百萬英鎊。受惠於令人鼓舞的銷售表現，項目建築貸款已比計劃提前逾17個月於本年度3月悉數償還。現時Thames City繼續銷售中且反應熱烈。隨著國內及國際旅遊限制均已解除，英國向國際旅客重新開放，海外買家不斷湧現。 本集團於Thames City項目佔有50%權益。 The Whiteley 於2019年，本集團承諾投資182百萬英鎊對富有傳奇色彩的Whiteley購物中心進行重建。Whiteley購物中心構成Queensway大規模重建的重要部分，而Queensway正在改造為倫敦更適合步行的區域。位於Queensway，W2的Whiteley再開發項目是一個綜合用途的項目，於2016年已獲得規劃許可。項目完成後將提供面積約603,000平方呎，包括139間奢華住宅公寓、一間由Six Senses營運並擁有109間客房的五星級水療酒店、零售及餐廳空間，於倫敦市中心優越地段提供卓越的投資機會。The Whiteley將於重建工程完成後恢復至其在Bayswater中心地帶的傳奇地位。本集團已悉數支付182百萬英鎊承諾用於開發的投資。 The Whiteley的建築工程正在進行中，預計將於2024年上半年實際竣工。該項目將提供約326,000平方呎住宅公寓，以及277,000平方呎零售、酒店、商業空間及停車位。銷售於2021年11月正式啟動。期末，該項目已預售77個住宅單位，達489百萬英鎊。 本集團於該項目佔約46%權益但擁有50%投票權。 香