中渝置地二零二五年中期报告

目錄 頁次 公司資料2管理層討論及分析3權益披露9其他資料11綜合損益表13綜合全面收益表14綜合財務狀況表15綜合權益變動表16簡明綜合現金流量表17簡明綜合財務資料附註18 註冊辦事處 董事 執行董事張松橋先生（主席）林孝文醫生（副主席兼董事總經理）黃志強先生（副主席）梁偉輝先生張渝翎女士 Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 總辦事處及主要營業地點 香港灣仔港灣道26號華潤大廈25樓 獨立非執行董事林健鋒先生梁宇銘先生陸宇經先生 獨立核數師 安永會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師 審核委員會林健鋒先生（主席）梁宇銘先生陸宇經先生 法律顧問百慕達康德明律師事務所 提名委員會 張松橋先生（主席）張渝翎女士林健鋒先生梁宇銘先生陸宇經先生 香港胡關李羅律師行唐滙棟律師行 股份過戶登記處 薪酬委員會 主要股份過戶登記處Appleby Global Corporate Services (Bermuda) LimitedCanon’s Court, 22 Victoria StreetPO Box HM 1179, Hamilton HM EXBermuda 梁宇銘先生（主席）張松橋先生林孝文醫生林健鋒先生陸宇經先生 股份過戶登記處香港分處卓佳證券登記有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓 授權代表林孝文醫生梁偉輝先生 主要往來銀行 公司秘書張鳳儀女士 香港上海滙豐銀行有限公司中國銀行（香港）有限公司創興銀行有限公司恒生銀行有限公司東亞銀行有限公司中國工商銀行（亞洲）有限公司中信銀行（國際）有限公司 網址www.ccland.com.hk 證券代號股份1224.HK 2025年到期300百萬美元的5.20%有擔保票據40850.HK 管理層討論及分析 本人謹代表中渝置地控股有限公司（「本公司」）董事會（「董事」或「董事會」）欣然提呈本公司及其附屬公司（合稱「本集團」）截至2025年6月30日止6個月的未經審核綜合業績。 業務回顧 本集團持續在全球主要國際大都市開展其物業發展及投資業務，包括英國倫敦、香港及中國內地若干主要城市。本集團相信，完善的基礎設施可促使上述城市的經濟持續增長，而審慎的投資可以帶來長期的可觀回報。 收入及經營業績 期內表現持續受到市場波動的影響，伴隨著因不斷加劇的地緣政治及貿易緊張局勢而導致經濟狀況不穩定且不可預測。儘管中央政府實施多項寬鬆措施，但中國內地的經濟在短期內只見些微復蘇跡象。 投資物業組合的租金收入為250.0百萬港元，較去年同期增加12.4%，主要由於2024年下半年One Kingdom Street簽訂新租約以及期內英鎊兌港元升值所致。 總收入於期內維持穩定，為250.3百萬港元（截至2024年6月30日止6個月：244.1百萬港元）。 本集團的財務投資業務繼續受惠於香港股市表現的改善。由上市股本證券及非上市投資基金組成的財務投資分部，於期內錄得公平值收益10.1百萬港元（截至2024年6月30日止6個月：公平值虧損21.2百萬港元），同時錄得贖回非上市投資基金之已變現收益0.3百萬港元（截至2024年6月30日止6個月：無）。 本集團應佔合資企業投資（包括於合資企業及聯營公司的投資）的經營業績錄得10.3百萬港元的虧損，而去年同期則錄得243.3百萬港元的盈利。該虧損主要是由於Thames City一期大部分住宅單位已於過去兩年出售及交付予買家導致可錄得的物業銷售收入減少所致。預期來自The Whiteley的優先回報減少亦對虧損有所影響。 本集團位於英國的投資物業價值於期內錄得公平值收益為24.8百萬港元（截至2024年6月30日止6個月：122.9百萬港元）。 於2025年6月30日，本集團位於英國的投資物業由萊坊測量師行有限公司（「萊坊」）進行重新估值為1,142百萬英鎊，較去年末增加0.5%。萊坊繼續採用收入資本化法，主要輸入數據如下： 收入資本化法已考慮租賃的租賃價值以及投資收益率，兩者為釐定投資物業價值的關鍵因素，而收入資本化法被普遍認為是釐定持作長期租賃用途物業估值最常用及最適當的方法。 股東應佔虧損為36.8百萬港元（截至2024年6月30日止6個月：盈利91.0百萬港元）。期內每股基本虧損為0.95港仙（截至2024年6月30日止6個月：每股基本盈利為2.34港仙）。 投資物業 於2025年6月30日，本集團擁有兩幢位於英國倫敦市中心的甲級商業物業。 倫敦 本集團的兩幢商業大樓（即利德賀大樓及One Kingdom Street，可租賃總面積約875,000平方呎）均坐落於英國倫敦市中心的主要金融及保險業區域。該兩幢大樓為本集團的核心租賃業務，持續帶來可靠及穩定的收入。 期內，本集團位於英國的兩幢投資物業產生租金收入250.0百萬港元（截至2024年6月30日止6個月：222.5百萬港元）。本集團的租金回收於期內維持高水平於99%（截至2024年6月30日止6個月：96%）。 鑒於倫敦作為全球主要城市的地位，其商業物業市場對租戶及投資者具廣泛吸引力，本集團仍對倫敦的長遠前景抱持樂觀態度。 利德賀大樓 利德賀大樓為一幢樓高225米（738英呎）的摩天大樓，為倫敦市中心的一標誌性建築大樓。該大樓獨特的楔形設計創造多個特定空間，可滿足其租戶不同的業務需求。現代化的寫字樓及毗鄰的美食體驗相結合，令租戶業務能夠吸引並挽留優秀員工。該物業樓高46層，主要用作寫字樓用途，由本集團持有作為長期資本增值的投資物業。大樓由約610,000平方呎的寫字樓及零售樓面組成。大樓已全數租出，該等租賃的尚餘租賃期加權平均值約為8.1年，其中6.9年為確定租賃期。大樓的租戶群包括享負盛名的國際保險公司，以及其他金融機構、科技及專業服務企業。利德賀大樓現時每年合約租金大概為42.7百萬英鎊（2024年12月31日：42.1百萬英鎊）。於2025年6月30日寫字樓樓面已悉數租出。租金收益率約為每年3.7%（2024年12月31日：3.7%）。 One Kingdom Street 該物業附近設有地鐵站，可便捷通往公共交通設施，往Oxford Street及Heathrow Airport（希斯路機場）都交通便利。OneKingdom Street位於設有辦公及住宅區、酒店、零售店舖及娛樂設施的Paddington中央區域。該物業近期進行了翻新，配備了豪華的辦公區域，其雅緻的玻璃外牆及優質實用的入口大堂是大樓特色。大堂上方有265,000平方呎的高級辦公區域分佈於九個樓層。每間辦公室都有大量的自然光，營造一個有助提升工作效率及氣氛愉悅的工作環境。 One Kingdom Street提供約265,000平方呎的甲級寫字樓空間及若干停車位，現時每年合約租金約為16.9百萬英鎊（2024年12月31日：16.0百萬英鎊），相當於租金收益率為每年5.8%（2024年12月31日：5.5%）。該大樓的89%已租予信譽良好的主要租戶。除辦公區域外，鐵路Elizabeth Line相關建築工程於2024年竣工後，Transport for London（倫敦運輸局）已將辦公大樓下方15,360平方呎空置區域歸還One Kingdom Street。本集團現正探討該空置區域的多種租賃方案，包括與Paddington Central的毗鄰業主合作，打造一個城市物流樞紐。 本集團重視管理物業租賃，以維持高出租率及高租戶保留率，同時降低租戶組合集中的風險。管理層亦定期與租戶聯繫，以提升該物業作為倫敦市中心首選高級辦公室之一的地位。 合資企業 於2025年6月30日，本集團透過合資企業營運擁有七個物業項目，其中兩個項目位於倫敦市中心應佔開發面積逾0.8百萬平方呎，三個項目位於香港應佔建築面積約0.5百萬平方呎，及兩個項目位於中國內地應佔建築面積約6.8百萬平方呎。 本集團於合資項目的投資總額由2024年12月31日的93億港元增至於2025年6月30日的98億港元。期內概無收購或出售合資企業。該增加主要由於在2025年6月30日英鎊兌港元升值所致。 管理層討論及分析 本集團的物業開發項目是其合資企業業務價值的重要組成部分，本集團預期該等項目將在短期至中期內為盈利作出重大貢獻，並提供具吸引力的投資回報。於2025年6月30日，本集團持有位處市中心的開發地塊權益，應佔開發潛力合共約為8.1百萬平方呎，主要位於英國、香港及中國內地。 倫敦 本集團透過Thames City及The Whiteley的所有權權益在其倫敦物業開發業務持續為股東創造價值。於2025年6月30日，本集團已售出Thames City一期累計合共502個住宅單位，價值為逾10億英鎊，而The Whiteley亦售出合共101個住宅物業，售價總共約為661百萬英鎊。 Thames City 原為New Covent Garden Market的地盤佔地10畝，坐落於倫敦市中心泰晤士河南畔地段，現正重建為Thames City。該項目為一個綜合開發項目，擁有12幢住宅及商業街區，高度從4層到53層不等，還有一個屬於充滿活力的更新區公園，從Vauxhall Bridge延伸至Battersea Power Station。待全部建成後，Thames City包含約1,500個豪華住宅單位，總可銷售面積約為1.7百萬平方呎，其中包括三幢由地下層向上延伸至36-53層的主樓，能飽覽倫敦全景的獨特廣闊景觀。其他設施包括一個有30米長游泳池的俱樂部、最新式健身房、電影院、卡拉OK會所、景觀花園、餐廳、零售店舖及商用樓面。於期內，合共34,000平方呎或15個單位已出售並於項目公司損益賬內確認，貢獻銷售收入66百萬英鎊。現時Thames City繼續銷售中且反應熱烈，獲得英國本土及海外買家的熱烈回應。 Thames City二期及三期正處於籌備中，其可銷售面積分別為538,000平方呎及590,000平方呎，且二期已開始動工並預期於2028年竣工。 本集團於Thames City項目佔有50%權益。 The Whiteley 於2019年，本集團投資於一個合資企業，對富有傳奇色彩的Whiteley購物中心進行重建。Queensway正在改造為倫敦更適合步行的高級區域，而Whiteley購物中心構成Queensway大規模重建的重要部分。位於Queensway，W2的TheWhiteley再開發項目是一個綜合用途的項目，於2016年已獲得規劃許可。項目完成後將提供面積約603,000平方呎，包括139間奢華住宅公寓、一家擁有109間客房的五星級Six Senses酒店、和零售及餐廳空間，於倫敦市中心優越地段提供卓越的生活及投資機會。The Whiteley將於重建工程完成後恢復其在Bayswater中心地帶的傳奇地位。 The Whiteley將於2025年下半年正式竣工。於回顧期內，住宅區若干部分的分期落成工程已竣工，並交付予買家。於2025年6月30日，已向買家交付91個住宅單位，銷售額為611百萬英鎊。該項目將提供約326,000平方呎住宅面積，以及277,000平方呎零售、酒店、商業空間及停車位。預售於2021年11月正式啟動。於2025年6月30日，該項目已預售101個住宅單位，達661百萬英鎊，餘下10個已預售單位預計於2025年下半年交付予買家。此外，作為The Whiteley一部分擁有109間客房的Six Senses Hotel亦已以180百萬英鎊預售。預計將於2025年下半年完成出售。 本集團於該項目佔約47%權益但擁有50%投票權。 香港 啟匯 啟匯的位置臨近啟德發展區，為一幢28層高甲級寫字樓，可出售總建築面積約為795,000平方呎，其中包括地面及一樓零售空間以及285個停車位。該物業俯瞰啟德及觀塘海濱花園，位置臨近牛頭角