中报点评：提升经营质量，加强股东回报

华润万象生活（01209.HK）2024年中期业绩点评

一、经营业绩

• 营业收入：2024年上半年实现收入79.57亿元，同比增长17.1%。
• 毛利率：毛利率为34.0%，较去年同期增长0.8个百分点。
• 净利润：归母净利润19.08亿元，同比增长36.0%；归母核心净利润17.66亿元，同比增长24.2%。

二、业务板块分析

• 购物中心业务：

  • 商业运营管理服务收入为18.9亿元，同比增长34.1%。
  • 在营购物中心平均出租率维持96.7%高位，较2023年末提升0.6个百分点。
  • 新开7座购物中心，旗下在营购物中心增至108座。
  • 实现零售额1007亿元，同比增长19.7%；业主端租金收入125.7亿元，同比增长19.7%，经营利润率提升0.6个百分点至67.8%。

• 写字楼业务：

  • 商业运营及物业管理服务收入为9.6亿元，同比增长6.6%。
  • 物业服务与业主增值服务稳步增长，非业主增值服务有所下滑。
  • 社区空间的物业管理服务收入为32.2亿元，同比增长13.1%。
  • 在管社区空间总建筑面积259.5万平方米，同比增长31.4万平方米。
  • 业主增值服务收入同比增长25.6%至7.2亿元。
  • 非业主增值服务收入同比下滑16.2%至3.4亿元。

三、财务表现

• 费用管理：销售及管理费用率同比下降1.5个百分点至6.5%。
• 现金流：营业现金比率同比提升4.9个百分点至19.9%，经营性现金流核心净利润覆盖倍数同比提升17.9个百分点至89.6%。

四、股东回报

• 特别派息：公司宣布中期股息每股0.279元，同比增长25.1%，中期派息率稳定在36.0%的水平。
• 特别股息：同时宣布特别股息每股0.575元，提升2023年派息率至100%。

五、盈利预测与投资评级

• 盈利预测：预计2024-2026年归母净利润分别为36.3/41.0/46.2亿元，对应每股收益分别为1.59/1.80/2.02元。
• 投资评级：考虑央企背景和商管领域的稀缺优势，参考历史估值水平，给予2024年PE=20X，对应每股价值约为34.9港元，给予“强烈推荐”评级。

六、风险提示

• 成本上涨风险
• 应收账款减值风险
• 门店资源流失的风险