REITs专题研究报告（三）：REITs市场持续扩容提质，二季度板块分化延续

2024年REITs市场持续扩容提质，利好政策频发。中证REITs（收盘）指数2024年二季度横盘震荡，下跌0.53%，远低于中证1000指数的跌幅。7月6日政策发布，REITs进入常态化发行新阶段，发行范围扩大至清洁低碳燃煤发电和养老设施等。近一年REITs指数跌幅9.80%，低于沪深300和中证1000，高于中证全债和国债，波动性居股债之间。二季度市场震荡调整，政策利好和资金外流是主要推力，板块分化：产业园、仓储物流小幅反弹；保租房、环保、消费延续强势；能源和高速板块表现不佳。

REITs收益率和波动性介于股票和债券之间。2023年8月20日至2024年8月20日，REITs指数跌幅9.80%，低于沪深300（15.35%）和中证1000（26.09%），高于中证全债（7.26%）和国债（6.00%）；近250日波动率10.72%，低于沪深300（31.04%）和中证1000（25.24%），高于中证全债（1.17%）和国债（0.72%）。

二季度经营情况显示，40只已公布报告的REITs中，17只超额完成营收预期，19只未达标；19只超额完成可分配资金预期，17只未达标。保租房、环保类完成度较好，能源类分化大。分红率均满足合约要求，平均派息率3.96%，二季度分红及时。

各板块业绩分析：产业园类多数改善，博时招商蛇口表现亮眼；保租房类经营稳健，出租率高位下滑；高速类受天气、改扩建等因素影响，多数收入、车流量下降；能源类分化大，中信建投国家电投新能源受风资源影响收入下降，中航京能光伏受光照影响收入上升；环保类表现良好，富国首创水务受益于季节性负荷率；仓储物流类承压，嘉实京东仓储表现良好，红土创新盐田港受贸易环境影响出租率下降；商场类运营稳健，收缴率和出租率维持高位。

风险提示：REITs资产经营不确定风险、流动性风险、审批速度不及预期、政策出台不及预期。