房地产：REITs专题研究报告（六）-央地政策合力推进扩容提质，二季度市场稳中有进

REITs专题研究报告（六） 央地政策合力推进扩容提质，二季度市场稳中有进 2025年08月11日 扩容提质双轮驱动，央地协同推进REITs高质量发展新阶段。2025年3月 推荐 维持评级 26日，国家发展改革委、国家能源局联合印发《新一代煤电升级专项行动实施方案（2025—2027年）》，提出支持符合条件的燃煤发电项目发行基础设施REITs，打通“投融管退”机制；2025年4月9日，国家发展改革委主要负责人在《推动进一步全面深化改革走深走实》讲话中强调，推动基础设施领域REITs扩围扩容，释放市场投融资活力；2025年5月7日，国务院新闻办发布“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”方案，明确将REITs纳入沪深港通标的，推进债券市场对外开放，提升REITs直接融资功能；2025年6月20日，国家发展改革委发布《关于推动首批数据中心基础设施REITs发行》的通知，推动数据中心正式纳入可发行资产类别。与此同时，北京、上海、深圳等地方政府积极响应，先后出台专项文件推进项目储备机制建设，创新引入Pre-REITs工具，持续提升REITs项 分析师周泰执业证书：S0100521110009 目质量与市场成熟度，构建央地协同、纵深推进的REITs政策体系。2025年二季度REITs市场稳健回升，稳定分红表现突出。2025年二季度，中证REITs（收盘）指数在海外紧缩预期、租金回升放缓及阶段性供需失衡等多 邮箱：zhoutai@mszq.com分析师陈立执业证书：S0100524080001邮箱：chenli_yj@mszq.com 重扰动下，季度初一度跌破9500点，较一季度末回落约5%。但在分红季资金 相关研究1.2025年6月中国房地产土地市场数据点评：规划建面波动上升，溢价率水平显著提高-2025/07/012.2025年06月中国房地产销售数据点评：销售操盘金额环比增长，市场延续企稳走势-2025/07/013.地产行业2025年中期投资策略：止跌回稳定调行业，静待投资端变化-2025/06/124.2025年一季度土地出让专题报告：头部开发商拓展力度加大，重点城市溢价率提升-2025/04/225.REITs专题研究报告（五）：政策支持范围扩大，REITs市场四季度整体修复-2025/02/26 回流及政策催化作用下，指数逐步回升并稳定于万点关口，显示出良好的抗压与修复能力，继续保持“类固收+增长弹性”的特征。分红方面，季度末全市场71只REITs中有57只分红，覆盖率达80.3%，合计派现53.15亿元，显示出整体现金分配的积极性与稳定性。平安宁波交投REIT、中金安徽交控REIT和中信建投国家电投新能源REIT分红额位列前三，合计占比28.4%。其中，中金安徽交控REIT单季完成3次分红，充分体现其现金流稳健与收益可持续性。整体来看，二季度REITs在震荡环境中展现出结构性机会与稳定分红的双重吸引力，继续成为中长期资金配置的重要方向。 二季度REITs稳中有进，结构性亮点与分化并存。1）产业园：一线核心资 产韧性延续，华安张江产业园REIT（上海）出租率升至93.00%（+1.61pct），租金稳定；建信中关村产业园REIT（北京）出租率74.60%（+0.54pct），现金流增长18.02%。二线部分项目承压，华夏合肥高新REIT出租率降至74.80%（-4.83pct），租金同比跌14.25%。2）保障性租赁住房：总体高位运行，中金厦门安居REIT出租率99.25%，租金微涨0.37%；招商蛇口租赁房REIT林下项目出租率97.30%（+7.17pct），可分配资金增11.14%。个别如红土深圳安居REIT安居百泉阁出租率小幅下滑。3）高速公路：季节性回调明显，浙商沪杭甬REIT车流环比降79.39%；工银河北高速REIT得益于路网完善，车流与通行费收入环比分别增24.48%与25.11%。4）能源：整体改善显著，鹏华深圳能源REIT营收环比增66.16%；中航京能光伏REIT可分配资金因低基数及补贴回收大增2376.27%。5）环保：富国首创水务REIT营收与可分配资金环比分别增15.17%与29.62%，受水量与单价提升支撑；中航首钢绿能REIT垃圾处理量增13.27%。6）仓储物流：出租率环比升0.7pct至约94%，中金普洛斯REIT出租率92.20%，可分配资金增1.37%；中航易商仓储物流REIT环比大增50.89%（低基数+出租率提升）。7）消费：出租率维持高位，华夏华润商业REIT（青岛万象城）99.00%，租金微跌0.62%，可分配资金增3.30%；中金印力消费REIT出租率98.90%，租金降4.45%，现金流稳定。 风险提示：REITs资产经营不确定风险；流动性风险；REITs审批速度不及 预期；政策出台不及预期的风险 目录 1扩容提质双轮驱动，央地协同推进REITs高质量发展新阶段3 1.1中央政策有序发力，持续强化制度引领与顶层设计3 1.2地方政策积极响应，创新机制助力REITs提质增效3 1.3政策逻辑由“扩容”迈向“提质”，REITs制度体系日趋完善4 2REITs市场行情及分析5 2.1中证REITs阶段性回调后重拾升势，收益表现跑赢中证10005 2.2各只REIT2025年及上市以来的涨跌幅6 2.3各只REIT普遍分红，高速公路类及新能源类分红较多7 3各板块REITs业绩分析9 3.1产业园类REITs9 3.2保租房类REITs13 3.3高速公路类REITs17 3.4能源类REITs21 3.5环保类REITs25 3.6仓储物流类REITs27 3.7消费类REITs30 4风险提示36 插图目录37 表格目录37 1扩容提质双轮驱动，央地协同推进REITs高质量发展新阶段 2025年第二季度，基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）政策持续发力，中央与地方密集出台相关文件，推动REITs从“扩围扩容”迈向“提质增效”的新阶段。政策强调通过强化项目储备、拓展应用场景、提升资产质量、完善制度设计等多维措施，持续健全REITs市场机制，进一步发挥其在促进有效投资、盘活存量资产、服务国家重大战略中的重要作用。 1.1中央政策有序发力，持续强化制度引领与顶层设计 2025年3月26日，国家发展改革委与国家能源局联合印发《新一代煤电升级专项行动实施方案（2025—2027年）》，提出支持符合条件的燃煤发电项目通过基础设施REITs进行融资，进一步拓展REITs应用范围至传统能源绿色转型领域，为实现“双碳”目标提供制度保障。 2025年4月9日，国家发展改革委主要负责人在《推动进一步全面深化改革走深走实》专题讲话中指出，要推动基础设施领域REITs扩围扩容，充分发挥其市场化投融资机制在构建高水平社会主义市场经济体制中的重要功能，释放民间投资活力，优化资源配置效率。 紧接着，5月7日，国务院新闻办公室发布《关于一揽子金融政策支持稳市场稳预期》的文件，明确提出将REITs纳入沪深港通标的，深化交易所债券市场对外开放，提升REITs直接融资功能，扩大其对全球资本的吸引力，标志着REITs制度型开放迈出关键一步。 1.2地方政策积极响应，创新机制助力REITs提质增效 在中央政策引导下，地方政府迅速跟进，围绕项目储备管理、制度创新工具、重大项目培育等方面开展积极探索，推动REITs落地实施，强化市场化改革实践。 北京市于4月2日首次发布《北京基础设施REITs募资进展与后续工作专项情况通报》，披露北京已上市基础设施REITs项目达11单，累计募资235亿元，位居全国前列。同时明确提出将聚焦常态化征集数据中心、AI基建等新型基础设施项目，持续拓展REITs支持新质生产力发展的广度与深度。 上海市于6月4日印发《进一步加强项目储备谋划推动本市基础设施REITs提质扩容的通知》，首次在地方政策中明确写入Pre-REITs工具，建立“愿推尽推”项目储备机制，并将首次发行项目估值门槛设定为10亿元以上，意在从源头提升项目质量与发行效率，助力形成高效规范的REITs储备项目生态体系。 国家发展改革委于6月20日发布《关于推动首批数据中心基础设施REITs发 行》的通报，明确由润泽科技、万国数据两项目获得首批发行批准，标志着数据中心正式被纳入可发行资产类别，为REITs赋能数字基础设施提供制度支撑。根据官方披露，截至2025年6月20日，全国已有92个基础设施REITs项目获批，其中70个项目完成发行，总募资规模达1794亿元，展现出REITs市场运行的活跃度与成熟度持续提升。 1.3政策逻辑由“扩容”迈向“提质”，REITs制度体系日趋完善 整体来看，第二季度政策延续并深化了第一季度“扩围扩容”的主基调，体现出从“数量增长”向“质量提升”转变的清晰趋势。一方面，中央层面通过制度建设和顶层设计引导REITs纳入跨境资本市场、支持绿色低碳发展和数字经济基础设施建设，进一步拓宽了应用边界；另一方面，地方政府积极构建储备项目库、创新预期管理工具、完善申报审核机制，不断提高REITs项目的可投资性与可持续性。 此外，Pre-REITs机制的引入，预示着REITs市场将从“发行端驱动”向“储备端引导”转变，市场运作逻辑更加完善，资产质量评估、风险防控机制、运营效率评价等体系亦在同步推进，标志着我国REITs制度建设进入精细化、高质量发展的新阶段。 2REITs市场行情及分析 2.1中证REITs阶段性回调后重拾升势，收益表现跑赢中证1000 经历2024年全年的持续修复后，2025年第二季度中证REITs市场表现出一定的回调压力，但整体走势稳健，延续类固收资产的韧性特征。受海外紧缩预期、租金回升节奏放缓及阶段性供需失衡等扰动影响，二季度初中证REITs（收盘）指数快速下探至9500点下方，随后在分红季资金回流与政策催化支撑下逐步回升，季度末稳定于万点水平，较年初略有回落。 图1：中证REITs（收盘）指数走势 1,200.00 1,000.00 800.00 600.00 400.00 200.00 0.00 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 收盘价换手率 资料来源：iFind，民生证券研究院 注：左轴为收盘价指数，右侧为换手率指数，均无单位；数据统计截至2025年7月31日 从收益表现来看，截至2025年7月31日的近一年内，中证REITs（收盘）指数总回报为-9.80%，虽较2025年一季度末的4.77%增幅有所回落，但仍显著优于中证1000指数同期-26.09%的跌幅，并跑赢沪深300（-15.35%）。债券市场方面，中证全债与国债指数分别上涨7.26%和6.00%，表现稳定。整体来看，中证REITs的收益表现介于股债之间，依旧凸显其“类固收+增长弹性”的定位特征。 在风险维度上，截至二季度末的近250日年化波动率显示，中证REITs指数波动率为10.72%，低于沪深300（31.04%）和中证1000（25.24%），高于中证全债（1.17%）与国债指数（0.72%），体现其“中等波动、稳中有升”的风险特性。在权益市场调整背景下，REITs资产具备相对更优的风险调整后收益，利于机构投资者在资产配置中获得更稳定的回报。 从市场流动性看，2025年二季度中证REITs指数日均换手率维持在0.6%-0.8%区间，虽较一季度末的0.77%略有回落，明显低于2024年末的1.01%，但仍处于历史中枢水平。换手率的阶段性回调主要受到市场情绪观望、二级市场交易 趋稳及部分项目集中分红导致价格波动收敛等因素影响。尽管如此，在当前低利率环境下，REITs因其稳定现金流特性，依旧受到中长期资金的持续关注与配置偏好。 图2：股债指数、REITs指数近一年涨跌幅和近250日波动率 50% 0% -50% 31.04%25.24% 10.72% -9.80%-15.35%-26.09% 7.26%6.00% 1.17%0