大摩打破通缩预期物极必反是否反弹20240826

间在历史上都比较罕见。Q：517新政后，存量住房回购的进展如何？主要存在哪些堵点？A：517新政后，关于存量住房回购的进展相对有限。在执行过程中，主要存在两大堵点。第一是融资成 本和收益不匹配。新政中采用准财政工具提供融资，但融资成本较高，1.75%的再贷款成本叠加银 行系统成本后，地方拿到最终贷款的利息大概在2%到2.5%之间，这基本上等于或高于大部分城市的租金回报率。同时，再贷款工具最多续期四次，即五年内需要还本，这给未来财政可持续性带来不确定性。第二个堵点是存量和需求增量之间的不匹配。去库存紧迫性较高的地方，保障房需求往往不高。以县城为例，未售出的存量住房中，有75%左右位于人口流出或减少的城市。这些城市的存量住房，一部分可能最终被认定为损失，需要处置而非救助。与此同时，保障性住房需求较高的一二线城市，符合回购要求的存量住房供给又相对有限。Q：政府在收储公告中对房源有哪些具体要求？这对市场有何影响？A：政府在最近发布的收储公告中，对户型面积和区域等都有比较严格的限制，并且往往要求整栋现房收购。在此背景下，高线城市中符合要求的房源相对有限。这进一步加剧了市场的供需不匹配问题，使得存量住房回购的进展更加缓慢。Q：如何使用地方政府的专项债作为融资手段来解决房地产市场的堵点？A：使用地方政府的专项债作为融资手段，有助于疏通房地产市场的第一个堵点，即融资成本和收益不匹配的问题。专项债的好处是本金不用偿还，虽然它背负地方政府的名义，但由于中国是单一制的财政体系，它本质上仍是正规的政府债务。正规的政府债务没有再融资的压力，可以不断滚动。现行法律法规只要求地方必须承担利息的支出，而地方政府在考虑专项债的回报时，往往将 其旗下的所有项目作为一个整体综合考量更多投研纪要外资研报&机构会加微kk152056，并不一定需要对单一项目的回报率划定下限。从融资角度来看，如果用专项债作为融资手段，地方政府可能会更加积极。此外，今年地方政府本就难以找到足够的合资质基建项目，导致地方债发行缓慢。因此，允许专项债用作存量房的收储，可以缓解这方面的压力。Q：专项债能否解决需求不匹配的问题？现 行政策对此有何无力之处？A：虽然专项债可以作为融资手段缓解房地产市场的部分压力，但对于第二个堵点，即需求不匹配的问题，现行政策相对无力。过去一二线城市在限制性土地供应下，房价相对收入增长过快，增加保障性住房供给是应有之义。然而，出于对道德风险的担忧，目前对于期房的收购还处于探讨阶段。这显示出现行政策在解决需求不匹配问题上的局限性。Q：为什么房地产救市进展缓慢？这反映了哪些问题？A：房地产救市进展缓慢，本质上反映了泡沫时期的一些严重错配。在严重的错配前提之下，救市的力度可以说近似等于政府承担坏账的意愿。这个意愿取决于两个方面：第一是行业本身是否符合新的生产力，是否能够促进经济转型。过去几轮房地产政策宽松的观察显示，决策层对于推进经济转型的定力较强，不太愿意用大规模的真金白银去救房地产，担心可能重燃错配的风险。第二是这个行业的下调是否会引发一些自身的风险，特别是房价如果继续深度调整，是否会引发社会以及金融稳定方面的一些担忧。这两点可能是决定政府承担坏账意愿的两个方面。Q：对于存量房的回购，基础情形是怎样的？市场供需逐步趋于平衡主要依靠什么？A：对于存量房的回购，基础情形是在接下来的一年半时间内温和有序地推进，可能每个城市都会进行一些操作，但如果进展实在缓慢，政策会适度调整。然而，市场供需逐步趋于平衡主要还是要依靠市场本身的力量。特别是注意到过去一两年房地产新开工的调整幅度高于销量的调整幅度，我们地产团队的一些基本假设也是一二线城市的供需有望在这个供需的调整之下，在明年下半年开始逐渐趋于平衡。但是库存的回购如果要突破现行的框架，比如说纳入期房，甚至是直接使用超长期的特别国债去释放更强的信号，我认为一个比较现实的可能还是会被金融和社会稳定方面的担忧去倒逼出来。Q：现行的消费政策是否可能加码？市场普遍担忧的问题有哪些？A：现行的消费政策确实存在加码的可能性。目前，市场普遍担忧的问题主要有两 个。首先是折扣力度是否足够大。对于价值几千块钱的商品，15%到20%的折扣是否足够吸引消费者进行以旧换新，这是一个关键问题。如果折扣力度不足以激发消费者的购买欲望，那么政策效果可能会大打折扣。第二个担忧是执行过程中是否需要经销商大范围参与垫资。如果政策要求经销商承担过多的垫资责任，可能会给他们带来较大的财务压力，甚至影响他们的经营稳定性。这两个问题都是市场在执行消费政策时较为关心的问题。Q：新一轮消费品以旧换新的执行细则有哪些？政策效果如何评估？A：上周末，多个部门联合发文，公布了新一轮消费品以旧换新的执行细则。这一轮以旧换新政策刚刚开始执行，其落地效果还需要一段时间来观察。为了评估政策效果，决策层可能需要等到8月和9月的经济数据出炉后，才能做出一些基本的判断。他们将关注政策是否有效提升了消费品销量，以及是否对整体经济产生了积极的拉动作用。Q：十月底是否有机会召开政治局经济会议？讨论哪些政策？A：我们认为，在十月底确实有一定的机会召开政治局经济会议。过去十年的观察显示，有两年时间决策层是在十月底召开了政治局的经济工作会议，当时的背景也是经济下行的压力比较大。如果接下来两个月经济数据继续下滑，导致全年增长目标遥不可及，那么十月底召开政治局会议讨论增长政策的可能性就会增大。在这次会议中，可能会探讨如何进一步刺激消费、提振经济等相关政策。Q：如果消费的刺激需要加码，财政赤字之内是否还有腾挪的空间？A：虽然我们无法直接测算已经对应到项目的超长期特别国债或地方专项债还剩多少，但通过间接观察，我们认为在财政赤字之内仍有一定的腾 挪空间。例如，对于超长期特别国债，财政部仅在五月份透露了第一批合资格的项目，之后并未披露更多信息。此外，在七月份，政府大幅放宽了资金用途的限制，如支持消费品以旧换新、设备更新等。这些地方都显示了政策在调整上的灵活性。Q：地方专项债方面有哪些迹象表明存在腾挪空间？A：在地方专项债方面，我们注意到未透露具体项目的一些新增专项债的发行规模在最近几个月有所上升。这表明尽管好的项目仍然比较匮乏，但政府在专项债的发行和使用上仍有一定的灵活性。因此，即使在现行的财政空间之内做一些腾挪，从边际上从支持投资转向支持消费，我们认为都是有一定的空间的。这种空间的存在为政府提供了在必要时加码消费刺激政策的可能性。Q： 市场信心在经历了经济数据下行和消费降级后为何会进入低谷期？这种低谷期是否意味着未来的反弹机会？A：市场信心在经历了一系列经济数据的下行以及消费降级的压力后，确实进入了一个新的低谷期。这主要是由于投资者对经济增长前景的担忧加剧，以及对未来政策效果的不确定性增加所致。具体而言，6月和7月的经济数据表现不佳，反映出经济增长动力减弱，而消费降级和通缩现象的根深蒂固，则进一步削弱了市场的信心。然而，正如历史经验所表明的，市场往往会在低谷期后迎来反弹。这种“物极必反”的规律在市场波动中尤为明显。虽然短期内市场可能难以立即打破通缩预期，但增量政策的出台以及海外经济环境的变化，都有可能为市场带来底部反弹的机会。特别是当政策制定者开始采取措施刺激经济、提振市场信心时，市场的悲观情绪有望得到缓解，从而引发一波反弹行情。 Q：关于“住房养老金”，有人认为这是为了解决楼体老化后的翻新资金问题，但也有人担忧这是否会增加居民的负担？你怎么看？A：关于“住房养老金”是否会增加居民负担的问题，我认为这是一个需要综合考虑的问题。首先，从设立“住房养老金”的初衷来看，它是为了解决楼体老化后的翻新资金问题，这是一个涉及公共安全的重要问题。因此，从这个角度来看，“住房养老金”的设立是有其必要性的。然而，我们也必须考虑到居民的负担问题。在经济下行期，居民的体感相对比较冷，如果让他们再多出一笔钱来支付“住房养老金”，确实可能会遇到比较大的阻力。因此，政府需要在制定相关政策时充分考虑到这一点，尽量减轻居民的负担。具体来说，政府可以通过多种方式来筹集“住房养老金”的资金，比如可以通过政府补贴、社会捐赠、专项基金等方式来筹集资金。同时，政府也可以考虑制定一些优惠政策来鼓励居民参与“住房养老金”的缴纳和使用。总之，“住房养老金”的设立是一个复杂的问题，需要政府综合考虑多个因素来制定出更加合理、可行的政策。在制定政策时，政府需要充分考虑到居民的负担问题，尽量减轻他们的经济压力。同时，政府也需要通过多种方式来筹集资金，以确保“住房养老金”的可持续性和有效性。