强劲的 1H24 应对行业逆风

强劲的 1H24 应对行业逆风 绿地服务在2024年上半财年实现了收入/核心营业利润同比增长11%/26%，与市场预期相符并超越预期，得益于稳定的母公司支持、强劲的第三方扩张以及多元化增值业务的推动。核心营业利润率同比扩大了1.2个百分点至9.8%，主要得益于0.6个百分点的毛利增长和0.6个百分点的销售、一般及管理费用比率的下降，这归功于高效的成本控制。面对第三方扩张领域的激烈竞争，公司通过稳定地将母公司项目转换为内部项目，以减轻逆风影响。尽管行业环境面临挑战，但公司预计2024年的核心营业利润增长率将超过20%，现金流量增长率将超过15%。我们看好绿地服务因其高度自主性、稳定的母公司支持、多元化增值业务以及现金流正在恢复的特点。维持买入评级，目标价上调3%至港币6.13元，以反映其相对于同行更乐观的前景。该目标价对应2024财年市盈率的25倍。 目标价格HK$6.13(上一个 TPHK$5.93上 / 下87.0% 当前价格HK$3.28 中国物业管理 张苗族(852) 3761 8910 张庙@ cmbi. com. hk Bella LI(852) 3757 6202 bellali @ cmbi. com.hk 1H24 收入一致 ， 盈利超过。绿城服务在2024年上半年实现了10.6% / 25.8%的年同比增长收入/核心经营利润（核心经营利润=毛利-销售、管理及一般费用），收入与预期相符，核心营业利润超出市场预期。这一表现主要得益于1)基本 PM 收入同比稳定增长 14.6% ；2)面对同行的负面趋势，VAS业务对既有用户和潜在用户均实现了正面增长，这归功于其强大的母公司和多元化的VAS业务。3)高效的成本管理导致营业毛利率提升了0.6个百分点，并将销售、一般及行政费用比率降低了0.6个百分点，两者结合使得核心经营利润率提高了1.2个百分点。Greentown Service将全年核心营业利润的增长指导目标从超过15%提升至超过20%。并且，股份激励计划要求在未来三年内实现60%的增长。 Parentco GFA 转换减轻了第三方竞争压力。绿城房地产的管理总建筑面积净增长 227% ， 而第三方的净增长为 - 42% （图 2在不确定的市场环境下，绿城RE的管理可售面积（GFA）贡献率从2023年第一半的14.8% / 15.7%提升至2024年第一半的18.2%。管理GFA总规模同比增长16%，新签约价值增长3%，这表明了持续的平均项目销售价格（APS）提升和稳定的储备GFA转化率。 预计 24E 财年现金增长 15% 。广泛的现金余额达到43亿人民币，同比下降12%，主要由于1）应收账款从年末增加24%至63亿人民币，受到经济逆风影响业主支付能力以及物业费用在年末集中收取的影响；2）积极的股份回购消耗了资金。公司预计应收账款的增长将在2024年下半年放缓，并将继续采取主动的股份回购措施，预计到2024年底现金余额将同比增长15%。 估价:鉴于Greentown Service的高独立性、稳定的核心公司以及多元化的增值业务（VAS），我们维持其买入评级，上调目标价至港币6.13元，以反映其相对于同行更为乐观的前景。该目标价对应2024财年的市盈率为25倍。风险:AR减值 ， 竞争加剧。 来源 ： FactSet 披露和免责声明 分析师认证 负责本研究报告（全部或部分）内容的研究分析师声明：针对本报告中涉及的证券或发行主体，该分析师确实表达了其个人观点；且（2）该分析师在本报告中表达的具体观点与其薪酬无直接或间接关联。 此外，分析师确认如下事项：（1）在报告发布前的30个日历日内，分析师及其关联人士（根据香港证券及期货事务监察委员会发布的行为守则定义）并未买卖本研究报告所涉及的股票；（2）在报告发布后3个营业日内，将不会买卖本研究报告所涉及的股票；（3）不担任本报告中任何香港上市公司的高级管理人员职务；以及（4）没有与本报告中任何香港上市公司存在任何财务利益关系。 ： 未来 12 个月潜在回报率超过 15% 的股票： 未来 12 个月潜在回报率为 + 15% 至 - 10% 的股票： 未来 12 个月潜在亏损超过 10% 的股票： Stock 未被 CMBIGM 评级 CMB国际全球市场有限公司（“CMBIGM”）是中国招商银行全资子公司CMB国际资本有限公司的全资子公司。地址 ： 香港花园道 3 号冠军大厦 45 楼 ， 电话 ：(852) 3900 0888 传真 ：(852) 3900 0800 重要披露 在进行任何证券交易时都存在风险。本报告中包含的信息可能不适合所有投资者使用。CMBIGM不提供个性化的投资建议。本报告在编制时并未考虑个别投资者的投资目标、财务状况或特殊需求。过去的表现并不代表未来表现，实际事件可能与报告中所含内容有重大差异。任何投资的价值及其回报都是不确定且无法保证的，可能会因基础资产的表现或其他市场变量而波动。CMBIGM建议投资者应独立评估特定的投资和策略，并鼓励投资者咨询专业的财务顾问以做出自己的投资决策。此报告或其中包含的任何信息，仅由CMBIGM准备，用于向CMBIGM的客户提供信息。 或其附属机构（以下简称接收方）。本报告不构成购买或出售任何证券、证券权益或参与任何交易的要约或邀请。CMBIGM及其任何附属机构、股东、代理、顾问、董事、高级管理人员或员工均不对因依赖本报告所含信息而产生的任何损失、损害或费用负责，无论该损失、损害或费用是否直接或间接。使用本报告中包含的信息完全由用户自行承担风险。 本报告中所包含的信息和内容基于分析与解读了被认为公开可获取且可靠的数据信息。CMBIGM已尽最大努力确保其准确性、完整性和时效性，但不对此提供任何保证。所提供的信息、建议和预测均以“现状提供”为基础。该信息和内容可能无事先通知而发生变化。CMBIGM可能会发布其他具有不同信息或结论的出版物。这些出版物在编制时采用了不同的假设、观点和分析方法。CMBIGM可能做出的投资决策或持有与本报告观点不一致的自有立场。 中银国际可能持有提及公司的头寸、进行市场操作、充当主要交易方或不时代表其客户进行证券交易。投资者应假定中银国际及其关联方与报告中的公司存在投资银行或其他业务关系。因此，接收者应意识到中银国际可能存在利益冲突，这可能影响本报告的客观性，且中银国际对此不会承担任何责任。此报告仅供指定接收人使用，不得用于任何目的的复制、重印、销售、重新分发或部分复制，除非获得中银国际的事先书面同意。如需推荐证券的额外信息，请随时提出请求。 本文件在英国的收件人 本报告仅提供给以下两类人士（I）符合《2000年金融服务与市场法案》2005年金融推广令（不时修订）第19（5）条之规定的人士，或（II）符合该令第49（2）（a）至（d）条规定的高净值公司、非公司联合体等人士，并不得向其他人士提供，除非事先获得CMBIGM的书面同意。 适用于本文件在美国的收件人 CMBIGM并非美国注册的经纪交易商。因此，CMBIGM不受美国关于研究报告准备和分析师独立性的规则约束。负责此研究报告内容的主要研究分析师并未在美国金融业监管局（FINRA）注册或获得资格作为研究分析师。分析师不受旨在确保分析师不受可能影响研究报告可靠性的利益冲突影响的相关FINRA规则限制。本报告仅限于在美国定义为“主要美国机构投资者”内分发，具体依据为美国证券交易法1934年修正案中15a-6条的规定，并不得向美国其他人士提供。每个接收此报告的美国主要机构投资者通过接受此报告，代表并同意不会将此报告分发或提供给任何其他人士。希望基于本报告信息进行任何证券买卖交易的美国接收者，应仅通过美国注册的经纪交易商进行。 本报告由CMBI（新加坡）私人有限公司（CMBISG）（注册号为201731928D），根据新加坡《金融服务法》（第110章）中定义的豁免财务顾问，并由新本文件在新加坡的收件人 加坡金融管理局监管，在新加坡分发。CMBISG可根据《金融服务规则》第32C条的规定，向其各自的外国实体、附属公司或其他外国研究机构分发报告。对于未被新加坡《证券与期货法》（第289章）定义为合格投资者、专家投资者或机构投资者的收件人，CMBISG仅对报告内容承担法律责任，此责任仅限于法律规定的要求范围。新加坡地区的收件人在遇到与报告相关的问题时，可联系CMBISG，电话号码为+65 6350 4400。