公募REITs投资指南

公募REITs投资指南 国联证券固定收益研究团队2024年8月26日 证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 REITs投资看什么？ 第四部分 一二级结合的REITs估值定价体系 第三部分 国内公募REITs发展现状一览 第二部分 目 录 第一部分 REITs概述 第五部分 公募REITs有何关注机会？ 第六部分 风险提示 1.REITs概述 REITs（RealEstateInvestmentTrusts，不动产投资信托基金），是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将收益分配给投资者的一种信托基金 REITs本质上是将成熟不动产物业在资本市场进行证券化，因而兼具金融属性和不动产属性。 图：REITs交易结构 组织形式 REITS分类 资金投向 资金募集 流通方式 公司型和契约型 •公司型REITs的特点在于公司具有独立法人资格，REITs份额即为公司的股权，投资者为公司股东。公司型REITs多采用内部管理的模式，由公司聘用内部管理团队进行管理，包括资产运营、投融资和物业管理等 •契约型REITs以自身为上市主体，由投资者和发起人持有REITs份额，向外聘请基金管理人和物业资产管理人来进行管理，因此也会面临利益冲突和信息不对称的风险。 权益型、抵押型和混合型 •权益型REITs拥有并经营办公楼、购物中心、公寓等收益型不动产，同时提供物业管理服务，投资者的收益来自租金和不动产的增值，是最为常见的一类 •抵押型REITs是直接向不动产所有者或开发商提供抵押信贷，或者通过购买抵押贷款支持证券间接提供融资，其主要收入来源为利息收入 •混合型兼具上述两类REITS的特点，拥有部分产权的同时也进行抵押贷款 公募和私募 •公募REITs以公开发行的方式向社会公众投资者筹集资金，发行时需要经过监管机构的审批，通常可以上市交易，流动性较高且规模较大 •私募REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，发行程序更为简单，但对于投资者人数有一定限制，并且由于其不上市交易，流动性较弱且规模有限 探索研究阶段（2005-2013年） 类REITs阶段（2014-2019年） 公募REITs阶段（2020年-至今） 2005.12 ◆第一只离岸REITs：广东越秀REIT 2014.04 ◆首单“类REITs”产品中信启航REITs成功发行 2020.04 ◆证监会、发改委联合发布 《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 2023.06 ◆首批4只公募REITs扩募项目成功落地，扩募募集金额总计超50亿元 2007 ◆中国人民银行、证监会和银监会分别成立REITs专题研究小组 2018.02 ◆深交所战略规划纲要提出全力开展REITs产品创新 2015.01 •《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中提出积极推进REITs试点 2020.08 2021.06 ◆首批9只公募REITs产品于6月21日正式上市交易 2024.07 ◆国家发改委：全面推动基础设 施REITs常态化发行 2014.09 •《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中提出积极稳妥开展REITs试点 ◆证监会发布业务指引，标志着 公募REITs正式规则落地 图：REITs相关政策整理 时间 部门 文件 主要内容 2021/6/29 国家发改委 《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》（发改投资[2021]958号） 将试点区域扩大至全国范围，明确了全国各地区符合条件的项目均可申报，试点行业包括交通、能源基础设施市政、生态环保、仓储物流、园区、新型基础设施、保障性租赁住房及水利、旅游等其他基础设施。 2021/11/10 银保监会 《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》(银保监办发[2021]120号） 允许保险资金投资基础设施公募REITs,从制度层面明确投资规范和监管规侧，进一步建立健全保险资金投资基础设施公募REITs的长效机制，防范相关业务风险。 2021/12/29 国家发改委 关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITS)有关工作的通知（发改办投资[2021]1048号） 全国基础设施RETS试点项目库要坚持统计监测和协调服务的功能定位，做到项目“愿入尽入、应入尽入”，不得以任何理由拒绝项目入库。对成功发行基础设施REITs的企业，研究在资金安排等方面给予优先支持，充分发挥示范引领作用。 2022/1/26 财政部、税务总局 《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第3号） 基础设施RETs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。 2022/1/30 国家发改委、能源局 《关于完善能源绿色低碳转型体制机制和政策措施的意见》（发改能源[2022]206号） 提出推动清洁低碳能源相关基础设施项目开展市场化投融资，研究将清洁低碳能源项目纳入基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点范围。 2022/5/10 国务院办公厅 关于印发城市燃气管道等老化更新改造实施方案(2022一2025年)的通知(国办发[2022]22号） 优先支持符合条件、已完成更新改造任务的城市燃气管道等项目申报基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目。 2022/5/25 国务院办公厅 《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发[2022]19号） 提出进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。 2022/5/24 证监会、国家发改委 关于规范做效好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知（证监办发[2022]53号） 发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。发起人（原始权益人）发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设。 2022/7/20 证监会、国家发改委 加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施 (1)推动建立重点地区省市政府牵头、多部门参加的综合推动机制，加强工作统筹协调；(2)召开重点片区会，加强政策辅导和市场培训，推动形成项目供给梯队；(3)优化试点项目推荐程序，研究明确工作时限，提高工作效率等共十条措施。 2022/10/28 国家发改委 《关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》(发改投资[2022]1652号） 支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点，在发行基础设施REITs时，对各类所有制企业一视同仁。 2023/6/16 中国人民银行、金融监管总局、证监会、财政部、农业农村部 关于金融支持全面推进乡村振兴加快建设农业强国的指导意见 意见中指出，鼓励运用信贷、债券、资产支持证券、基础设施建设REITs等方式，支持专业化、规模化住房租赁企业发展，加大对新市民等群体保障性租赁住房建设融资支持力度。 2024/7/26 国家发改委 关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知 通知中指出推动基础设施REITs常态化发行已具备良好条件，要积极适应常态化发行要求，准确把握推荐重点，切实提高推荐效率，压紧压实各方责任。 根据《公开募集基础设施证券投资基金指引》的相关规定，基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份 额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发售数量的20%，其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，基金份额持有期间不允许质押。基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者可以参与基础设施基金份额战略配售，持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于12个月。 理论来看，份额解禁会增加可流通份额，有利于提升公募REITs市场的交易活跃度和流动性，但大规模解禁也有可能释放卖出预期，从而对二级市场价格产生冲击。 以2024年6月21日集中解禁的5只限售36个月的REITs份额为例，解禁前流通份额平均占比为55.02%，解禁后流通份额平均占比上升至78.53%。 图：2024年集中解禁的5只REITs 代码 产品名称 解禁日期 解禁前流通份额占比 解禁后流通份额占比 180101.SZ 博时招商蛇口产业园REIT 2024/6/21 66.13% 73.73% 180201.SZ 平安广交投广河高速REIT 2024/6/21 48.78% 79.78% 180801.SZ 中航首钢绿能REIT 2024/6/21 59.86% 79.86% 508001.SH 浙商沪杭甬REIT 2024/6/21 40.79% 79.73% 508027.SH 东吴苏园产业REIT 2024/6/21 59.56% 79.56% REITs和ABS 的差异 本质不同。REITs是指不动产投资信托基金，性质类似基金，募集资金投资于不动产；ABS是指资产支持证券， 是股权或债券凭证，是指拥有不动产，发行股权或债券来融资。 投资门槛不同。REITs投资门槛低，一般不超过1000元。ABS投资门槛较高，根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，资产支持证券应当面向合格投资者发行，发行对象不得超过二百人，单笔认购不少于100万元人民币发行面值或等值份额。 收益来源和收益分配性质不同。ABS的收入来源主要来自相对固定的利息、费用、门票等，收益分配以付息为主要形式，相对固定，期限多为3-5年，“债”的性质较强。REITs的收入来源主要来自底层资产经营收益以及物业资产增值，项目周期较长，按政策规定应当将90%以上年度可供分配金额以现金形式分配给投资者， 即收益分配具有强制分红特点。 REITs和高股息股票的差异 分红比例与分红基准。REITs分红比例不低于90%，对未来预测的依赖度更低，从长期视角来看具有绝对优势，高股息股票分红比例不及REITs，且对未来的预测需要更精准的把握。REITs分红以现金流为基准，分红免税； 高股息股票分红以净利润为基准，且分红要收税。 2.国内公募REITs发展现状 2.1存量规模与资产类型日益壮大 截至2024年8月16日，我国共有41只基础设施证券投资基金成功上市，发行规模合计达1257.73亿元。 交通基础设施型REITs的发行只数和发行规模均处于领先水平；能源基础设施的发行规模位居第二，产业园的发行数量位居第二。 图：公募REITs基本信息（部分）（亿元，元） 序号 代码 证券简称 项目属性 底层资产 上市日期 发行规模（亿元） 发行价格（元） 1 508056.SH 中金普洛斯REIT 产权类 仓储物流 2021-06-21 58.35 3.89 2 508006.SH 富国首创水务封闭式REIT 特许经营权 生态环保 2021-06-21 18.50 3.70 3 180801.SZ 中航首钢绿能REIT 特许经营权 生态环保 2021-06-21 13.38 13.38 4 508000.SH 华安张江产业园REIT 产权类 产业园 2021-06-21 14.95 2.99 5 508027.SH 东吴苏园产业REIT 产权类 产业园 2021-06-21 34.92 3.88 图：REITs发行规模统计（按底层资产类型）（亿元）图：REITs发行数量统计（按底层资产类型）（只） 145.15 80.55 4 9 55 109.26 544.61 168 31.