REITs概述
- REITs（不动产投资信托基金）是一种向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将收益分配给投资者的信托基金，本质上是将成熟不动产物业在资本市场进行证券化，兼具金融属性和不动产属性。
- REITs根据公司形式分为公司型和契约型，根据资金投向分为权益型、抵押型和混合型，根据募集方式分为公募和私募。
- 中国对REITs的探索经历了探索研究阶段（2005-2013年）、类REITs阶段（2014-2019年）和公募REITs阶段（2020年-至今）。
- 中国公募REITs的锁定期规定，原始权益人或其同一控制下的关联方参与战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发售数量的20%，持有期自上市之日起不少于60个月。
- REITs与ABS、高股息股票的本质、投资门槛、收益来源和分配性质等方面存在显著差异。
国内公募REITs发展现状
- 截至2024年8月16日，中国共有41只公募REITs成功上市，发行规模合计达1257.73亿元，其中交通基础设施型REITs的发行规模领先。
- 2024年REITs发行回暖，战略投资者占比超过70%，近期上市的新能源REIT市场认可度较高。
- REITs二级市场近期迎来全线上涨，换手率与行情走势相关，能源基础设施和保租房型REITs涨幅表现较好。
- REITs投资者集中度较高，前十大持有人合计份额占比一般在60%-80%之间，原始权益人及其关联方占比最高。
一二级结合的REITs估值定价体系
- 一级市场定价以收益法评估底层资产价值，计算出基金净资产值NAV，并以此为基础开展询价。
- 二级市场估值方法包括中债估值、中证估值、P/NAV和P/FFO等，不同类型REITs采用不同的估值方法。
REITs投资看什么？
- 产业园REITs业绩分化明显，部分项目“以价换量”，租金存在下行压力。
- 仓储物流REITs出租率出现一定波动，部分业绩受到扰动。
- 能源基础设施REITs受自然资源条件影响较大，业绩表现分化。
- 生态环保REITs整体表现稳健，污水处理量和收入均有所提升。
- 交通基础设施REITs近期整体承压，部分项目车流量和收入下降。
- 保租房REITs抗周期属性较强，出租率和租金收入稳定。
- 消费基础设施REITs上市以来租金收入明显提升，运营稳健。
公募REITs有何关注机会？
- 现金分派稳步推进，特许经营权类REITs现金分派率较高。
- 估值分化明显，建议关注保租房和生态环保REITs的回调机会，高速公路和消费基础设施REITs的投资机会。
