对房地产项目调整得房率的点评：规划调整，去风险、也去库存

股票研究/2024.08.21 4406429 规划调整，去风险、也去库存房地产 评级：增持 ——对房地产项目调整得房率的点评 谢皓宇(分析师)白淑媛(分析师)黄可意(研究助理) 010-83939826021-38675923010-83939815 xiehaoyu@gtjas.combaishuyuan@gtjas.comhuangkeyi028691@gtjas.com 相关报告 上次评级:增持 股票研 究 行业事件快 评 证券研究报 告 登记编号S0880518010002S0880518010004S0880123070129 本报告导读： 近期，得房率提高的关注度在迅速提升，这将有利于目前存量库存的去化，预计将得到推广。 投资要点： 近期，房地产项目规划调整的案例不断增多，且有部分城市出台新规来加快调整的进程，与前期土地性质由商业属性改住宅属性的规划调整相比，得房率调整更为直接。近期，部分城市新推项目的得 房率较高，能够超过90%。一般情况下，高得房率往往被市场看作是促销手段，然而从当前情况看，相对不缺需求的一线城市也出现了高得房率的项目，因此我们认为高得房率将成为未来的主流方向2024年8月7日我们在报告《单价地�提振信心，期待总量的进一步表现》中提到上海的新地�项目涉及将商业用地在属性上更改为住宅用地，与当前调整得房率的办法相对比，后者更加简单有效。 由于目前房屋大多按照建筑面积销售，而其中又包含了公摊面积，因此实际使用面积均会小于建筑面积，又由于在实际操作中部分区域难以完全统计计入，使得得房率有其存在的意义。例如，在阳台操作间等区域的面积计算上，会采用减半计入、甚至全部不计入的 方式，但在实际使用上，这类区域又可以通过一定的改造让其发挥100%的功能，因此，相比于扣除公摊面积的面积，得房率更接近于使用体感。 过去2年，房价整体有一定程度的下滑，新出让地块由于其更好的位置、更具有性价比的价格，给老项目的去化带来压力，而得房率的调整能够为老项目去化带来实质性改善。得房率的提升，在相同 备案价的情况下，若以实际使用面积来计算单价，则对应一定程度的下降，使产品更加具备性价比。因此，对于成本和售价基本锁定的老项目，新的价格将使其再次具备优势，将有助于存量项目的库存去化。 当前楼市风险化解进入后段，前期主要是保交付、防范金融风险的稳步推进，如今，进入到最后的存量项目去化阶段，还需关注房企项目去化后的再投资情况。至今，通过中央和地方的政策支持，楼 市的风险化解稳步推进，达到了较好的效果。过去的政策，更多的针对已经出售的项目，站在当前，未售库存的化解是后续的关键，且这不仅针对民企，央国企同样也需要对在手项目做库存去化，而得房率政策就有助于去库存的推进。与此同时，伴随去库存推进，还需要进一步跟踪项目去化后的再投资情况。维持板块的两端配置建议，一方面，选择低杠杆的龙头企业，推荐招商蛇口、中新集团保利发展等，另一方面关注重组进展，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。 风险提示：市场需求加速下行。 房地产《快速下行结束，寻找新的平衡点》 2024.08.15 房地产《正确使用租售比，可持续增长率更重要》2024.08.12 房地产《单价地�提振信心，期待总量的进一步表现》2024.08.07 房地产《角逐优质地块》2024.08.07房地产《结构大于总量》2024.08.01 表1：重点公司盈利预测 证券代码证券简称 8.21最新股价 （元） 总市值 （亿元） EPS（元/股）PE2023A2024E2025E2023A2024E2025E 投资评级 000002.SZ万科A6.677291.020.740.826.59.08.1增持 600048.SH保利发展8.049621.010.951.018.08.58.0增持 001979.SZ招商蛇口8.848010.700.790.8512.611.210.4增持 601512.SH中新集团7.461120.910.920.998.28.17.5增持 002244.SZ滨江集团7.922460.810.981.109.88.17.2增持 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻 辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当 然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比 较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 股票投资评级 行业投资评级 评级说明 增持相对沪深300指数涨幅15%以上 谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间中性相对沪深300指数涨幅介于-5%～5% 减持相对沪深300指数下跌5%以上 增持明显强于沪深300指数 中性基本与沪深300指数持平 减持明显弱于沪深300指数 国泰君安证券研究所 上海 深圳 北京 地址上海市静安区新闸路669号博华广场 深圳市福田区益田路6003号荣超商 北京市西城区金融大街甲9号金融 20层 务中心B栋27层 街中心南楼18层 邮编200041 518026 100032 电话（021）38676666 （0755）23976888 （010）83939888 E-mail：gtjaresearch@gtjas.com