对房地产项目调整得房率的点评：规划调整，去风险、也去库存

房地产行业事件快评

背景与主要发现

近期，房地产项目规划调整案例增多，尤其是调整得房率（即实际使用面积占建筑面积的比例）。部分城市出台了新规，加快了调整进程。得房率调整相比将商业用地属性改住宅用地更具直接性和有效性。

关键数据

• 得房率提升：部分新推项目得房率超过90%，高于市场平均水平。
• 市场解读：得房率提升被视为促销手段，但一线城市也出现高得房率项目，表明得房率成为未来趋势。
• 历史数据：过去两年，房价整体下滑，新出让地块的位置和价格更有竞争力，导致老项目去化压力增大。
• 具体案例：2024年8月7日报告提到上海新地王项目将商业用地属性改住宅用地，与得房率调整相比，后者更简单有效。

实际意义

• 实际使用面积：得房率更接近实际居住感受，考虑了公摊面积的影响。
• 市场影响：得房率提升有助于降低产品成本，提高性价比，促进老项目去化。
• 政策支持：中央和地方政府的支持推动了楼市风险的化解，当前重点在于未售库存的去化。

投资建议

• 配置建议：
  • 低杠杆龙头：推荐招商蛇口、中新集团、保利发展等。
  • 重组进展：关注旭辉控股集团、融创中国等受益标的。
• 风险提示：市场需求加速下行。

相关公司盈利预测

| 证券代码 | 证券简称 | 最新股价（元） | 总市值（亿元） | EPS（元/股） | PE | 投资评级 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 000002.SZ | 万科A | 6.67 | 729 | 1.02 | 0.74 | 0.82 | 6.5 | 9.0 | 8.1 | 增持 | | 600048.SH | 保利发展 | 8.04 | 962 | 1.01 | 0.95 | 1.01 | 8.0 | 8.5 | 8.0 | 增持 | | 001979.SZ | 招商蛇口 | 8.84 | 801 | 0.70 | 0.79 | 0.85 | 12.6 | 11.2 | 10.4 | 增持 | | 601512.SH | 中新集团 | 7.46 | 112 | 0.91 | 0.92 | 0.99 | 8.2 | 8.1 | 7.5 | 增持 | | 002244.SZ | 滨江集团 | 7.92 | 246 | 0.81 | 0.98 | 1.10 | 9.8 | 8.1 | 7.2 | 增持 |

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