房地产行业关于《鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务》报道的点评：行业洗牌提速，优质房企优势凸显

行业动态点评 http://www.cgws.com 投资评级：强于大市（维持） 报告日期：2021年12月20日 分析师：陈智旭 S1070518060005 ☎ 021-31829691  chenzhixu@cgws.com 行业表现 数据来源：贝格数据 相关报告 <<单月降幅全面改善，竣工及按揭明显回暖>> 2021-12-15 <<再提“满足合理住房需求、促进行业良性循环”>> 2021-12-13 <<全面降准、满足合理住房需求、促进行业良性循环>> 2021-12-07 行业洗牌提速，优质房企优势凸显 ——关于《鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务》报道的点评 ◼ 事件：12月20日，媒体报道从业内人士处获悉，人民银行与银保监会近日联合出台通知，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务。通知主要围绕六方面内容展开，包括：稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理，以及建立报告制度和宣传机制。通知强调，银行业金融机构要稳妥有序开展并购贷款业务，按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，稳妥有序地开展房地产项目的并购贷款业务。重点支持优质的房地产企业兼并收购一些出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目。 ◼ 有望促进行业良性循环：我们认为，支持优质房企兼并收购风险房企优质项目，一方面有望加速风险房企的资金回笼，帮助风险房企应对资金困难，缓解资金风险，另一方面有助于优质项目的顺利推进，保障开工、交付等环节运转，符合中央政治局会议及中央经济工作会议中“促进行业良性循环”的表述。 ◼ 供给侧改革提速，优质国企、央企及民企集中度有望加速提升：报道中明确提到，支持对象为优质房企的收并购，在前期资金面偏紧的背景下优质房企在融资、拿地等方面优势已经凸显，在收并购市场的支持有望进一步加速优质房企集中度的提升及规模的扩张。此外考虑到绿档房企相对而言有更大的加杠杆空间（有息负债规模增速绿档/黄档/橙档/红档不超过15%/10%/5%/0%），优质稳健房企有望通过加杠杆改善ROE表现。若11月中旬“收并购过程中的承债部分不计入三道红线”的消息得到证实，则优质房企资金优势将更加明显。 ◼ 投资建议：短期来看，我们维持前期政策面见底的判断，1）因城施策背景下部分城市可能出台行业托底政策，2）供给端及需求端资金面预计将有所放松，目前来看对优质房企资金支持力度较大，行业洗牌或将提速，经营稳健、运营能力强的央企国企及部分优质民企优势进一步凸显。尽管部分龙头房企近期股价有明显反弹，但估值依然维持较低的位置，我们维持推荐1）优质龙头及部分民企万科、保利、中海（未覆盖）、招蛇（未覆盖）、华润（未覆盖）等，2）物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。 ◼ 风险提示：疫情发展超出预期、调控政策及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售表现不及预期 -25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%2020/12/192021/1/192021/2/192021/3/192021/4/192021/5/192021/6/192021/7/192021/8/192021/9/192021/10/192021/11/192021/12/19房地产沪深300分析师 证券研究报告 行业动态点评 行业报告 房地产行业 表1：重点房企三道红线情况 公司 净负债率* 剔除预收后的资产负债率* 现金短债比* 踩线情况 碧桂园（第一批） 50% 77% 1.3 黄档 万科（第一批） 20% 70% 1.7 绿档 融创中国（第一批） 87% 76% 1.1 黄档 保利发展（第一批） 59% 68% 2.6 绿档 中国恒大（第一批） 100% 81% 0.4 橙档 中国海外发展（第一批） 33% 53% 2.6 绿档 招商蛇口 35% 60% 1.3 绿档 华润置地（第一批） 37% 61% 2.0 绿档 绿地控股（第一批） 117% 82% 1.1 橙档 金地集团 70% 69% 1.2 绿档 世茂集团 51% 68% 1.7 绿档 龙湖集团 46% 68% 3.9 绿档 绿城中国 75% 73% 1.5 黄档 旭辉控股集团 60% 72% 1.9 黄档 中国金茂 47% 67% 1.3 绿档 新城控股（第一批） 60% 75% 1.4 黄档 中南建设 95% 77% 1.0 黄档 金科股份 77% 70% 1.3 绿档 阳光城（第一批） 94% 78% 1.0 黄档 中梁控股（第一批） 56% 79% 1.2 黄档 滨江集团 91% 69% 1.6 绿档 龙光集团 61% 69% 1.6 绿档 正荣地产 57% 72% 1.7 黄档 雅居乐集团 45% 68% 1.2 绿档 佳兆业集团 94% 70% 1.5 绿档 华侨城（第一批） 74% 68% 2.3 绿档 富力地产 123% 75% 0.2 红档 华夏幸福 211% 78% 0.0 红档 泰禾集团 500% 89% 0.0 红档 蓝光发展 228% 83% 0.0 红档 荣盛发展 66% 71% 1.0 黄档 *净负债率不考虑永续债等，剔除预收后的资产负债率为双重扣除，现金短债比中现金不包括受限及监管部份。 资料来源：2021年中报、长城证券研究院 mNmRpRrRvNrOzRtRtOuNnR7N8Q7NsQmMmOqReRpOtReRsQmN9PoPtRvPnOmRwMsQyQ 表2：近三年中央经济工作会议表述 2021 2020 2019 财政政策 积极的财政政策要提升效能，更加注重精准、可持续。要保证财政支出强度，加快支出进度。实施新的减税降费政策，强化对中小微企业、个体工商户、制造业、风险化解等的支持力度，适度超前开展基础设施投资。党政机关要坚持过紧日子。严肃财经纪律。坚决遏制新增地方政府隐性债务 积极的财政政策要提质增效、更可持续，保持适度支出强度，增强国家重大战略任务财力保障，在促进科技创新、加快经济结构调整、调节收入分配上主动作为，抓实化解地方政府隐性债务风险工作，党政机关要坚持过紧日子 积极的财政政策要大力提质增效，更加注重结构调整，坚决压缩一般性支出，做好重点领域保障，支持基层保工资、保运转、保基本民生 货币政策 稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。引导金融机构加大对实体经济特别是小微企业、科技创新、绿色发展的支持。财政政策和货币政策要协调联动，跨周期和逆周期宏观调控政策要有机结合。实施好扩大内需战略，增强发展内生动力 稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，处理好恢复经济和防范风险关系，多渠道补充银行资本金，完善债券市场法制，加大对科技创新、小微企业、绿色发展的金融支持，深化利率汇率市场化改革，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定 稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，降低社会融资成本。要深化金融供给侧结构性改革，疏通货币政策传导机制，增加制造业中长期融资，更好缓解民营和中小微企业融资难融资贵问题 房地产政策 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展 解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控 加大城市困难群众住房保障工作，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展 资料来源：新华社、长城证券研究院 表3：近期中央政治局会议关于房地产行业的表述 日期 关于房地产行业的表述 2020/7 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展 2020/12 强化反垄断和防止资本无序扩张，促进房地产市场平稳健康发展 2021/4 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价 2021/7 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策 2021/12 要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环 资料来源：国务院、长城证券研究院 研究员承诺 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，在执业过程中恪守独立诚信、勤勉尽职、谨慎客观、公平公正的原则，独立、客观地出具本报告。本报告反映了本人的研究观点，不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接接收到任何形式的报酬。 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日 起正式实施。因本研究报告涉及股票相关内容，仅面向长城证券客户中的专业投资者及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者。若您并非上述类型的投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研究报告中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 免责声明 长城证券股份有限公司（以下简称长城证券）具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格。 本报告由长城证券向专业投资者客户及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者客户（以下统称客户）提供，除非另有说明，所有本报告的版权属于长城证券。未经长城证券事先书面授权许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布，亦不得作为诉讼、仲裁、传媒及任何单位或个人引用的证明或依据，不得用于未经允许的其它任何用途。如引用、刊发，需注明出处为长城证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向他人作出邀请。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 长城证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。长城证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 长城证券版权所有并保留一切权利。 长城证券投资评级说明 公司评级： 买入——预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅15%以上; 增持——预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅介于5%~15%之间; 持有——预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅介于-5%~5%之间; 卖出——预期未来6个月内股价相对行业指数跌幅5%以上 行业评级： 强于大市——预期未来6个月内行业整体表现战胜市场; 中性——预期未来6个月内行业整体表现与市场同步; 弱于大市——预期未来6个月内行业整体表现弱于市场 长城证券研究院 深圳办公地址：深圳市