房地产：对政治局会议的点评-执行为上，重视存量项目规划调整

股票研究/2024.07.30 执行为上，重视存量项目规划调整房地产 评级：增持 ——对政治局会议的点评 谢皓宇(分析师)白淑媛(分析师)黄可意(研究助理) 010-83939826021-38675923010-83939815 xiehaoyu@gtjas.combaishuyuan@gtjas.comhuangkeyi028691@gtjas.com 相关报告 上次评级:增持 股票研 究 行业事件快 评 证券研究报 告 登记编号S0880518010002S0880518010004S0880123070129 本报告导读： 政治局会议召开，整体上延续此前政策。接下来市场的关注点仍然在于政策的执行，同时，需要紧密跟踪存量项目规划的调整，可能是打破当前弱平衡的新变化。 投资要点： 中共中央召开政治局会议，整体上，为延续此前已出台政策。会议与房地产相关的描述主要包括：1）落实好促进房地产市场平稳发展的新政策；2）坚持消化存量和优化增量相结合；3）进一步做好保 交房工作；4）加快构建房地产发展新模式。我们认为本次会议，在基调上，与4月会议及三中全会保持一致；在内容上，未出台新政策，而是继续聚焦行业的核心矛盾即存量库存，当前库存去化已为进行时，推进力度的加大有利于行业产能的出清带动行业走向新的平衡。 就库存去化的具体措施而言，会议对收储政策提出明确支持，期待落地城市的进一步扩容。会议指出要积极支持收购存量商品房用作保障性住房，这也是2024年二季度去库存行动中最重要的工作之 一。回顾该政策的推进历程，5月央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收储存量房；6月住建部明确存量房收储支持范围扩大至县级市，根据克而瑞统计，截至6月下旬，全国已有包 括郑州、广州、杭州等在内的23个重点城市落地相关政策。从理论效果上看，收储政策既有利于消化存量，也能加快保障房建设，实属一举两得，而从实际落地上看，还需要综合考虑资金压力、市场供需等因素对施行的规模和进度的影响。 目前市场的难点不在于政策，在于执行。过去3年地产下行周期以 来，累计出台大量政策，且包含企业的资金支持、居民的购房支持 但至今效果仍未充分释放，其中包含执行层面的原因，如当前最新的收储政策，3000亿元的中央再贷款支持，实际在使用的规模目前还比较小。 目前市场正处于阶段性的弱平衡之中，期待某一方面的打破，当前存量项目的规划调整可能会是新的变化开端。相比于2023年底至 2024年5月的下行，当前市场进入到政策出台后的弱平衡期。尽管 楼市的量价均有阶段性企稳，但居民的提前还款意愿仍然较强、房企的资金压力仍然较大。需要注意的是，近期部分存量项目的规划在进行调整，如容积率、土地性质等变更，使得这类项目有更高的性价比，预计将出现死库存盘活情况，给市场带来新的变化。行业仍然以去库存为主，维持两端配置的建议，一方面，选择低杠杆的龙头企业，推荐招商蛇口、中新集团、保利发展等，另一方面关注重组进展，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。 风险提示：去库存进展或者重组进展不及预期。 房地产《政策效果凸显，销售改善超预期》 2024.07.02 房地产《LPR下调，实际利率为锚》2024.07.22房地产《抵押物价格的企稳信号》2024.07.16房地产《拿地收缩，“落子”谨慎》2024.07.04 房地产《跟进响应，调降利率》2024.06.27 表1：重点公司盈利预测 证券代码证券简称 7.30最新股价 （元） 总市值 （亿元） EPS（元/股）PE2023A2024E2025E2023A2024E2025E 投资评级 000002.SZ万科A6.757401.020.740.826.69.18.2增持 600048.SH保利发展8.339971.010.951.018.28.88.2增持 001979.SZ招商蛇口8.227450.700.790.8511.710.49.7增持 601512.SH中新集团7.151070.910.920.997.97.87.2增持 002244.SZ滨江集团7.842440.810.981.109.78.07.1增持 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻 辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当 然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比 较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 股票投资评级 行业投资评级 评级说明 增持相对沪深300指数涨幅15%以上 谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间中性相对沪深300指数涨幅介于-5%～5% 减持相对沪深300指数下跌5%以上 增持明显强于沪深300指数 中性基本与沪深300指数持平 4448796 减持明显弱于沪深300指数 国泰君安证券研究所 上海 深圳 北京 地址上海市静安区新闸路669号博华广场 深圳市福田区益田路6003号荣超商 北京市西城区金融大街甲9号金融 20层 务中心B栋27层 街中心南楼18层 邮编200041 518026 100032 电话（021）38676666 （0755）23976888 （010）83939888 E-mail：gtjaresearch@gtjas.com