对近期房地产政策密集落地的点评：库存去化，拉开大幕

国泰君安证券 GUOTAIJUNAN 股票研究 行业更新 房地产 2024.05.08评级：增持 库存去化，拉开大幕上次：增持 对近期房地产政策密集落地的点评细分行业评级 谢络宇(分新师)黄可意(研究助理)白激疆(分析师) 928668-010SL86E668-010E265(98E-120 xiesaoyutgtjas.cocmhuangkeyi028591@tgtjas.combaishuyuan/agtjas.com 证书编号S0880518610002S0880123070129O001CG1S0SS0S 本报告导读： 近期，房地产相关政策密集落地，从上至下、从地互房均直指“库存去化”，我们认相关报告 为全国范图内的去库存行动拉开大募， 摘要： 从上至下，从地至房，全国范国内的去库存行动拉开大幕，中卖层 房热产欢策迈步，限购序检排 2024.05.08 西，4月30日政治局会议关注房地产行业库存问题，明确行业后续80'50'+20 的工作重点为“消化存量住房和优化增量住房”，同日，自然资源部积房总产产能出清：转机在即》 核落实会议精神，下发通知要求各地合理控制新增商品住宅用地供2024.05.04 应，接照商品住宅去化周期将各地状况分为三类，分则给出相应的供泰地产重四核心端区核心资产 地要求：1）去化周期提36个月的应暂停新增商品住宅用地出，大2024.05J)1 净池产或交员出清：三步天3 力盘活存量直至去化周期降至36个月以下；2）去化周期在18-36个 月之间的，要按照“盘活多少、供应多少”的原则进行动态调整；3） 券 证去化周期在18个月以下的可以正常供应，地方层面：冬地优化调整 政策密集推出，一线成专中的北京、上海、深划，二线成市中的南京、 天津、无锡等以及部分其他碳市均展开行动，一方面继续出台包括放松限购、优化公积金政策，提供购房补贴等传统优化政策，另一方面， 电国绕“以旧换新"积税开展各类活动，并提供相应支持。 政策更显丰富多元，尤其是“以旧换新"相关政策，在郑州出现收购 2024.05.01 研究报告 模式后，肇庆再提出“旧转保”，政笑需要精准发力，固此各地需根 据自身情况进行政策出台，从过去各地的政策选择采看，很好的遵循 了固城施策的原则，而在2024年4月以来，我们更是注意到与“以旧 换新相关的政策然出创新、在郊州提出收购模式后，量庆于4月3 日提函旧转保"模式，即居民可将持有的商品住房自愿中请纳入保障房房源，经审核后由感地政府委托的机构参考市场价格一次性支付一定年限的租金进行统租，并用于保障房点公租房，而中请人的租金收 益可用于购买当地的新建商品任房，有利于库存的去化。 二政策作用下，预期市场信心的逐步提振将引导销售走向企稳，而土地市场将会迎来多地供应规模、节赛、方向等的调整，从销售市场 看：近期政策密集落地有助力市场预期的修复，并带动市场交易活跃 度的提升，助力销售逐步企稳，从土地市场看，参考已披案的2024年供地计划，部分城市的商品佳宅用地供应规模已有综减，例如上海2024年商品住宅用地的440~545公项，以区间最大值计算同比下跌 药10%，广州2024商品住宅用地约501公项，同比下跌9%，预期 在自然资源部的新要求下，部分城市的土池出证规模、节泰。方向等 均会有所调整、 推荐行业两端，一为核心标的，如保利发展、招商地口、中新集团等，二为重组标的，相关受益标的包持旭辉控股集团，融创中固等， 风险提示：市场需求加速下行，政策落地不及预期。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 国泰君安证券 JUNANSECURITIE行业更新 表1：2024年4月30日，中央层面就房地产“去库存”的工作方向进行明确 会议文件时间具体内容 医续坚持固域范第，压实地方激府，地产会业，会就机构各方责任，切实做 中具中失政治局会议 2024:4/30 好保交房工作，保障购房人合法权益，要结合房地产市场供承关系的新变化，人民群众对优质住房的断期待，航筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策播施，抓繁构建房地产发展断模式，促进房地产高质量发展。 合理控制新增商品住宅用施供应；商品住宅去化周期规过36个月的，应暂停断增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至 白然资源部《关干赋好36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不会）-36个月之间的域审，要 2024年佳宅用地供应有2024/4/30按照“盘活多少，供应多少”的愿则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地 关工作的通知面积（也括改工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限，魅续大 力支持保障性准房用造的供：板据保障性准房建设计测，在供法计划中优先安精、应保尽保等 数据来源：中单人民其和国中央人民政府，中华人民共和国白然资象部，国嘉若安证券研究 表2：近期多地房地产优化调整政策密集落地 地区时间真体内客 一、系统推动织需平街。科学精准续制住房发展规划和年度计到；对生宅及商联类用地渠销比偏高的区成，运当减少用地供应；鼓财市场主体将自有闲置和低效利周的商业办公等非总佳存量房差按相关要求 改建为保障性租货住房等， 成都2024:4/28二，优化股务家发活力，全市商品住房项目不寿实施公证握号选房，由企业自主销售；推动域市房地产 融资协调权制走深定实：表持车位与生宅同步销售等。 三、满足合理住房需求，全市范围内住房交易不再审核购房资格等、 在执行现有住房限购政策的基础上，允许1）本市户据居民家庭，已在京有2套住房的，2）本市户路成 北京 2024/4/30 年法身人主，已在京有1垂住房的，3）连续5年（含）以上在本市缴的社保/个税价享本事户薪民家度 成成年单身人士，已在京有1套位房的，在五环外新购买1套商品住房（电括新建有品住房和二手住房）。 一、满定京津冀协同发展住房实求，北京市、河北省产精后民和在北京市、河北有就业人页在津购关住 房约，享受本市户籍居民购房及第 二、逢一步优化住房限奠改第，本市户峰居民在限购区（和平区、河东区，河西区、南开区，河北区， 天津 2024/4/30 红桥区）购买单套120平方来以上新建商品住房的，不再核验购房资格三、完善生房争数认定标准：对有60周岁（含）以上成要的居民家展点生育二孩及以上的多于女家是，可第届民家应户口等等材料，在认定生房套数对检成1争 四、继续故勋各区图区施案，包括发试购房补贴，全业团西化意，房表安置等 一、支持促达住房消费，放助住房旧换新“旧转保”，制定支持购买改善性佳房并推动旧房转保障性住 房有关办法，鼓助有改善住房需求的市民群体，将本人或直承承属持有的可用于出租的商品住房，自先 中请纳入保障性住房房源，经属地住房保障部门审核后，符合条件的，由属地政府委托的机构（简称“实 施部门"）参考市场价格一次性支付一定年限的租金进行统租，中请人的全部租全收益用于新购掌庆市行 掌庆 2024/4/30 政区域范图内的新建商品住房，实施部门统租后的房厦用于本格区保障性租贫住房或公租房运营：优亿 个人购房结货戏策等二，加如大生序公积金贷获支持力度，包括规高公积全货款报度、统一货获额度计算等 三、提银房企授资信心、包括娱解企业逆房完税压力、建立房地产项目“白名单"制度等 四，促进行业提展发民，！包折优化出证价故支付方式，加快项日用地开发建设等南文都市图共他城市获热定银存住房公职今的在职职工，在内求市行政区域范四内购自住住房，向南 南京 2024/5/1 高住廖公积会管理中心中请住房公和金货献，南烹任房公和全管理中心换规定为其发教任房公和全货款， 连用城市据常州市，镇江市，场州市，淮安市，芜湖市，马鞍山市，路州市，宣城市， 加大"卖关新"支将方度：凡是在2023年1月1月后，在市区范图内止售自有住房，并于2024年5月1 2024/5/1 日超在市区范国内购五实建商品住房的家，给子政装支持，创如对购买新建商品住房的家成，出售的 请务必阅读正文之后的免贵条款部分2of4 国泰君安证券 JUNANSECURITIE特业更新 原有住房寸不受“在取得不动产权证2年内不可转让"的限制，按“先买后实“须序“卖旧买新”，珍子“卖世 买新"契税补贴等。另外，还包薪落实商业货款利率支持政第，加大公积全支持购房力度：加大人才来锡住房保节等相关政策。 上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议在本市发起商品住房"以旧提新"活动，主 上海委针对计划白售二于房并购买新房的购房后民，购房后民先与房地产升发企业达成购买新房的意向，再 2024/5/3 向房地产经纪机构优元推动其旧房文易，旧房成功出售后按的定究成新房文易，首站参加锡议的房地产 开发金业20余家，房地产经纪机构近10家，项日30余个，在嘉定，松江，青浦，奉费、（落等区域。 一、分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、在益田区、宝安区（不合新安街道、 西多律道）、龙岗区，龙年区，坪山区，光明区，大鹏新区范围内，充许1）作本市户籍居民家庭及成年 *身人士（含高并）提交1年个税社保证明限购1套位房，2）有两个及以上本成年子女的本事户籍暑民 深圳2024/5/6家庭，在区城内可增购1套生房，3）设立年限满1年，在本市案计销税款全额达100万元人民币，工人数10名及以上条件的企事业单位，可在区战内购天商品住房，用于解决员工住房等需表。 二、规升二手房交易便利化，支持在本市有开发项目的房地产开发金业以及相关房地产中介机构开展商 品住房“收旧换新"和"以旧换新"工作。 数据来源：成都市往房和坡乡建设局，北京市住房和城乡建设委置会、天津市往房和城多建设委员会，学庆市住房和域乡建设局，南京任房公积金管理中心，无锡市综房和成多建设易、上海市房地产行北协会，深划市任房和建设局，泰茗委证券研究 表3：重点公司盈利预测 证券简称 5.8录新股价 (元） 24EEPS 23PE 24EPE 总市值 （亿元） 总殿本 （亿股) 2024 投资 评级 00002.SZ 万料A 7:20 1.02 0.74 7.1 9.7 790 119 -31% 增持 600048.SH 侯利发展 8.98 1.01 0.95 8.9 9.5 SL0' 120 -9% 8.65 0.70 0,79 12.4 6'01 784 91 -9% 中新集团 8.31 0.91 26'0 9.1 9.0 125 15 8% 增持择 滨江集团 6.73 0.81 0.98 8.3 6.9 209 31 -7% 瑞择 001979.SZ 601512.SH 002244.SZ 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 请务必阅读正文之后的免贵条款部分3of4 国泰君安证券 GUOTAIJUNANSECURITIES付业更新 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会投予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保谨报告所采用的数据均末自合规渠道，分析逻辑基于作者留职业理解，不报告清晰准确增反了作者的研究观点，力求熟立、客观和公正，结论不受任何第三方的投意或影响，特此声明。 免责声明 的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发改，并议为提供信息而发改，概不构或任何广告。 本报告的信息求源于已公并的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可掌性不作任何保证，本报告所数的资料，盒处及 推测仅反膜本公司于发布本报告当口的判断，本报告所指的证券成投资标的的价格、价值及没资收入可开可跌，过往表现不应作为日后的表现依据。在个尚时期，本公其可发出专本求告所款案料、重见及推测不我的报告：本公可不案证本报告所含信息供持在最新状查。同时，本公前对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的史新或修 改。 本报告中清指的投资及股务可能不适合个客户，不构成客户私人咨询建议，在任何情况下，本报告中的信息或所表农述的意见 均不构成对仁何人的投资建议。在任何情况下，本公司，本公司员工或者关联机构不承诺投资者