房地产：对当前板块的讨论-收储近在眼前，产业拉开大幕

2025年房地产行业经营性现金流将显著改善，核心在于刚性支出的下降。2024年房企收入和开发投资额均为10万亿元，预计2025年利息支出、经营相关费用和建安支出将明显减少，带动经营性现金流恢复为正。其中，建安支出占比最高，具有后周期性，预计随销售减少而下行。房企销售降幅收窄，配合刚性支出减少，经营性现金流将转正。新增拿地是支出超预期增加的主要原因，但房企可自主调节拿地节奏，有助于现金流改善。

土地收储对现金流有额外支持作用，因其对货值的杠杆性，收储效果会被放大。已有北京、广东等地披露收储计划，全国范围收储金额将随两会明朗。收储是额外货币投放，等同于准货币，对资产价格有正面意义，能减少竞品、集中需求，并通过专项债投放增量资金。

房价企稳将大幅降低减值计提压力，缓解资金压力。2025年是拉久期的年份，房企业绩波动将更多来自资产价格变动，房价企稳将助力业绩企稳。现金流压力缓解后，房企将逐步过渡至拉长久期阶段，不再一味强调当期分红，产业周期展望将更被市场接受。建议关注长久期资产，如物业行业AI降本逻辑，推荐招商蛇口、中新集团、保利发展等，并关注重组类公司，受益标的为旭辉控股集团等。

风险提示：不扩信背景下，价格企稳压力仍在。