房地产行业对当前板块的讨论（六十）：保交楼式收并购，出清和重估加速

即便是溢价收并购，虽然在单个项目上利润会受到一定侵蚀，但后续工程保质保量完成，对稳定市场的情绪来说，有非常积极的作用。 由于保交楼的存在，反而催生部分房企在退出时要求高价被并购，这给过去市场化的收并购带来了一定的阻碍，潜在的烂尾风险使居民进一步不入市，楼市迅速冷却。项目并购后，更换优质房企，能够让楼市回归正常化。尽管对单一项目的利润会受到一定侵蚀，但对整个行业来说，将是积极正面的影响。 收并购目的是保交楼，那就不是过去刺激房地产一样的保企业，在防范风险的情况下，不达到刺激的目的，保交楼式收并购将加速行业出清，迎来首次真行业集中度提升。保交楼式收并购，达不到刺激的程度，只会加速被并购房企的出清速度。这和以往普世的刺激供给和需求完全不同，当前相对克制的宽松政策，仍然延续了房住不炒的要求，行业将进入加速整合期，迎来首次真行业集中度提升。 探索新的发展模式，使树立行业新准入门槛将是必要，但在这之前，融资能力依然是核心竞争力，央企仍然是目前的主流选择，在行业出清后，部分优质民企也将在2022年得以重估，后续加速收并购使行业进入加速重估期。房地产行业的门槛在过去、和未来都是融资，只是过去提供额外融资能力的金融机构更多是以影子银行作为主体，未来将是银行、公开债等方式融资。由于央企在影子银行方面的使用远低于民企，也带来当前问题企业大多以民企为主。在当前，已经提到探索新的发展模式，在具体出来之前，融资能力仍然是房企比拼的核心竞争力。由于行业出清在即，错杀的优质民企也将得到重估机会，认为维持2022年优质的定义将扩散的判断。 板块将从“政策敏感型”的A股，向“业绩敏感型”的港股转移，优质的定义在2022年扩散。2021年A股市场开始逐步沿着DCF模型选择长期经营的央企，开始淡化PE估值体系，即便业绩出现下滑，也不影响DCF价值，而确定性的长期经营，能够改善DCF空间。这里面被错杀的也存在部分优质民企。推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，受益我爱我家，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 表1:重点公司盈利预测 表2:重点物业类公司盈利