国君房地产|规划调整,去风险、也去库存

近期房地产项目规划调整案例增多，部分城市出台新规加快调整进程，其中得房率调整尤为直接。近期部分城市新推项目得房率超过90%，通常高得房率被视为促销手段，但一线城市也出现此类项目，表明高得房率可能成为未来主流。

2024年8月7日报告《单价地王提振信心，期待总量的进一步表现》提及上海新地王项目将商业用地改为住宅用地，与当前调整得房率方法相比，后者更简单有效。目前房屋按建筑面积销售，包含公摊面积，实际使用面积小于建筑面积，且部分区域如阳台、操作间面积计算方式（减半或不计入）导致得房率更接近使用体感。

过去两年房价下滑，新出让地块因位置优越、性价比高，给老项目去化带来压力。得房率调整能实质性改善老项目去化，相同备案价下实际使用面积计算单价下降，提升产品性价比。对于成本和售价基本锁定的老项目，新价格使其再次具备优势，有助于库存去化。

当前楼市风险化解进入后段，前期主要保交付、防范金融风险，现进入存量项目去化阶段，需关注房企项目去化后的再投资情况。中央和地方政策支持下，楼市风险化解稳步推进，未售库存化解是后续关键，不仅针对民企，央国企同样需去化在手项目，得房率政策有助于推进去库存。

伴随去库存推进，需进一步跟踪项目去化后的再投资情况。建议维持板块两端配置：一方面选择低杠杆龙头企业，另一方面关注重组进展。

风险提示：市场需求加速下行。