房地产行业深度报告：房地产行业：销售延续调整，“控增量、去库存”下投资承压

房地产行业深度报告总结

一、商品房销售延续下行，止跌回稳仍有压力

（一）新房：2025年销售规模降幅收窄，去库存效果显现

• 2025年商品房销售额8.39万亿（同比下降12.6%），销售面积8.81亿平方米（同比下降8.7%），销售规模持续下降但降幅收窄，呈现“以价换量”。
• 2025Q4销售累计同比降幅逐月扩大，受高基数效应影响。
• 去库存稳步推进，现房销售面积同比增长6.4%，占总销售面积35.91%，较2024年提升5.07%。
• 城市间去化周期分化明显，北京、上海等核心城市去化周期较短，而部分三四线城市超过30个月。
• 2025年12月70个大中城市新房销售价格指数同比下降3%，政策预期走强，市场期待更多政策修复预期。

（二）二手房：以价换量延续，价格承压或分流新房销售

• 2025年重点24城二手住宅销售面积同比下降0.2%，整体上行分流新房需求。
• 二手房价延续调整，12月一线城市二手住宅销售价格同比下降7%，样本二线、三线城市同比下降6%。
• 二手房议价空间加大，2024年“924”后议价空间收窄，其他时间段逐步放大。
• 租金回报率低于房贷利率，北京、上海等城市租金指数仍在下降，房价止跌回稳仍有压力。

（三）土地：缩量提质，结构分化

• 2025年中指300城市成交土地规划建筑面积6.24亿平方米（同比下降13.27%），均价提升。
• 央国企积极补仓，中海地产、招商蛇口、保利发展位列行业前三。

（四）投资：下行延续，未见拐点

• 12月房地产开发投资完成额累计同比-13.9%，降幅扩大。
• 新开工、施工、竣工面积累计同比降幅均扩大，销售市场低迷，供给端主动适配需求。

二、香港楼市如何实现止跌回稳？

• 政策松绑，“撤辣”降低交易成本，吸引外来资金。
• 高才通、优才计划吸引人口流入，新增租赁需求带动租金上涨。
• 美联储降息带动HIBOR下行，香港按揭利率下降，2025年5月后租金回报率超过按揭利率，楼市止跌回稳。

三、投资建议

• 房价止跌回稳仍有一定压力，政策预期走强，2026年房贷利率调整、商品房收储等政策或提振市场。
• 关注：
  • 核心区域新增货值充足的开发商：建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、中国金茂等。
  • 商业运营能力突出的开发商：恒隆地产、太古地产等。
  • 中介机构：贝壳-W、我爱我家。

四、风险提示

• 商品房销售不及预期风险；政策调控效果不及预期风险；商品房去库存不及预期风险。