2017年房地产行业展望：销售指标下滑，投资承压下行，分化加剧，调控收紧延续
2017年房地产行业展望 销售指标下滑，投资承压下行，分化加剧，调控收紧延续 Contents目录全国住宅市场回顾及展望01各线住宅市场分化现状及展望02调控政策变化及未来展望03房地产行业竞争格局04房地产行业财务风险及信用品质分化趋势分析05 01全国住宅市场回顾及展望供求博弈房屋销售土地购置房屋开工施工投资政策 01全国住宅市场回顾及展望销售端回顾——回暖强劲、库存下降A2016年前11月全国住宅销售面积达11.96亿平，同比增速达24.50%；百城价格指数连续19个月上涨2011-062011-092011-122012-032012-062012-092012-122013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-09-30-20-100102030405060-10-505101520住宅销售面积累计同比增速（左）百城住宅销售价格指数(同比，右)201120122013201420152016 - 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,0000.000.501.001.502.002.503.00商品住宅累计待售面积（左）去化周期（右）2016年全国广义库存降低，但去化压力仍较大 究其原因：房地产市场调控政策维持宽松； 资金面持续宽松，M1同比增长20% 01全国住宅市场回顾及展望销售端2017年展望——长期因素不支撑销售指标快速上涨B1. 2012年我国城镇户均住房套数约1套，城镇化率56.1%，趋于平缓2. 人口红利消退，人口结构恶化，未来5年36~50岁人口规模持续下滑19982000200220042006200820102012201420162018202020222024 - 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000-4-20246836-50岁人口（左）同比增速（右） 01全国住宅市场回顾及展望销售端2017年展望——短期因素对销售指标产生负面影响B调控政策收紧，对投资性需求打击精准人民币贬值压力持续，货币环境将略有收紧房价过快上涨影响预期，透支未来需求2016年较高的基数效应，形成阻力 01全国住宅市场回顾及展望销售端2017年展望——预计2017年全年商品房住宅累计销售面积同比增速-12%以下，部分城市房价面临挑整B保守推测2017年全年销售面积将下滑至10.6～11.7亿平方米左右，或将与2015年全年持平2004200520062007200820092010201120122013201420152016E2017E020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000020406080100120140模拟住宅供应面积（左）住宅销售面积（左）当年销售率（右） 01全国住宅市场回顾及展望投资端回顾——销售端超预期、政策持续宽松带动投资端；土地购置、新开工等指标企稳回升，2016年前11月全国住宅开发投资增速6%C销售回暖政策、资金宽松土地购置开复工意愿增强带动投资 01全国住宅市场回顾及展望投资端展望（土地购置）——预计2017年土地购置面积累计同比下降10%以上，购置费累计同比下降至-5%左右D趋势判断，销售指标领先土地购置约9个月，销售下滑带动土地购置指标下行限制房企土地融资政策不断出台，土地购置意愿下降“耕地红线”、“土地财政” 使得土地供给不具备大幅上升的可能国家对“地王高烧”现象调控决心加强，地价上涨趋于温和 01全国住宅市场回顾及展望投资端展望（新开工）——预计2017年全国住宅累计新开工面积下降至约10亿平，同比增速-13%D土地购置领先新开工3～6个月不等，但在土地购置出现下降时，新开工面积与土地购置变化趋于同步2012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-08-50.00-30.00-10.0010.0030.0050.00房屋新开工面积:住宅:累计同比100大中城市:成交土地规划建筑面积:住宅类用地:累计同比 01全国住宅市场回顾及展望投资端展望（施工面积）——预计2017年末商品住宅施工面积约51.74亿平米，同比增速为-1.09%D日期住宅施工面积：累计值（万平米）住宅施工面积:累计同比前n个月住宅新开工面积累计值（万平米）累计月数（个）实际值与累计值误差2006151,498.7118.59%151,564.63320.04%2007186,454.9723.07%184,329.02331.14%2008216,671.3616.21%213,776.83341.34%2009250,804.2515.75%250,488.55350.13%2010314,942.5925.57%313,724.04370.39%2011388,438.5923.34%387,014.90390.37%2012428,964.0510.43%433,269.79381.00%2013486,347.3313.38%488,379.12420.42%2014515,096.455.91%516,426.50450.26%2015511,569.52-0.68%508,068.5246-0.68%2016-10501,471.491.79%503,396.15490.38%2016E 1.53%519,396.1551－2017E－-1.09%513,739.3754－ 01全国住宅市场回顾及展望投资端展望（结论）——预计全国住宅投资完成额与今年持平或微降，住宅开发投资增速降至1%以下，房地产开发投资增速降至2%以下D根据模型预计住宅开发投资完成额同比下降2004200520062007200820092010201120122013201420152016-102017E -5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%房地产开发投资完成额:住宅:累计同比房地产开发投资增速模拟:住宅房屋施工面积:住宅:累计同比 02各线住宅市场分化现状及展望分化现状——销售分化加剧A各线城市住宅销售面积变化情况：2015年底至2016年上半年的销售回暖，分化加剧，热点二线城市表现抢眼2013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-09-30%-10%10%30%50%70%90%一线：住宅销售面积累计同比 热点二线：住宅销售面积累计同比 其他二线：住宅销售面积累计同比 三四线：住宅销售面积累计同比 全国住宅销售面积累计同比 02各线住宅市场分化现状及展望分化现状——投资向热点二线城市转移B房企在一线城市拿地难度增加的背景下，投资向热点二线城市转移的趋势明显2014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-09-100%-50%0%50%100%150%住宅土地成交建面累计同比:一线住宅土地成交建面累计同比:热点二线住宅土地成交建面累计同比:其他二线住宅土地成交建面累计同比:三四线 03各线住宅市场分化现状及展望分化展望C城市出清周期一线城市：北上广深10.79、3.70、7.47、6.61个月热点二线城市4.2个月其他二线城市12个月三四线城市33个月 全国各省份广义库存出清周期全国各线城市狭义库存出清周期 03各线住宅市场分化现状及展望分化展望C较强的人口吸附能力，稀缺的土地资源一线城市•销售指标前高后低，全年同比下降，房价方面仍相对坚挺，但上涨幅度较2016年相对温和•预计未来一线城市土地供给仍将维持下降趋势库存较低，人口吸附力较强，调控政策变化大热点二线城市•销售指标降幅或超过全国销售面积下降幅度，前期价格涨幅过快的城市面临一定调整压力•土地购置面积同比上升，但增幅将明显收窄，新开工方面亦将出现下滑库存压力居高不下，部分城市人口外流其他二线及三四线城市•销售指标下滑幅度基本与全国销售面积降幅一致，价格微降•土地购置方面仍将保持下滑态势且降幅扩大，同时影响新开工同比出现下滑 各地政策以去库存为主叫停首付贷，上海、深圳首次限购限贷升级中央政治局首次提出“抑制资产泡沫”房企公司债发行收紧，定增限制等房企融资政策出台22城调控政策密集出台，随后政策仍在加码03调控政策变化及未来展望政策回顾A2016年下半年起，政策基调发生重大转变，由前期以“去库存”为主的宽松政策转变为以“抑制资产泡沫”为主的紧缩调控政策2016年7月2016年3月2016年10月 03调控政策变化及未来展望政策展望B中央经济工作会议对2017年楼市调控定调，政策基调仍将维持紧缩区域政策分化仍将持续，需求供给平衡调控，供给端政策加码空间较大货币环境略有收紧、房企融资监管加强房产税等长期政策加快推进 04房地产行业竞争格局土地资源向实力雄厚的大型开发商倾斜，融资成本差距扩大；行业增速换挡行业兼并重组增加，房企探路多元化转型A近年房企并购金额处于历史高位2012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q22013Q32013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q301020304050607080900.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.001600.00房企并购数量（左轴，个）房企并购金额（右轴，亿元） 04房地产行业竞争格局行业竞争加剧、行业集中度进一步提高A—2011年2012年2013年2014年2015年2016年6月前5名集中度7.248.028.4210.9311.3314.40前10名集中度10.1711.5411.4214.8114.9818.91未来行业下行，大中型房企竞争优势显现，小型房企退出转型，兼并重组增加，行业集中度进一步提高 05房地产行业财务风险及信用品质分化趋势分析行业财务风险分析——库存压力未来将小幅上升A样本房企库存去化分化现象明显（平均值）41274416394200442369426430.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.00存货/预收款项：全样本样本企业存货/预收款项均值降至4.72倍好于2015年年末6.71倍的均值水平；预计未来分化加剧，库存压力将小幅上升 05房地产行业财务风险及信用品质分化趋势分析行业财务风险分析——盈利能力持续下滑，杠杆水平呈下降趋势A样本房企盈利能力持续下滑（平均值）412744163942004423694264325.0027.0029.0031.0033.0035.0037.0039.0041.00毛利率：全样本毛利率：一线房企毛利率：其他房企样本房企财务杠杆整体呈下降趋势（平均值）412744163942004423694264360.0061.0062.0063.0064.0065.0066.0067.0068.0069.0070.00调整后的资产负债率：全样本调整后的资产负债率：一线房企 05房地产行业财务风险及信用品质分化趋势分析行业财务风险分析——短期及长期偿债指标，预计2017有所弱化A样本房企现金流对流动负债的覆盖能力（平均值）41274416394200442369426430.901.001.101.201.301.401.50经营活动现金流入/(流动负债-预收账款)：全样本经营活动现
