沿海家园二零二三至二零二四年年报

目錄 釋義2公司資料3股權結構及主要業務4財務摘要5主席報告6管理層討論及分析8環境、社會及管治報告14董事簡歷35企業管治報告37董事會報告53獨立核數師報告60綜合損益及其他全面收益表66綜合財務狀況表68綜合權益變動表71綜合現金流量表72綜合財務報表附註74主要物業一覽表153 於本年度報告內，除文義另有所指外，下列詞彙具有以下涵義： 「股東週年大會」指本公司股東週年大會「董事會」指董事會「公司細則」指本公司細則（經不時修訂、修改或補充）「企業管治守則」指上市規則附錄C1所載企業管治守則「CIH」指Coastal International Holdings Limited，控股股東「公司法」指百慕達一九八一年公司法（經不時修訂）「本公司」指沿海綠色家園有限公司*，於百慕達註冊成立之有限公司，其股份在聯交所主板上市（股份代號：1124）「董事」指本公司董事「建築面積」指建築面積「本集團」指本公司及其附屬公司「港幣」及「港仙」指香港法定貨幣港幣及港仙「香港」指中國香港特別行政區「上市規則」指聯交所證券上市規則「標準守則」指上市規則附錄C3所載上市發行人董事進行證券交易的標準守則「中國」指中華人民共和國，就本年度報告而言，不包括香港、中國澳門特別行政區及台灣「人民幣」指中國法定貨幣人民幣「證券及期貨條例」指證券及期貨條例（香港法例第571章）「平方米」指平方米「聯交所」指香港聯合交易所有限公司「美元」指美國法定貨幣美元「本年度」或「二零二四財政年度」指截至二零二四年三月三十一日止年度「%」指百分比*僅供識別 公司資料 註冊辦事處 執行董事 江鳴先生（主席兼董事總經理）李霆博士林振新先生童新華女士 Clarendon House2 Church StreetHamilton HM11Bermuda 於中國之主要營業地點 非執行董事邱貴忠先生周夕亞先生 中國深圳福田區福中三路1006號諾德金融中心38層 獨立非執行董事 黃繼昌先生楊建剛先生黃西華先生 於香港之主要營業地點 香港上環干諾道中168-200號信德中心招商局大廈17樓1712-16室 公司秘書鄭榮波先生FCCA, CPA 核數師上會栢誠會計師事務所有限公司執業會計師 主要股份過戶登記處 MUFG Fund Services (Bermuda) Limited4th Floor NorthCedar House41 Cedar AvenueHamilton HM12Bermuda 網址www.coastal.com.cnwww.irasia.com/listco/hk/coastal 投資者關係 香港股份過戶登記分處 電話：(852) 2877 9772傳真：(852) 2524 0931電郵：investorsrelationship@coastal.com.cn 卓佳登捷時有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 股份代號 1124 財務摘要 以下為摘錄自本集團過去五個財政年度之年度報告所載之經審核綜合財務報表之已公佈綜合業績及資產與負債概要。 本人謹代表董事會，向眾股東呈列本集團截至二零二四年三月三十一日止年度之財務業績及營運報告如下： 業績及股息 於 本 年 度，本 集 團 錄 得 收 入 港 幣420萬 元，而 去 年 則 為 港 幣2.114億 元。本 集 團 於 本 年 度 的 淨 虧 損 為 港 幣13.995億元（二零二三年：港幣4.189億元）。本公司擁有人應佔本年度虧損為港幣13.995億元（二零二三年：港幣4.265億元）。本年度每股基本虧損為337.54港仙（二零二三年：102.87港仙）。 董事會不建議派發於本年度之任何股息。 業務概覽 於 本 年 度，本 集 團 錄 得 收 入 港 幣420萬 元，而 去 年 則 為 港 幣2.114億 元。本 集 團 於 本 年 度 的 淨 虧 損 為 港 幣13.995億元（二零二三年：港幣4.189億元）。本公司擁有人應佔本年度虧損為港幣13.995億元（二零二三年：港幣4.265億元）。 於本年度，本集團錄得合約銷售額港幣40萬元（二零二三年：港幣1,950萬元），總建築面積則約為84平方米（二零二三年：6,000平方米）。該合約銷售額包括來自一個發展項目之合約銷售額港幣40萬元（二零二三年：港幣150萬元），本集團於該發展項目中擁有的權益為35%（二零二三年：35%），且本集團為其項目經理。該發展項目之相應建築面積約為2,500平方米（二零二三年︰400平方米）。 展望 儘管隨著於二零二三年年初COVID-19限制逐步放寬，中國的業務活動逐漸復甦，但由於持續的通貨膨脹、加息及持續的地緣政治緊張局勢，整體業務環境仍充滿挑戰。中央政府繼續積極監管宏觀經濟以及推出多項經濟政策及措施以支持中國房地產市場及激活資本市場，以及改善不同行業的業務環境。在該等積極因素推動下，中國經濟整體呈現好轉的跡象，儘管消費者信心依然保持謹慎及房地產行業於短期內仍處於調整週期。本集團將審慎關注房地產市場的前景及展望，並適時抓住投資機會。 面對行業挑戰，本集團將一如既往地根據政府政策指向制定業務策略，堅定不移地履行本集團之使命和企業責任。 主席報告 展望未來，作為一項持續的業務活動及作為補充低成本土地儲備的一種方式，本集團將繼續謹慎物色機會參與城市舊村落或舊廠房及工廠重建，以補充其物業組合。就業務發展而言，本集團亦將尋找可使本集團於未來數年受益的不同發展商機。於二零二四年三月十九日，本公司已於香港註冊成立全資附屬公司沿海人工智能實業應用有限公司（「沿海人工智能實業應用」）。沿海人工智能實業應用將主要從事人工智能相關項目，即本集團目前處於初始研發階段的新業務分類。本集團將使用其自有資金開發該新業務分類，而新業務分類的開發結果並不確定。詳情載於本公司日期為二零二四年三月十九日之公佈。 致謝 本人謹代表董事會，感謝全體商業合作夥伴、客戶、供應商、銀行及股東多年來之鼎力支持和信任。本人亦藉此機會對董事同仁及各員工於去年對本集團作出之努力及貢獻表示感謝。 主席兼董事總經理江鳴 香港二零二四年六月二十八日 管理層討論及分析 業務回顧 物業發展 本集團物業發展業務的業務策略乃為境內中高檔市場開發優質住宅小區。於本年度，本集團錄得合約銷售額港幣40萬元（二零二三年：港幣1,950萬元），總建築面積（「建築面積」）則約為84平方米（二零二三年：6,000平方米）。該合約銷售額包括來自一個發展項目之合約銷售額港幣40萬元（二零二三年：港幣150萬元），本集團於該發展項目中擁有的權益為35%（二零二三年：35%），且本集團為其項目經理。該發展項目之相應建築面積約為2,500平方米（二零二三年：400平方米）。 物業投資 本集團持有部分物業作投資用途。本集團的物業投資組合包括位於中國的商業及住宅物業。於管理投資物業組合時，本集團考慮物業的長期增長潛力及整體市況。為其利益起見，本集團可能會出售其部分投資物業。本年度的租金收入主要來自深圳的物業。 項目管理服務 於本年度，本集團獲委聘為兩個（二零二三年：兩個）發展項目的項目經理，即北京灣項目II期及重慶賽洛城，兩個項目建設均已竣工。 項目投資服務 於截至二零二四年及二零二三年三月三十一日止年度，本集團並無自經營此分類產生任何溢利。本集團將繼續尋求在中國投資及出售物業發展╱土地發展項目的有關機會。 主要發展項目 本集團主要發展項目的進展概況載於下文： 鞍山沿海新天地項目 該項目位於鞍山市鐵東區，總建築面積約為28,943平方米，已發展為商業發展項目。本集團擁有該項目全部權益。該項目的建築工程已於二零二零年十二月竣工及交付。截至二零二四年三月三十一日，建築面積剩餘之16,443平方米（主要包括零售單位及停車場區域）持作銷售用途。本公司將於出售啟豐發展有限公司全部權益後出售鞍山沿海新天地項目，惟須經本公司股東批准後方可作實。詳情請參閱本公司日期為二零二四年四月十八日之公佈及本公司日期為二零二四年四月二十六日之通函。 管理層討論及分析 北京灣項目 該項目位於北京昌平區。本集團擁有該項目40%股本權益且獲委任為該項目之項目經理，負責提供項目管理服務。該項目計劃分四期發展為住宅小區。第一期至第三期之總建築面積約為379,134平方米。 第一期及第二期的建築工程已竣工且所有單位已經售出。第三期總建築面積約為266,934平方米且建築工程預期將於二零二三年第三季竣工。截至二零二四年三月三十一日，建築面積約93%已預售。本公司將於出售啟豐發展有限公司全部權益後出售北京灣項目，惟須經本公司股東批准後方可作實。詳情請參閱本公司日期為二零二四年四月十八日之公佈及本公司日期為二零二四年四月二十六日之通函。 重慶賽洛城 重慶賽洛城位於重慶北碚區。本集團擁有該項目35%之股本權益並獲委任為該項目之項目經理，負責提供項目管理服務。該項目已發展成住宅物業，總建築面積為266,149平方米。該項目的建築工程已於二零一六年第四季竣工及交付。截至二零二四年三月三十一日，建築面積剩餘之30,637平方米（主要包括零售單位及停車場區域）持作銷售用途。 大連沿海國際中心 大連沿海國際中心位於大連沙河口區，總建築面積約為379,800平方米，並已發展成一個住宅╱商業綜合物業。該發展項目分兩期進行開發，第一期及第二期之建築面積分別約為217,200平方米及162,600平方米。本集團擁有第一期全部權益。第一期建築工程已於二零一二年第一季竣工及交付。截至二零二四年三月三十一日，建築面積剩餘之8,163平方米（僅包括停車場區域）持作銷售用途。 大連鑒築項目 該項目位於大連甘井子區，已發展為一個住宅發展項目，其總建築面積約為168,900平方米。本集團擁有該發展項目之全部權益。該項目的第一期及第二期已分別於二零一一年十月及二零一四年三月竣工及交付。截至二零二四年三月三十一日，建築面積剩餘之6,072平方米（主要包括停車場區域、商業及零售單位）持作銷售用途。 建國門外項目 該項目位於北京市朝陽區，擬開發為商業物業。本集團擁有該項目的65%股權。截至二零二四年三月三十一日，建築面積剩餘之44,900平方米持作日後開發用途。 管理層討論及分析 蘇家屯項目 該 項 目 位 於 遼 寧 省 瀋 陽 市 蘇 家 屯 區，擬 開 發 為 住 宅 或 商 業 物 業。本 集 團 擁 有 該 項 目 的100%股 權。截 至 二 零二四年三月三十一日，建築面積剩餘之1,273,050平方米持作日後開發用途。 主要物業一覽表 有關本集團之物業及發展項目之進一步資料，請參閱本年度報告第153至154頁之「主要物業一覽表」一節。 財務回顧 整體表現 於 本 年 度，本 集 團 錄 得 收 入 港 幣420萬 元，而 去 年 則 為 港 幣2.114億 元。本 集 團 於 本 年 度 的 淨 虧 損 為 港 幣13.995億元（二零二三年：港幣4.189億元）。本公司擁有人應佔本年度虧損為港幣13.995億元（二零二三年：港幣4.265億元）。本年度每股基本虧損為337.54港仙（二零二三年：102.87港仙）。 收入 本 集 團 之 收 入 主 要 來 自 物 業 銷 售 及 物 業 租 金 收 入。於 二 零 二 四 財 政 年 度，本 集 團 收 入 約9%（二 零 二 三 年：98%）來自物業銷售及約91%（二零二三年：2%）來自物業租金收入。 物業銷售 於本年度，來自物業銷售之已確認銷售收入為港幣40萬元，而去年則為港幣2.071億元，而本集團交付之總建築面積為84平方米（二零二三年：176,000平方米）。二零二四財政年度之物業銷售收入主要來自銷售往年已完成的大連的存貨，佔物業銷售收入總額100%。 租金收入 物業租金收入自去年之港幣430萬元輕微減少至港幣380萬元。該減少主要是由於人民