沿海家园二零二三年中期报告

目錄 釋義 2 公司資料4 簡明綜合財務狀況表7 簡明綜合權益變動表9 簡明綜合財務報表附註12 管理層討論及分析30 權益披露37 39 其他資料40 若英文版本與中文版本有任何歧義或不一致，皆以英文版本為準。 釋義 於本中期報告內，除文義另有所指外，下列詞彙具有以下涵義： 釋義 「中國」指中華人民共和國，就本中期報告而言，不包括香港、中國澳門特別行政區及台灣「人民幣」指中國法定貨幣人民幣「證券及期貨條例」指證券及期貨條例（香港法例第571章）「平方米」指平方米「聯交所」指香港聯合交易所有限公司「美元」指美國法定貨幣美元「%」指百分比 公司資料 執行董事 註冊辦事處 江鳴先生（主席兼董事總經理）李霆博士林振新先生童新華女士 Clarendon House2 Church StreetHamilton HM11Bermuda 非執行董事 於中國之主要營業地點 邱貴忠先生周夕亞先生 中國深圳福田區福中三路1006號諾德金融中心38層 獨立非執行董事 黃繼昌先生楊建剛先生黃西華先生 於香港之主要營業地點 香港上環干諾道中168-200號信德中心招商局大廈17樓1712-16室 公司秘書 鄭榮波先生FCCA, CPA 核數師 主要股份過戶登記處 香港立信德豪會計師事務所有限公司執業會計師 MUFG Fund Services (Bermuda) Limited4th Floor NorthCedar House41 Cedar AvenueHamilton HM12Bermuda 網址 www.coastal.com.cnwww.irasia.com/listco/hk/coastal 香港股份過戶登記分處 投資者關係 卓佳登捷時有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 電話：(852) 2877 9772傳真：(852) 2524 0931電郵：investorsrelationship@coastal.com.cn 股份代號1124 簡明綜合損益及其他全面收益表 截至二零二三年九月三十日止六個月 簡明綜合現金流量表 截至二零二三年九月三十日止六個月 截至九月三十日止六個月二零二三年二零二二年（未經審核）（未經審核）港幣千元港幣千元 經營活動產生之現金流量 經營活動所得（所用）之現金淨額49,127(14,652) 投資活動所得之現金淨額234105,189 簡明綜合財務報表附註 截至二零二三年九月三十日止六個月 1.編製基準 截至二零二三年九月三十日止六個月之簡明綜合財務報表（「中期財務資料」）乃根據香港會計師公會所頒佈之香港會計準則第34號「中期財務報告」及上市規則附錄十六之適用披露規定編製。除另有指明者外，中期財務資料乃以港幣呈報。 2.主要會計政策 中期財務資料乃根據歷史成本法編製，惟若干物業、廠房及設備、投資物業以及財務資產按重估金額或公允價值（倘適用）列賬除外。 中期財務資料應與本集團截至二零二三年三月三十一日止年度之年度經審核財務報表（「二零二三財務報表」）一併閱讀。除採用若干對本集團業績及財務狀況概無重大影響的新訂準則及修訂本外，編製中期財務資料所用之會計政策及計算方法與編製二零二三財務報表所用者一致。 3.分類資料 本集團之經營業務乃根據各項業務性質、所提供之產品及服務而獨立組織及管理。經營分類之劃分與作為主要經營決策者（「主要經營決策者」）之董事會為分配資源至各分類及評估其表現而定期審閱之本集團各部門之內部報告一致。主要經營決策者於設定本集團之可報告分類時並無彙合所識別之經營分類。本集團之可報告及經營分類之詳情概要如下： •物業發展分類乃指於中國境內從事物業發展以作銷售；•物業投資分類乃指投資於中國境內之商業及住宅物業以作收租及╱或資本增值用途；•項目管理服務分類乃指於中國境內從事提供項目管理服務；及•項目投資服務分類乃指於中國境內從事提供有關投資及銷售物業發展╱土地發展項目之投資服務。 簡明綜合財務報表附註 截至二零二三年九月三十日止六個月 3.分類資料（續） 分類收入及業績 本集團的收入及業績大部分來自在中國之業務。以下為按可報告及經營分類對本集團收入及業績之分析： 分 類 業 績 指 各 可 報 告 分 類 所 作 出 之 除 稅 前 虧 損，惟 並 無 分 配 本 集 團 總 部 之 收 入 與 開支、財務成本、利息收入及匯兌差額淨額。此乃就資源分配及表現評估向主要經營決策者呈報之計量標準。 分類資產及負債 主 要 經 營 決 策 者 並 無 就 分 配 資 源 至 各 分 類 及 評 估 其 表 現 而 審 閱 分 類 資 產 及 負 債。因此，並無呈列分類資產及負債。 簡明綜合財務報表附註 截至二零二三年九月三十日止六個月 4.收入 銀行利息收入 簡明綜合財務報表附註 截至二零二三年九月三十日止六個月 6.財務成本 截至二零二三年九月三十日止六個月，資本化之借款成本乃於特定用作獲得合資格資產之借款中產生，並按比率每年約5.77%（二零二二年：6.12%）計算。 7.稅項 根據中國企業所得稅（「企業所得稅」）法（「企業所得稅法」）及企業所得稅法實施條例，本公司中國附屬公司之法定稅率為25%。由於截至二零二三年及二零二二年九月三十日止六個月並無產生應課稅溢利，故並無撥備中國企業所得稅。 簡明綜合財務報表附註 截至二零二三年九月三十日止六個月 8.除稅前虧損 本集團除稅前虧損乃於扣除（計入）下列各項後達致： #截至二零二三年九月三十日止六個月之金額主要指就應收代價確認的減值虧損港幣734,573,000元（詳見附註12(a)(ii)）。 +該金額指與租賃糾紛有關的法律訴訟之賠償。根據法院日期為二零二三年六月十四日的判決，該賠償已悉數結清。 簡明綜合財務報表附註 截至二零二三年九月三十日止六個月 9.每股虧損 (a)每股基本虧損 每股基本虧損乃按本公司擁有人應佔期內虧損港幣793,466,000元（二零二二年：港幣43,992,000元）及截至二零二三年及二零二二年九月三十日止六個月之已發行普通股4,146,020,285股計算。 (b)每股攤薄虧損 由於相關期間內並無已發行潛在攤薄普通股，故並無呈列截至二零二三年及二零二二年九月三十日止六個月的每股攤薄虧損。 10.物業、廠房及設備 於 截 至 二 零 二 三 年 九 月 三 十 日 止 六 個 月，本 集 團 未 購 置 任 何 物 業、廠 房 及 設 備（二零二二年：購置成本為港幣196,000元）。此外，於本期間，本集團出售賬面值為港幣296,000元之若干物業、廠房及設備（二零二二年：港幣299,000元）。 本集團之土地及樓宇於二零二三年九月三十日及二零二三年三月三十一日由與本集團並無關連之獨立專業估值師戴德梁行有限公司經參考同類物業最近市場交易價之資料後個別進行重估。 於估計租賃土地及樓宇之公允價值時，租賃土地及樓宇之目前用途乃屬最高及最佳用途。 租賃土地及樓宇之公允價值乃由估值師運用直接比較法釐定，假設各項有關物業以即時交吉基準出售，並參考相關市場之既有可資比較銷售交易，選擇鄰近地區的可資比較物業並就位置及物業規模等因素之差異作出調整；對此估值法之最重大輸入數據為每平方米之價格。期內，估值技術並無變動。 下表所提供之資料有關釐定該等租賃土地及樓宇之公允價值之方式（尤其是所使用之估值技術及輸入數據），以及根據公允價值計量輸入數據之可觀察程度將公允價值計量分類為一至三級之公允價值等級。 簡明綜合財務報表附註 截至二零二三年九月三十日止六個月 10.物業、廠房及設備（續） 董事認為，若干中國物業之租賃土地及樓宇項目不能作出可靠分配，因此全額分類為融資租賃，並入賬列作物業、廠房及設備。 若本集團之土地及樓宇均以歷史成本值減累計折舊列賬，則其於二零二三年九月三十日之賬面值為港幣93,446,000元（二零二二年：港幣94,806,000元）。 11.投資物業 本集團於二零二三年九月三十日及二零二三年三月三十一日投資物業之公允價值乃由與本集團並無關連，並具備合適資格且於近期曾在相關地區就同類物業進行估值之獨立專業估值師戴德梁行有限公司於各日期進行估值而達致。 有關估值已考慮資本化租金收入淨額或（倘適合）經參考位於類似地區及處於類似情況下之同類物業之近期巿場交易價格。於達致資本化租金收入淨額時，物業內所有可出租單位之市值租金乃按投資者就此類物業之預測市場收益率進行評估及予以資本化。市值租金亦可參考有關鄰近其他類似物業之租金作出評估。所採用之資本化比率乃參考分析市場銷售交易所得之收益率及估值師對來自物業投資者對市場預測之認識而釐定。 本集團所有根據經營租賃持有以賺取租金及持有予以出租或作資本增值用途之物業權益均採用公允價值模式計量，並以投資物業分類及列賬。 簡明綜合財務報表附註 截至二零二三年九月三十日止六個月 11.投資物業（續） 於估計物業之公允價值時，物業之目前用途乃屬最高及最佳用途。投資物業的公允價值為第三級經常性公允價值計量。於二零二三年九月三十日及二零二三年三月三十一日持有的投資物業的公允價值並無變動。 12.預付款、按金及其他應收款 附註： (a)(i)於二零二三年九月三十日及二零二三年三月三十一日，其他應收款主要包括天津和諧家園房地產開發有限公司（「天津和諧家園」，為沿海綠色家園發展（武漢）有限公司（「武漢沿海」）的聯營公司）應分派予本集團前附屬公司武漢沿海之擔保股息（「擔保股息」）為港幣253,915,000元（二零二三年三月三十一日：港幣266,161,000元）。 簡明綜合財務報表附註 截至二零二三年九月三十日止六個月 12.預付款、按金及其他應收款（續） 附註：（續） (a)(i)（續） 天津和諧家園於中國天津市擁有一處房地產開發項目。根據武漢沿海與天津和諧家園新股東之間的出售協議，武漢沿海有權收取天津和諧家園的擔保股息人民幣1,834,000,000元（相當於約港幣1,998,627,000元）。根據有關於過往年度完成出售恒華集團有限公司（本集團之前附屬公司及武漢沿海之控股公司）之全部股權（「出售事項」）之出售協議，本集團於出售事項後仍有權自天津和諧家園收取擔保股息。 (ii)根據上文所載之出售事項，於二零二三年三月三十一日，其他應收款主要包括就應收代價（「應收代價」）餘額應向買方收取之港幣760,241,000元。本公司於二零二三年十月十八日舉行之股東特別大會結束後，截至二零二三年九月三十日止六個月，應收代價已悉數減值。有關交易詳情載於附註17。 (b)截至二零二三年三月三十一日止年度，該金額包括就收購位於中國珠海市香洲區上衝村的城市舊村改造項目（「上衝項目」）的土地使用權而支付的款項，包括土地成本、建設成本、專業費用及財務成本。該款項已根據彼等各自的合約條款支付予上衝項目之交易方（均為本公司獨立第三方），包括建造商、政府部門、工程公司、建築設計公司及其他顧問。珠海市香洲區住房和城鄉建設局已授權本集團擁有66.67%之附屬公司珠海市沿海綠色家園房地產開發有限公司（「珠海沿海」）為上衝項目的主要負責執行方。 本公司於二零二三年十月十八日舉行之股東特別大會結束後，於二零二三年九月三十日，全額分類為持作出售之資產。有關交易詳情載於附註17。 簡明綜合財務報表附註 截至二零二三年九月三十日止六個月 13.應付賬款 應付賬款於報告期末按發票日期及各票據發行日期之賬齡分析如下： 購買的平均信貸期為90日。本集團有適當的財務風險管理政策，確保所有應付款於獲授的信貸期內結清。 應付銷售稅及其他稅項其他應付款（附註a）來自第三方的一項重建項目墊款（附註b）應計建設成本其他應計經營開支（附註a） 附註： (a)其他應付款及其他應計經營開支包括恒祥房地產開發有限公司（「恒祥房地產