沿海家园二零二二至二零二三年年报

二零二二/二三年報 目錄 釋義2公司資料3股權結構及主要業務4財務摘要5主席報告6管理層討論及分析8環境、社會及管治報告14董事簡歷35企業管治報告37董事會報告53獨立核數師報告60綜合損益及其他全面收益表66綜合財務狀況表68綜合權益變動表70綜合現金流量表71綜合財務報表附註73主要物業一覽表147 於本年度報告內，除文義另有所指外，下列詞彙具有以下涵義： 公司資料 註冊辦事處 執行董事 江鳴先生（主席兼董事總經理）夏向龍先生（於二零二二年五月二十三日辭任）李霆博士林振新先生童新華女士（於二零二二年五月二十三日獲委任） Clarendon House2 Church StreetHamilton HM11Bermuda 於中國之主要營業地點 非執行董事 中國深圳福田區福中三路1006號諾德金融中心38層 邱貴忠先生周夕亞先生 獨立非執行董事 黃繼昌先生楊建剛先生黃西華先生 於香港之主要營業地點 香港上環干諾道中168-200號信德中心招商局大廈17樓1712-16室 公司秘書鄭榮波先生FCCA, CPA 核數師香港立信德豪會計師事務所有限公司執業會計師 主要股份過戶登記處 MUFG Fund Services (Bermuda) Limited4th Floor NorthCedar House41 Cedar AvenueHamilton HM12Bermuda 網址www.coastal.com.cnwww.irasia.com/listco/hk/coastal 香港股份過戶登記分處 投資者關係 卓佳登捷時有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 電話：(852) 2877 9772傳真：(852) 2524 0931電郵：investorsrelationship@coastal.com.cn 股份代號 1124 股權結構及主要業務 財務摘要 以下為摘錄自本集團過去五個財政年度之年度報告所載之經審核綜合財務報表之已公佈綜合業績及資產與負債概要。 本人謹代表董事會，向眾股東呈列本集團截至二零二三年三月三十一日止年度之財務業績及營運報告如下： 業績及股息 於本年度，本集團錄得收入港幣2.114億元，而去年則為港幣670萬元。本集團於本年度的淨虧損為港幣4.189億 元（二 零 二 二 年：港 幣10.815億 元）。本 公 司 擁 有 人 應 佔 本 年 度 虧 損 為 港 幣4.265億 元（二 零 二 二 年：港 幣9.426億元）。本年度每股基本虧損為10.29港仙（二零二二年：22.73港仙）。 董事會不建議派發於本年度之任何股息。 業務概覽 於本年度，本集團錄得收入港幣2.114億元，而去年則為港幣670萬元。本集團於本年度的淨虧損為港幣4.189億 元（二 零 二 二 年：港 幣10.815億 元）。本 公 司 擁 有 人 應 佔 本 年 度 虧 損 為 港 幣4.265億 元（二 零 二 二 年：港 幣9.426億元）。 於本年度，本集團錄得合約銷售額港幣1,950萬元（二零二二年：港幣1,730萬元），總建築面積則約為6,000平方米（二零二二年：6,100平方米）。該合約銷售額包括來自一個發展項目之合約銷售額港幣150萬元（二零二二年：港幣1,410萬元），本集團於該發展項目中擁有的權益為35%（二零二二年：35%），且本集團為其項目經理。該發展項目之相應建築面積約為400平方米（二零二二年︰5,600平方米）。 展望 過往年度發生的COVID-19疫情已對諸多行業造成干擾，不可避免地對中國乃至全球經濟構成了重大威脅。為應對危機，中央政府已實行一系列的嚴格措施以遏制疫情蔓延。儘管疫情政策逐步放寬，但在多種挑戰疊加的複雜環境下，房地產行業形勢依然處於下行趨勢。此外，過往年度若干中國房地產巨頭湧現的信貸危機令中國房地產行業蒙上了不確定氣氛。因此，本集團的銷售進度面臨短期波動及挑戰。儘管如此，本集團仍對房地產市場的前景及展望持謹慎樂觀態度。 在 房 地 產 市 場 出 現 該 等 深 遠 變 化 的 背 景 下，本 集 團 將 一 如 既 往 地 根 據 政 府 政 策 指 向 制 定 業 務 策 略。過 去 數年，作為本集團業務活動的一部分，本集團繼續尋求機會實現其發展項目投資。 主席報告 展望未來，作為一項持續的業務活動及作為補充低成本土地儲備的一種方式，本集團將繼續物色機會參與城市舊村落或舊廠房及工廠重建，以補充其物業組合。就業務發展而言，本集團亦將尋找可使本集團於未來數年受益的不同發展商機。 致謝 本人謹代表董事會，感謝全體商業合作夥伴、客戶、供應商、銀行及股東多年來之鼎力支持和信任。本人亦藉此機會對董事同仁及各員工於去年對本集團作出之努力及貢獻表示感謝。 主席兼董事總經理江鳴 香港二零二三年六月二十九日 管理層討論及分析 業務回顧 物業發展 本集團物業發展業務的業務策略乃為境內中高檔市場開發優質住宅小區。 於本年度，本集團錄得合約銷售額港幣1,950萬元（二零二二年：港幣1,730萬元），總建築面積則約為6,000平方米（二零二二年：6,100平方米）。該合約銷售額包括來自一個發展項目之合約銷售額港幣150萬元（二零二二年：港幣1,410萬元），本集團於該發展項目中擁有的權益為35%（二零二二年：35%），且本集團為其項目經理。該發展項目之相應建築面積約為400平方米（二零二二年：5,600平方米）。 物業投資 本集團持有部分物業作投資用途。本集團的物業投資組合包括位於中國的商業及住宅物業。於管理投資物業組合時，本集團考慮物業的長期增長潛力及整體市況。為其利益起見，本集團可能會出售其部分投資物業。本年度的租金收入主要來自深圳的物業。 項目管理服務 於本年度，本集團獲委聘為兩個（二零二二年：兩個）發展項目的項目經理，即北京灣項目II期及重慶賽洛城，兩個項目建設均已竣工。 項目投資服務 於截至二零二三年及二零二二年三月三十一日止年度，本集團並無自經營此分類產生任何溢利。本集團將繼續尋求在中國投資及出售物業發展╱土地發展項目的有關機會。 主要發展項目 本集團主要發展項目的進展概況載於下文： 鞍山沿海新天地項目 該項目位於鞍山市鐵東區，總建築面積約為28,943平方米，已發展為商業發展項目。本集團擁有該項目全部權益。該項目的建築工程已於二零二零年十二月竣工及交付。截至二零二三年三月三十一日，建築面積剩餘之16,443平方米（主要包括零售單位及停車場區域）持作銷售用途。 管理層討論及分析 北京灣項目 該項目位於北京昌平區。本集團擁有該項目40%股本權益且獲委任為該項目之項目經理，負責提供項目管理服務。該項目計劃分四期發展為住宅小區。第一期至第三期之總建築面積約為379,134平方米。 第一期及第二期的建築工程已竣工且所有單位已經售出。第三期總建築面積約為266,934平方米且建築工程預期將於二零二三年第三季竣工。截至二零二三年三月三十一日，建築面積約93%已預售。第四期之發展計劃將按發展計劃項目進展情況釐定。 重慶賽洛城 重慶賽洛城位於重慶北碚區。本集團擁有該項目35%之股本權益並獲委任為該項目之項目經理，負責提供項目管理服務。該項目已發展成住宅物業，總建築面積為266,149平方米。該項目的建築工程已於二零一六年第四季竣工及交付。截至二零二三年三月三十一日，建築面積剩餘之30,637平方米（主要包括零售單位及停車場區域）持作銷售用途。 大連沿海國際中心 大連沿海國際中心位於大連沙河口區，總建築面積約為379,800平方米，並已發展成一個住宅╱商業綜合物業。該發展項目分兩期進行開發，第一期及第二期之建築面積分別約為217,200平方米及162,600平方米。本集團擁有第一期全部權益。第一期建築工程已於二零一二年第一季竣工及交付。截至二零二三年三月三十一日，建築面積剩餘之8,163平方米（僅包括停車場區域）持作銷售用途。 大連鑒築項目 該項目位於大連甘井子區，已發展為一個住宅發展項目，其總建築面積約為168,900平方米。本集團擁有該發展項目之全部權益。該項目的第一期及第二期已分別於二零一一年十月及二零一四年三月竣工及交付。截至二零二三年三月三十一日，建築面積剩餘之6,156平方米（主要包括停車場區域、商業及零售單位）持作銷售用途。 主要物業一覽表 有關本集團之物業及發展項目之進一步資料，請參閱本年度報告第147至148頁之「主要物業一覽表」一節。 管理層討論及分析 財務回顧 整體表現 於本年度，本集團錄得收入港幣2.114億元，而去年則為港幣670萬元。本集團於本年度的淨虧損為港幣4.189億 元（二 零 二 二 年：港 幣10.815億 元）。本 公 司 擁 有 人 應 佔 本 年 度 虧 損 為 港 幣4.265億 元（二 零 二 二 年：港 幣9.426億元）。本年度每股基本虧損為10.29港仙（二零二二年：22.73港仙）。 收入 本集團之收入主要來自物業銷售及物業租金收入。於二零二三財政年度，本集團收入約98%（二零二二年：31%）來自物業銷售及約2%（二零二二年：69%）來自物業租金收入。 物業銷售 於本年度，來自物業銷售之已確認銷售收入為港幣2.071億元，而去年則為港幣210萬元，而本集團交付之總建築面積為176,000平方米（二零二二年：520平方米）。二零二三財政年度之物業銷售收入主要來自銷售往年已完成的雞西賽洛城的存貨，佔物業銷售收入總額約98%。 租金收入 物業租金收入自去年之港幣460萬元減少至港幣430萬元。該減少主要是由於向若干租戶提供租金減免及免租期所致。物業投資分類於本年度錄得虧損港幣1,490萬元，而去年則為港幣1,950萬元。 項目管理服務收入 於截至二零二三年及二零二二年三月三十一日止年度，本集團並無於項目管理服務產生任何收入，原因是本集團正逐步撤出此分類的業務。項目管理服務分類於本年度錄得虧損約港幣80萬元，而去年則為港幣230萬元。 毛（虧）利 本年度之負毛利率約為24%，而去年之毛利率則為61%。負毛利率主要是由於於本年度內確認雞西賽洛城經濟適用房的銷售收入所致，該等經濟適用房乃用於安置當地居民，且出售價僅可低於原先估計金額。 管理層討論及分析 其他收入及收益 本年度的其他收入及收益為港幣1,730萬元，而去年則為港幣9,670萬元。本年度的其他收入及收益主要指撥回其他應付款港幣1,450萬元（二零二二年：無）、銀行利息收入港幣220萬元（二零二二年：港幣620萬元）及其他利息收入港幣20萬元（二零二二年：港幣1,710萬元）。 市場推廣、銷售及行政費用 市場推廣及銷售費用由去年之港幣60萬元增加至港幣360萬元，乃由於本集團於本年度為推動銷售而進行的銷售活動水平上升所致。 行政費用由去年之港幣1.166億元減少約35%至港幣7,630萬元。本集團將繼續實施成本控制措施，以提升其營運效率。 其他費用 本年度的其他費用為港幣1,260萬元，而去年則為港幣6,540萬元。其他費用主要包括就已竣工待售物業確認之減值虧損港幣850萬元（二零二二年：港幣2,000萬元）、註銷附屬公司時撇銷資產及負債之虧損港幣360萬元（二零二二年：港幣1,000萬元）以及出售物業、廠房及設備之虧損港幣30萬元（二零二二年：港幣1,200萬元）。 其他應收款之已確認減值虧損淨額╱發展中物業之已確認減值虧損╱交出土地之虧損 其他應收款之已確認減值虧損淨額為港幣3.199億元（二零二二年：港幣40萬元），發展中物業之已確認減值虧損為港幣1,150萬元（二零二二年：港幣4.941億元）及去年交出土地之虧損為港幣4.082億元，詳情請參閱綜合財務報表附註11。 財務成本 於本年度，本集團產生資本化前財務成本（主要為銀行及其他借款之利息）港幣9,090萬元，較去年產生之港幣1.798