沿海家园二零二四至二零二五年年报

目錄 釋義2公司資料3股權結構及主要業務4財務摘要5主席報告6管理層討論及分析8環境、社會及管治報告14董事簡歷35企業管治報告37董事會報告53獨立核數師報告60綜合損益及其他全面收益表66綜合財務狀況表68綜合權益變動表71綜合現金流量表72綜合財務報表附註74主要物業一覽表165 於本年度報告內，除文義另有所指外，下列詞彙具有以下涵義： 公司資料 註冊辦事處 執行董事 江鳴先生（主席兼董事總經理）林振新先生童新華女士李霆博士（於二零二五年六月三十日辭任） Canon’s Court22 Victoria StreetHamilton HM EXBermuda 於中國之主要營業地點 非執行董事 中國深圳福田區福中三路1006號諾德金融中心38層 邱貴忠先生周夕亞先生 獨立非執行董事 黃繼昌先生楊建剛先生黃西華先生 於香港之主要營業地點 香港上環干諾道中168-200號信德中心招商局大廈17樓1712-16室 公司秘書鄭榮波先生FCCA, CPA 核數師 主要股份過戶登記處 栢淳會計師事務所有限公司（前稱為上會栢誠會計師事務所有限公司）執業會計師 Appleby Global Corporate Services (Bermuda) LimitedCanon’s Court22 Victoria StreetPO Box HM 1179Hamilton HM EXBermuda 網址 www.coastal.com.cnwww.irasia.com/listco/hk/coastal 香港股份過戶登記分處 投資者關係 卓佳證券登記有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓 電話：(852) 2877 9772傳真：(852) 2524 0931電郵：investorsrelationship@coastal.com.cn 股份代號 1124 財務摘要 以下為摘錄自本集團過去五個財政年度之年度報告所載之經審核綜合財務報表之已公佈綜合業績及資產與負債概要。 業績 本人謹代表董事會，向眾股東呈列本集團截至二零二五年三月三十一日止年度之財務業績及營運報告如下： 業績及股息 於本年度，本集團錄得收入港幣1.158億元，而去年則為港幣420萬元。本集團於本年度的淨虧損為港幣3.819億 元（二 零 二 四 年：港 幣13.995億 元）。本 公 司 擁 有 人 應 佔 本 年 度 虧 損 為 港 幣3.819億 元（二 零 二 四 年：港 幣13.995億元）。本年度每股基本虧損為92.10港仙（二零二四年：337.54港仙）。 董事會不建議派發於本年度之任何股息。 業務概覽 於本年度，本集團錄得收入港幣1.158億元，而去年則為港幣420萬元。本集團於本年度的淨虧損為港幣3.819億 元（二 零 二 四 年：港 幣13.995億 元）。本 公 司 擁 有 人 應 佔 本 年 度 虧 損 為 港 幣3.819億 元（二 零 二 四 年：港 幣13.995億元）。 於本年度，來自物業銷售之已確認銷售收入為港幣1.137億元，而去年則為港幣40萬元。二零二五財政年度之物業銷售收入主要來自位於大連的一幅土地的土地收回，佔物業銷售收入總額95%。 展望 儘管中國的業務活動於過去一年逐漸復甦，但由於美國的貿易關稅政策引發貿易緊張及持續的地緣政治緊張局勢，整體業務環境仍充滿挑戰。中央政府繼續積極監管宏觀經濟以及推出多項經濟政策及措施以支持中國房地產市場及激活資本市場，以及改善不同行業的業務環境。在該等積極因素推動下，中國經濟整體呈現好轉的跡象，儘管消費者信心依然保持謹慎及房地產行業於短期內仍處於調整週期。本集團將審慎關注房地產市場的前景及展望，並適時抓住投資機會。 面對行業挑戰，本集團將一如既往地根據政府政策指向制定業務策略，堅定不移地履行本集團之使命和企業責任。 展望未來，作為一項持續的業務活動及作為補充低成本土地儲備的一種方式，本集團將繼續謹慎物色機會參與城市舊村落或舊廠房及工廠重建，以補充其物業組合。就業務發展而言，本集團亦將尋找可使本集團於未來數年受益的不同發展商機。 主席報告 致謝 本人謹代表董事會，感謝全體商業合作夥伴、客戶、供應商、銀行及股東多年來之鼎力支持和信任。本人亦藉此機會對董事同仁及各員工於去年對本集團作出之努力及貢獻表示感謝。 主席兼董事總經理江鳴 香港二零二五年六月三十日 管理層討論及分析 業務回顧 物業發展 本集團物業發展業務的業務策略乃為境內中高檔市場開發優質住宅小區。於本年度，本集團錄得合約銷售額港幣1.137億元（二零二四年：港幣40萬元）。其中港幣1.084億元來自位於大連的一幅土地的土地收回，該土地面積為246,091平方米。 物業投資 本集團持有部分物業作投資用途。本集團的物業投資組合包括位於中國的商業及住宅物業。於管理投資物業組合時，本集團考慮物業的長期增長潛力及整體市況。為其利益起見，本集團可能會出售其部分投資物業。本年度的租金收入主要來自深圳的物業。 項目管理服務 於本年度，本集團不再擔任發展項目的項目經理，即北京灣項目II期及重慶賽洛城，兩個項目建設均已竣工。 項目投資服務 於截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度，本集團並無自經營此分類產生任何溢利。本集團將繼續尋求在中國投資及出售物業發展╱土地發展項目的有關機會。 主要發展項目 本集團主要發展項目的進展概況載於下文： 鞍山沿海新天地項目 該項目位於鞍山市鐵東區，總建築面積約為28,943平方米，已發展為商業發展項目。本集團擁有該項目全部權益。該項目的建築工程已於二零二零年十二月竣工及交付。截至二零二四年三月三十一日，建築面積剩餘之16,443平方米（主要包括零售單位及停車場區域）持作銷售用途。本公司已於出售啟豐發展有限公司全部權益後出售鞍山沿海新天地項目。詳情請參閱本公司日期為二零二四年四月十八日之公佈及本公司日期為二零二四年四月二十六日之通函。 管理層討論及分析 北京灣項目 該項目位於北京昌平區。本集團擁有該項目40%股本權益且獲委任為該項目之項目經理，負責提供項目管理服務。該項目計劃分四期發展為住宅小區。第一期至第三期之總建築面積約為379,134平方米。 第一期及第二期的建築工程已竣工且所有單位已經售出。第三期總建築面積約為266,934平方米且建築工程預期將於二零二三年第三季竣工。截至二零二四年三月三十一日，建築面積約93%已預售。本公司已於出售啟豐發展有限公司全部權益後出售北京灣項目。詳情請參閱本公司日期為二零二四年四月十八日之公佈及本公司日期為二零二四年四月二十六日之通函。 重慶賽洛城 重慶賽洛城位於重慶北碚區。本集團擁有該項目35%之股本權益並獲委任為該項目之項目經理，負責提供項目管理服務。該項目已發展成住宅物業，總建築面積為266,149平方米。該項目的建築工程已於二零一六年第四季竣工及交付。截至二零二五年三月三十一日，建築面積剩餘之11,852平方米（主要包括零售單位及停車場區域）持作銷售用途。 大連沿海國際中心 大連沿海國際中心位於大連沙河口區，總建築面積約為379,800平方米，並已發展成一個住宅╱商業綜合物業。該發展項目分兩期進行開發，第一期及第二期之建築面積分別約為217,200平方米及162,600平方米。本集團擁有第一期全部權益。第一期建築工程已於二零一二年第一季竣工及交付。截至二零二五年三月三十一日，建築面積剩餘之8,163平方米（僅包括停車場區域）已獲出售。 大連鑒築項目 該項目位於大連甘井子區，已發展為一個住宅發展項目，其總建築面積約為168,900平方米。本集團擁有該發展項目之全部權益。該項目的第一期及第二期已分別於二零一一年十月及二零一四年三月竣工及交付。截至二零二五年三月三十一日，建築面積剩餘之4,697平方米（主要包括停車場區域、商業及零售單位）持作銷售用途。 建國門外項目 該項目位於北京市朝陽區，擬開發為商業物業。本集團擁有該項目的65%股權。截至二零二五年三月三十一日，建築面積剩餘之44,900平方米持作日後開發用途。 管理層討論及分析 蘇家屯項目 該 項 目 位 於 遼 寧 省 瀋 陽 市 蘇 家 屯 區，擬 開 發 為 住 宅 或 商 業 物 業。本 集 團 擁 有 該 項 目 的100%股 權。截 至 二 零二五年三月三十一日，建築面積剩餘之1,273,050平方米持作日後開發用途。 主要物業一覽表 有關本集團之物業及發展項目之進一步資料，請參閱本年度報告第165至166頁之「主要物業一覽表」一節。 財務回顧 整體表現 於本年度，本集團錄得收入港幣1.158億元，而去年則為港幣420萬元。本集團於本年度的淨虧損為港幣3.819億 元（二 零 二 四 年：港 幣13.995億 元）。本 公 司 擁 有 人 應 佔 本 年 度 虧 損 為 港 幣3.819億 元（二 零 二 四 年：港 幣13.995億元）。本年度每股基本虧損為92.10港仙（二零二四年：337.54港仙）。 收入 本集團之收入主要來自物業銷售及物業租金收入。於二零二五財政年度，本集團收入約98%（二零二四年：9%）來自物業銷售及約2%（二零二四年：91%）來自物業租金收入。 物業銷售 於本年度，來自物業銷售之已確認銷售收入為港幣1.137億元，而去年則為港幣40萬元。二零二五財政年度之物業銷售收入主要來自位於大連的一幅土地的土地收回，佔物業銷售收入總額95%。 租金收入 物業租金收入自去年之港幣380萬元輕微減少至港幣210萬元。該減少主要是由於深圳諾德金融中心產生的租金收入減少所致。物業投資分類於本年度錄得虧損約港幣250萬元，而去年則為虧損約港幣30萬元。 項目管理服務收入 於截至二零二五年及二零二四年三月三十一日止年度，本集團並無於項目管理服務產生任何收入，原因是本集團正逐步撤出此分類的業務。項目管理服務分類於本年度錄得虧損約港幣110萬元，而去年則為虧損約港幣120萬元。 （毛損）╱毛利 本年度之負毛利率約為91%，而去年之毛利率則為88%。本年度之負毛利率主要是由於截至二零二五年三月三 十 一 日 止 年 度 確 認 土 地 收 回 的 銷 售 收 入，且 由 於 政 府 當 局 有 關 土 地 收 回 的 補 償 金 額 低 於 物 業 的 賬 面 值 所致，而去年之毛利率主要是來自具有較高毛利率的物業投資收入所致。 管理層討論及分析 其他收入及收益 本年度的其他收入及收益為港幣2,070萬元，而去年則為港幣2.902億元。該減少主要是由於二零二四財政年度錄得恒祥房地產所作出法律訴訟之賠償約港幣1.418億元以及撥回應付賬款及其他應付款約港幣8,050萬元，而二零二五財政年度並無錄得有關款項。 市場推廣、銷售及行政費用 本年度之市場推廣及銷售費用為港幣10萬元，而去年則並無產生市場推廣及銷售費用，乃由於並無為推動銷售而進行的銷售活動。行政費用由去年之港幣6,060萬元減少約10.1%至港幣5,440萬元。本集團將繼續實施成本控制措施，以提升其營運效率。 應收賬款之減值虧損、預付款、按金及其他應收款之減值虧損淨額、應收聯營公司及合資企業款項之減值虧損、持有以供開發待售物業之土地之撇減、發展中物業之撇減及已竣工待售物業之撇減 於本年度，應收賬款之減值虧損為港幣60萬元（二零二四年：無）；預付款、按金及其他應收款之減值虧損淨額為港幣9,510萬元（二零二四年：港幣4.910億元）；應收聯營公司及合資企業款項之減值虧損為港幣2,790萬元（二零二四年：港幣2.493億元）；以及持有以供開發待售物業之土地之撇減、發展中物業之撇減及已竣工待售物業之撇減之總額為港幣4,200萬元（二零二四年：港幣7.976億元）。 所產生之減值虧損乃主要由於中國物業市場嚴重下行，導致近年來物業價值總體大幅下降。 財務成本 於本